地产八卦女说

大浪淘沙，在最近几年房地产行业转型“城市运营”的尝试中，各种模式都曾闪亮登场。其中，最典型的代表有三个：万科、华夏幸福和金茂。

文 | 地产八卦女

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曾经在《关于房地产，我还有这几个见解》一文中，我有过这样的表述：.房地产前三十年是政府规划、房企开发，后三十年很有可能是房企规划、房企开发。

因为从修楼盘到造新城、玩旧改，大开发商的规划建议权分量越来越重，市场指导政府的迹象也越来越明显。这些开发商如万科、金茂都希望自己不是单纯的“修楼工”，而是能够通过长期耕耘、影响城市发展路径、分享城市发展红利的“城市运营商”。

时至今日，当我们真的去探求城市运营商的商业模式，我们发现，目前占主导地位的，主要是这三大流派：

第一是社区派，以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套，代表企业就是万科；

第二就是产业派，以产业为主导，通过产业园区的整体开发和运营，形成产城融合、导入居住和商业以及城镇化配套功能的模式，其代表者就是近几年风生水起的华夏幸福；

第三个流派则是大盘造城派，真正意义上从处女地开始——通过规划、拆迁、建设、持有、销售，最终运营——参与从处女地到新城的全过程，全周期的建设和管理一个城市运营级项目。通过对这整个区域的整体开发，从土地整理、七通一平到建造住宅、商业、道路、学校、医院、公共建筑，及至引入产业、商业、地铁、公交，引入社会管理，进行城市文化建设，打造和推广城市或区域品牌，形成城市自我的良性循环的“城市运营”模式，其代表就是2009年销售额不到10亿，但2016年销售额接近500亿，7年增长50倍的地产最大黑马金茂。

这三个流派运营风格迥异，从拿地的惯常思路就可以看出：万科拿的地一般是城郊地段，华夏幸福一般是环城地段拿地，唯独金茂一般只在规划核心区拿地造城（当然，不排除出现其他情况，我说的是“一般情况”），正好相互错开。

然而，当我们回归需求，就会发现它们有更本质的区别。

我们知道，房地产开发商参与城镇化建设、成为城市运营者的主要原因，在于产业升级与城市发展的巨大需求，但归根结底，还是在于人的“生存抱团”需求。毕竟城市是为人类服务的，是人类建立了城市。如果城市最后不能解决人基本的吃穿住行、就医学习等问题，出现“就医难、交通难、上学难”等城市病，那么人就会离开城市，这个城市也就会衰败、破产。

从这一方面说，解决这一根本问题的金茂的发力，正是我说的下一个“城市运营时代”。

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8月17日，中国金茂在香港联合交易所上市十周年。当天，金茂以“为城市新生”为主题，在北京金茂万丽酒店召开了“上市十周年庆典暨品牌焕新发布会”，并首次明确从三个维度，提出了城市运营商的定义。

△中国金茂总裁李从瑞表示：“我们对城市运营商的理解不是去建一片住宅，我们是要去建多业态、多配套、产城融合的城市。”

第一个维度是时间的维度，金茂要参与从处女地到新城的全过程，全周期的建设和管理一个城市运营级项目。

第二个维度是空间的维度，城市运营项目要达到一定的面积规模。金茂认为面积1000亩以上，建筑体量超过500万平米的项目才能称之为城市运营项目。

第三个维度是内涵上，作为城市运营商，金茂关注的不是建一片住宅，而是凭借自身超前性、系统性、前瞻性的规划，构筑一个个多业态、多配套、产城融合的城市。

就第三个维度而言，中国金茂从成立第一天开始，就提出城市运营的概念。从“城市核心综合体”项目——上海星外滩，“城市新城”项目——长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、南京青龙山国际新城，“特色小镇”项目——丽江金茂谷镇等7个各具特色的城市运营级项目，，中国金茂屡次证明了其规划的前瞻性和“三年起势，五年成城”的高效。

而在当天发布会上，中国金茂还公布了与6个城市签署的城市运营战略合作。

（1）青岛市市北区域滨海片区项目占地约371万平方米，计容总建面约649万平方米，规划打造青岛·国际创新港——全球创新经济示范区。

（2）济南市创意岛项目，总体量约为135万平方米，是济南城市东拓发展的重点方向。

（3）泉州“芯谷”南安园区项目，总占地面积3300万平方米，拟打造国家半导体产业基地，建设一座生态、智慧、健康、人文的滨海产业都市。

（4）武汉市新洲区阳逻项目、蔡甸区红光村项目，整体规划700万平方米，该项目也是武汉市重点发展的东部新城组团。

（5）长沙市月亮岛文旅新城项目规划用地501万平方米，位于国家级湘江新区未来核心区域，是中部崛起战略两型社会建设示范区。

（6）温州瓯江口项目，总占地面积336万平方米，项目位于温州中心城市主拓展区和温州沿海经济发展带核心区，是温州市再造“海上新温州”、促进产城融合、温商回归的重要平台。

从房地产的角度来看，这六个项目，无论哪一个，出手都是堪称史诗级别的大项目。特别是温州瓯江口项目，个人认为，这里是见证“瓯江口速度”的“奇迹土壤”。

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刚才提到温州瓯江口项目，为什么说它是“奇迹土壤”呢？

我们可以看看温州的房价地图，就大致直到温州当前的发展格局了。

如图所示，温州经济发达的地区大部集中在以鹿城区为中心的北部。而西面、北面受行政阻隔，南部又很遥远，发展空间自然有限。

由此，当东部瓯江出海口出现一座全新的填海新区的时候，温州人敢拼敢闯敢想的精神血液得到了彻底激活。在温州本地，提到瓯江口新区，当地人对它的看法是：这是一座“海上新温州”。

△温州瓯江口新区半岛起步区位于温州东部的瓯江口产业集聚区核心位置，地处东海与瓯江的交汇处，是温州中心城市主拓展区和温州沿海产业带核心区，也是浙江省审批的第一个产业集聚区。

昔日的瓯江口，曾是温州的一片荒凉滩涂，眼下却逐渐发展成温州的一方投资热土。这里，是崛起中的温州东部新城，是温州迈向东海时代的主平台，也是温州人用他们的“温州精神”再造一座“海上新温州”来打破发展空间“魔咒”的地方。

“多年以来，温州的发展都受制于土地资源匮乏、空间发展受限等种种因素的制约，对城市转型、产业升级带来了很大的阻碍，这是所有温州人都想破解的难题”，瓯江口管委会主任姜增尧说，“新区积极响应了国家发展‘海洋经济’的号召，同时新区的建设给温州打开了一个大平台，解决了发展空间受限的大难题，这对温州城市东扩、产业东移提供了好条件。温州从此以后不缺空间，也可吸引在世界各地拼搏的温商早日回归故乡发展。”

△从地理位置看，金茂瓯江口项目距离温州主城区30公里，距离温州龙湾机场5公里，距乐清市10公里，北望七都港、乐清港，沈海高速复线贯穿其中，区位条件优越、生态环境优良、未来发展潜力非常巨大。

而随着城市运营商中国金茂的加入，更为瓯江口新区的成功增加了定数。据星子了解，未来中国金茂将通过“两驱动、两升级”，实现绿色健康、智慧科技、产城融合、配套便利的理想城市蓝图。

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“扬帆采石华，挂席拾海月”，这是古代诗人谢灵运描绘温州永嘉山水美景的诗句，如今这句诗已经被瓯江口新区作为其中的几条道路的命名灵感，希望瓯江口新区的未来，也能像诗中意境一样。

而实际上，中国金茂在签约后不久，就已经为这一梦想展开了行动。8月下旬，金茂上海为加快项目推进，人才为先，迅速启动以“金茂十年，致敬温州”为主题的温州专场招聘会，取得热烈反响，雄厚的品牌实力吸引了众多人才关注，现场实际到场近400人，云集了温州地产行业强大的精英阵容，规格之高规模之大、参与人数之多、覆盖范围之广，都堪称温州地产界的大事件。

△“金茂十年，致敬温州”专场招聘会

如今，这座“海上新温州”见证了金茂的“瓯江口速度”，正如诗句所说，八百里瓯江绵延至新区，今后的瓯江口新区将蓄势勃发，定会再创新篇。

而中国金茂，也将在为瓯江口新区提供城市运营服务的同时，以造城之势，致敬温州，力争实现“三年成势、五年成形、八年成城”的发展目标，真正帮助这个拥有170余个中外驰名品牌的城市获得新生！