最近有位记者和我讨论长租公寓到底5000间还是50000间，是不是个规模和盈利门槛？我想了想后，觉得还是写篇文章告诉大家行业真正的情况！

长租公寓的生死分水岭到底是5000间还是50000间？其实这都不是关键，长租公寓的核心价值是租约期限的长短和现金流管理，背后需要一套完整的运营体系和IT系统支撑。

无论是500间，还是5000间，50000间，只要现金流一断，立刻倒闭，而且越大的公司倒闭，产生的负面效应会更大。去年郑州的克尔达，曾经也是6000间的规模，资金流断了，从而也影响了整个郑州的租赁市场。2018年，一定会出现几个规模倒闭的企业，他们核心的问题都是规模迅速膨胀，杠杆过大，后续资金跟不上！

10万间是个门槛？这个对于集中式公寓，目前还是个天文数字，目前还没有一家集中式公寓真正超过运营4万间规模！

目前超过10万间的分散式公寓，也只有自如和我爱我家，接下来是爱上租和青客，其他规模都相对偏小。

获取房源，目前都是大家的难点，集中式更加明显，房源一旦多了，空置率又高了，纯靠租金差模式，基本是找不到盈利的平衡点，就最大规模的自如来说，号称管理50万间，一年亏损也是过亿的。

前30位规模性品牌公寓，正规纳税后的，敢说真正盈利的，不会超过3家！

所谓的长租公寓目前都是包租模式，这个就是传统的二房东模式，并没有什么创新之处，虽然都是包租，但是开发商进入这个领域，最大的亮点，就是可以通过资产证券化套现，而一般的创业系，酒店系或者其他根本无缘！

我认为，目前对于什么是长租公寓和住房租赁，大家的概念是模糊的！

住房租赁包括了品牌长租公寓、保障房、廉租房、共有产权房等等，而目前我们讲的长租公寓主要指品牌长租公寓或者青年公寓，其实市场份额并不高。目前1.6万亿的租房GMV中，机构占比只有1.5%，如果按照链家研究院分析，2030年，租金GMV达到4万亿，机构占比20%，也只有8000亿租金收入。

我们对比了餐饮市场，据商务部统计3.7万亿，加上非统计数据，整个市场也是4万亿规模，而最大的规模餐饮企业只有380亿收入，第二名只有百亿不到，餐饮市场已经是典型的成熟市场，大而散式典型特点。

所以，我认为仅仅从包租和二房东模式来看，利润空间和规模天花板都是非常明显的！另外这个行业最大的短板，就是有经验的复合型人才！

这么多资本和人涌入这个市场，不少是浑水摸鱼的！这点，国家也看到了，一方面重点扶持国家队，一方面推出租赁立法和各种住房规范，一方面建立行业准入机制。

让更多人住得起，住得好，才是国家住房租赁真正的目的所在！

作者全雳，房东东公寓研究中心研究员，长期研究国内外住房租赁行业，三年共发表了600多万字文章，多次为万科、碧桂园、华润置地、华侨城、深业集团、龙湖地产等地产商进行长租公寓的咨询和辅导。