2017-12-18 房小评 中国房评报道

临到年底，各种预测2018年楼市的观点频出。当然，此中“唱空论”最受关注，阅读率最高。但实际上，2018年楼市真有那么悲观嘛？

万科郁亮、旭辉林中，还有专家顾云昌、钟伟等都预测，2018年楼市是“小年”。

这不否认。因为2017年房地产销售创出了历史新高，而且这些房企业绩主要是二三线和三四线城市贡献的。这些城市楼市行情往往有个规律，就是沉寂2-3年，然后爆发一轮行情。2017年，正值这轮行情的爆发。正是深知二三线城市楼市的规律，这些房企老板和专家们才预测，2018年楼市行情肯定是“小年”。

但是大家千万别搞错一点，“小年”指的是交易量，开发商最在乎的指标，而不是房价。

2018年，对于一线城市来说，楼市肯定是价涨量也涨的行情；对于二三线城市来说，肯定是价涨量缩的行情；对于三四线城市来说，可能是价跌量跌的行情。

孙宏斌也在日前的一个论坛上判断说，2018年的楼市会比2017年好一点，至少很多楼盘限价不会那么严苛了。

楼市“权威”任志强的观点呢？任大叔年底连续出席了多个论坛，但是这次放炮的时候，却说自己也看不准了。任大叔说的很直接，楼市会不会反弹，不取决于别的，就取决于调控。

的确，2017年3月份以后的楼市日行日下，究其原因，是行政性手段为主导的调控措施在发挥作用。从限购到限贷，再到限售，有的城市是“五限”，有的城市是“四限”。

这些行政调控手段，如同一道道紧箍儿，把房地产这个“孙悟空”使劲给压住了。这不，今年年底，钢材、水泥等各种建材价格上涨，甚至京津地区房地产项目施工也停了，说是为了环保，要停工3-6个月的时间，这肯定也会导致房价成本上升。

原材料在上涨，地价在上涨（2017年涨价尤其高），为什么唯独房价不让涨呢？

在行政性调控措施压力之下，南京的新房和二手房价格倒挂最高达到了30%。这边新房价格只让卖2万元/平米，旁边二手房价格却卖到了3.5万元/平米，于是造成了倾城排队买房，携老扶幼去排队买新房的盛况。

透过现象看本质，如果买房背后还有赚钱的空间，广大群众会不去买房吗？

对于一线城市来说，限贷措施固然够狠，但是1-2年以后，具备购房资格和不差钱的人越来越多，再看到新房背后的赚钱空间，这些人不会蜂拥把房价的大坝挤垮吗？

长效机制？

对，行政性调控措施压制房价的这两年，其实就是给楼市长效机制出台提供时间差的。从长远来看，房价快速上涨的局面绝对不会再出现，但是房价隐性上涨和稳定上涨的局面却是定局。

从长效机制来看，3-5年内的长效机制依然是维持目前楼市现状，说好听点，就是投资、税收、保障、供给综合的措施。请多关注北京市房地产市场调控措施，往往北京创新的调控办法，就引领了未来其他城市楼市长效机制的发展方向。

在分析长效机制的文章中，房小评偶然看到一篇文章的观点，引以为奇，也跟大家分享一下。文章是这么说的：提出长效机制的这次重要会议，在长效机制前面，是讲了很长一段的如何保障经济发展，稳定投资，稳定房地产投资的话，因此，这个长效机制其实是和房地产之于宏观经济的重要作用相关联的。

所以，不能片面理解长效机制就是打压房价，要出台房产税的机制。正如某专家所言，当下出台房产税，不仅不能解决房价高的问题，还会转嫁税收成本，让房价更高。

但是，为什么摩根大通认为2019年房产税会推出呢？

因为外资研究机构发现，中国主要城市的房地产库存量已经很小了，而且未来依靠新房征税很难持续，中国对存量房征税是经济结构转型所必须的。

房地产库存很小了，当然房价也会涨了！

存量房征税，有很多种途径，未必需要房产税这个敏感词汇出现。例如，遗产税，开征这个税，大家都没意见，依然可以对存量房产交易带来巨大影响。

毕竟，目前的税收征管体制之下，指望大家有自觉性每年去税务所申报房产税不现实，只有在交易的时候一次性征收才最直接。

分析到这里，房小评还是坚持自己的观点： 2018年楼市没那么悲观！