小米又上头条了,这不是新闻,新鲜的是这次不是因为手机,而是因为雷军投了个叫“you+国际青年公寓”的项目。

联想到今年早些时候, 万科郁亮、万通冯仑率领高管参观小米,探讨互联网思维颠覆房地产,很容易让人推测雷军要“进军房地产”了。

所谓进军房地产,其实是一个针对年轻人的房屋租赁项目——“you+国际青年公寓”,目前在广州海珠区、白云区已开有两家分店——简单地说,把整栋物业买或租下来,重新包装后分租给个人租户,从生意的本质上说类似于民间的“二房东”。在那条叫这就是雷军投资的小米公寓》点击查看原文) 的消息里就介绍了这两家店。

具体地说,雷军通过顺为基金投资入股广州优家投资管理公司(和策源创投共同投资,千万美元级别)。据说雷军决定投资you+国际青年公寓只用了5分钟。创业时住过北京地下室的雷军显然认同“漂泊人的痛苦”是个痛点,更重要的,在他看来,you+不是在做一两家店,而是一个产品——一个可以通过资本、物业和承建商这个链条高速复制的产品。

资本的进入加速了广州优家的步伐。目前,除了广州正在运营的两家店,有分布在北京、上海、广州的八家店在建,有报道说,you+到2015年将拓展到2万套房源、2016年房源数量刷新至10万套。

把传统的公寓租赁变成产品去运营,这很容易让人想到雷军做小米的逻辑——把用户体验、粉丝营销做到极致,用互联网规则改造产业链,也就是互联网的介入简化优化、节省了营销和渠道部分的流程和成本——小米手机成功了。 

那么,用做小米手机的方式做房屋租赁市场——也就是用所谓“互联网思维”做长租公寓,雷军会赢吗? 

雷军投青年公寓的逻辑是什么? 

先来看看you+的这两个项目。前去探访的媒体记者描述,海珠区分店位于凤凰新村A出站口,工业大道北72号富力现代广场旁边。周边是神州租车的取车点,交通方便,居住环境还比较闹中取静。从外观来看呈现后现代主义,整个建筑落地窗户再加之金属外框。

另一家you+国际青年公寓位于白云区汇创意产业园最深处,公寓整栋大楼装修得比较时髦,看起来颇洋气,一楼大堂设置有健身区、桌球台、放映区等。在大堂,可以看到有十几个人在开会,有的在见客户,而有的则拿着电脑在办公。周末这里则可以放映电影。

从介绍看,如果跟普通的租房市场里能租到的房子相比,you+国际青年公寓的特色鲜明。除了表面上更注重设计感、符合年轻人的审美之外,最显著的特色是,它不仅是居住的空间同时是一个现实中的社区——一些生活设施特意设计为公用的,并拥有开放的公共空间,便于年轻人交流、交朋友。

因为对租户有“45岁以下、单身、没有孩子”的硬要求,还有爱交朋友的“考核指标”,住在这里,年轻人很容易有找到组织的感觉。

1、找到痛点:不拉仇恨的租房体验

跟一般的租房体验不同,租住you+青年公寓的人不需要跟中介斗智斗勇,入住后不会跟邻居老死不相往来,住的过程到离开都更容易产生情感,而不是跟难看又难住的房子和人拉仇恨。更有趣的是,因为处在事业上升期,有一些年轻人还可以找到事业伙伴甚至创业伙伴——总之,这是一种完全不同的居住体验。

美国管理大师德鲁克《未来的社区》一书中说,相比乡村和小镇,大城市之所以能够吸引人,就是因为它能摆摊强制性和限制性,为人们提供向上的流动性。但同时,这又是一种破坏性的因素,因为它没有社区。中国城市中不完善的房屋租赁市场,让大批进入一二线甚至三四线城市寻求发展的年轻人,在找到合适的房子这个问题上倍感无奈。

显然,深谙用户体验和社区意义的雷军摸到了这里面存在的需求和背后的商业机会。而把you+介绍给雷军的车库咖啡创始人苏菂(现在他是you+联合创始人兼CTO)还看到了他的另一层功能,能居住的创业孵化器。 

2、楼下创业楼上居住:升级版的“车库咖啡”

车库咖啡其实是个创业与投资者的平台,创办3年上万个项目在这里对接,400多个项目获得投资、IPO的有三个。苏菂发现创业者每晚都要回家,如果车库咖啡能主人就好了,省时间还能省房租。通过一个创业者介绍,苏菂跟you+创始人之一刘洋一拍即合,you+不仅可以是家,还是创业者社区——一个圈子。

其实这种类似孵化器的一体化的创业社区硅谷就有,南方的创新谷也是让选中的创业团队免费入住。you+2015年春节即将在北京开业的苏州桥项目就是一个一体化的创业社区。 

房屋租赁为啥是个不容易被撬动的市场?

按照雷军所说,you+青年公寓能否成功的关键在于是否能成为一个快速复制的产品,在雷军看来——资本、物业和承建商这几个因素都不成问题。但是,雷军似乎忽视了房屋租赁行业的特殊性,仔细分析起来这里面的雷区不少,并不是有钱就可以撬动所有的资源,简单地说,这些资源——首先是它得有。 

房源:如何成规模、又低成本地获取房源、提供产品和服务是雷军需要面对的问题。

you+青年公寓目前的两个项目是购买的商业地产,未来不管是租是买,青年公寓面需要抢房源的对手是经济酒店,和已经蓬勃发展好些年的经济型公寓们,如何把这些资源整合过来、还得低成本地获取,对雷军来说是个问题。(相关文章:《“雷军小米公寓”,一个亿连装修费都不够点击看原文。)

按照在北京做了十几年二房东、七年经济型公寓的寓见家联合创始人兼CEO罗毅的分析,公寓行业其实早就存在,并非今年o2o的概念出来才应运而生的,高端的由酒店管理集团运营的中短租公寓自不待言,就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是,山西和福建的公寓投资者手上有几千套房的就不在少数,所以,纯粹拼房源数量没有太多价值。 

整合资源的目的在于满足用户需求,给顾客提供价值,竞争优势是基于企业自身创造价值的能力而不仅仅是联合外在资源。那么再来考察一下需求。

年轻人租房是刚需,但让“年轻人住一起”很可能不是。

从22岁大学毕业进入职场到结婚这段需要租房——负担的起又能住得舒适——对年轻人来说确实是刚需。但是和邻居热热闹闹做朋友可能不是。年轻人的需求也是多样的,有人就愿意过得像老年人一样安静。

you+青年公寓要做线下社区、做创业者圈子,更像是抓住了一个细分的需求,它能不能抓住量大面广的那些租房需求是个问题,而这个需求的规模又关系到雷军这个事能做多大规模。 

资本不讲情怀,要快速逐利

业内都承认房屋租赁是重资产,从拿到地建设、或买下楼到装修出租,回报周期长。小米如果拿了土地,就会知道土地成本和手机制作成本,差别太大。所以有评论认为,中国青年公寓市场的问题,关键在金融。

在国外,持有型物业都是被逐层被收购的。通常是基金,物业不断升值,投资回报增加,不断有人会接手。国外类似的项目能起来,都是有基金支持。基金选择的就是回报率低,有长期收益的项目,一旦成熟,就转手。最关键的问题是,投资回报率低。除非有庞大资金支持,还有专业团队服务,甚至政府的支持,这几个条件,缺一不可。

创业型的青年公寓也是一样的情况,需求独特,同时对设施要求不低。这就最终导致,这类项目在国外往往只能存在超级偏远离市区的鸟不拉屎的地方,因为那地方地价特低,还有机会(靠近郊区都费劲)。而且在中国融资成本很高又是共识,如果我有一个亿,放到其他项目里面,回报不低的,很难甘心做这个项目。对这类租赁为主很难的项目,资本很快就没耐性了,因为收益率实在太低了。

雷军理想中借小米公寓帮助漂泊城市的年轻人找到家的感觉确实是个有情怀的理想,但必须要接受资本逐利本性的拷问。 

Managershare+观点:在you+青年公寓在资本驱动下迅速扩张的时候,寓见家和一些先期进入青年公寓市场的公司都放慢了扩张脚步,对战略做出了不同程度地调整,这些问题来自拿房成本、供应链整合和行业从业者等问题。

寓见家联合创始人兼CEO罗毅考虑的问题更多来自需求方和供应链——从客户的真实需求出发,我们要做什么样的产品?从哪里组织到便宜的钱?从哪里弄到便宜的房子?通过什么形式工程造价能控制住?如何买到高性价比的家具和家电?通过什么便宜可靠的渠道把客户招进来?对这些问题的思考和解决能力,决定了这家企业的核心竞争力有多大。

实际上,供应链的反应事实上由该供应链上的核心企业或者说强势企业为中心,通过上下游资源的有效整合,实现以最低的成本给客户带来最优的高附加值服务;也就是说,企业不仅需要提供优质的产品,更需要拥有对产品整个供应流程的驾驭能力。而获得这样的能力需要在资本和供应链上有特别的优势,对于后来者有其如此。

比如平安好房依托基金优势进入,将金融与互联网融入房地产全产业链之中,推出全新的互联网金融房产模式;或者是在房屋租赁行业浸淫多年如链家的自如友家,还有寓见家这类不急于做大稳扎稳打的小家伙。对于曾经用互联网思维重新整合了小米手机供应链的雷军和他的团队来说,要开拓青年公寓租赁市场并获得成功,还需要重新审视这个行业的规律并迅速学习。

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