工欲善其事，必先利其器。

混迹社会，最基础的“器”，不是神马潜力，而是能够让人一下子get到点的东西。正如很多男的撩妹前先买个房，女的见面前先洗个头，公司腾飞前做足门面……

BBC北部办公室

4年前曾碰到过一家世界五百强找写字楼，但是，鄙人推荐的甲级写字楼却全部被PASS掉，因为——做不了复式。这批老外，要的不仅是中心地段、70%以上实用率、员工衣食住行方便且安全……还想要空间（尤其是层高）足够自由，把办公室设计出花来~~

这些点，其实也是Apple最终选择蛇口，而不是福田、后海、科技园的原因。

西班牙Selgas Cano建筑事务所

不过，把办公室搞出花来的目的，并不是因为好看，而是需要用空间来“洗脑”。

截止目前，以黑科技、办公空间闻名于世的Google已经多年位列全球最佳雇主TOP1，神马常春藤名校毕业生都打破头想进去。其实，背后支撑点倒不是什么薪酬福利好，而是门面功夫做得太到位。用FBI（联邦调查局）话来说，就是“洗脑术”。

Google以色列办公室

高境界的洗脑术的往往在于“使人们自愿奉献一切”，所以真正成功的洗脑术往往存在于“自由的国度”。麦肯锡用的是“UP or OUT”，简而言之，做人必须上进和往上爬，否则就滚蛋。而Google用的则是“主人翁意识”。

Google洗脑术架构

在google，的确最基础的员工都能够感受到自己在里面是属于“主人翁”，Google给到的硬件、软件和自由度也相当充足，但背后真正的逻辑是这样的。

① 这里给你最好的环境，时间也是自由的，那么好的公司，你得珍惜这一切哟。在网上甚至有老美说：“如果让我在这环境工作，每个月我只要3000美元。”

② Google不会选择贪图环境的人，你必须热爱工作、热爱创新。Google的品牌是自由和创新，我给你自由，你得认同我的文化，好好创新。不然，你会失去全世界都羡慕的工作。

Google都柏林办公室

③ Google会“不经意”的把全球各地的办公室照片释放出去，一方面做品牌宣传，另一方面就是增加人才的吸引力。这种做法其实跟苹果类似。每到产品临近上市时，苹果相关部门都会“不经意”的释放iPhone的设计、配置，让大家揣测、讨论以达到传播效果。Google则是让人羡慕嫉妒恨来达到传播效果。

Google苏黎世办公室

④ 这样的办公空间设计加上以前还有20%自由时间，是最有利于员工发挥创新的。给人最好的环境是表象，真正的目的还是靠人才创新来实现价值。

对于很多高端创新人才而言，最讨厌的是那些条条框框束缚创意的东西，所以Google塑造的环境是——在这里你可以赢得一切。公司是最好的，环境是最好的，时间是自由的，同事都是独具创意的……在这种环境下，你还做不好，怪我咯？只能自己反省，好好努力。

Google伦敦办公室

深圳企业很成功

但还是缺了这一步

这些年，全球最顶尖的创新企业为了争夺最尖端的人才，也在模仿Google这一做法，包括中国的科技企业，如百度、阿里巴巴等等公司。

日本TBWA Hakuhodo广告代理

澳大利亚将军地产信托

相比之下，作为“世界硅洲”的深圳则要low很多。2017年中国最佳雇主中，智联招聘榜单TOP20，深圳仅有招商银行上榜；而在怡安翰威特的榜当中，深圳企业无一上榜。除了深圳特有的工作强度外，办公环境的差异也不小。

百度北京新总部是酱紫的

阿里巴巴杭州总部是酱紫的

而咱们大腾讯总部只能这样~~

没办法，实在是没地~

这样子问题就来了。在4.5米层高的限制下，腾讯新总部只能在固定层高下玩点儿小设计，但人家百度可以搞成LOFT，楼顶是1km跑道，配有3座17米高的攀岩墙、中医按摩室、育婴哺乳室、睡眠室、室内活动场、健身房……

其中很多东西，都不是深圳绝大部分总部大楼可以提供的。因为，深圳的总部大楼不仅容积率高，也受到4.5米层高的严格控制，吊顶一装完，净高做到3米就已经了不起了。

建筑立面做得再光鲜，内部也不过是一个核心筒、一条环形走道、一些创意小品，发挥的余地很小。So，深圳真正缺的并不是甲级写字楼，而是能够产生有趣灵魂的高层高写字楼。

今天要讲的真主角——5-6.8米层高的高端写字楼，值得各有追求的企业和投资客朋友们关注。

深圳办公空间MAX，仅4套

① 5-6.8米逆天层高，可分拆的整层

继高区公寓、办公产品热卖后，位于深南大道东段“金三角”地区的万科·深南道68号近日再推出约5-6.8米层高的写字楼，合计约2.5万㎡，按产权数量算为120套。

约5-6.8米层高，比甲级写字楼多出0.5-2.3米，净高就逆天了。这高度，不仅是全市甲级写字楼都没法比，就算更厂房改造的文化创意园相比，都有过之而无不及。何况，厂房改造的写字楼都是不能卖的，而且除了OCT-LOFT外，大多数地段都一般。

不过，万科·深南道68号的这批办公产品只能整层卖，总共4层，也就是每套约6500㎡~~几个朋友一起合买一套，然后分割开来办公是完全可以的。当然，如果对办公面积需求非常大，那另当别论。

② 只有水平不够的设计，没有不可能的空间

对于整层销售的万科·深南道68号而言，其实不需要做神马豪华吊顶，像Google一样处理就挺好。这样一来，局部空间大概可以做成曲妖精公司的局部跃层，提升空间趣味，也增加使用空间。

或者像这样。

Edward Ogosta建筑事务所

如果拿下6.8米层高的，你还可以搞成这样，在深圳完全没有敌手。

当然，不是说着配色有多少，而是这样办公空间感，能够从配套功能、眼球吸引、灵感提升等多个维度支持着企业吸引、留用人才。这是企业发展之根本。

③ 6500㎡的空间，足够承载500强总部

当然，这个会因公司而异。截止2016年6月，位于车公庙的招商银行总行员工总量为4070人，正常办公面积需求在4-6万㎡左右。同属于世界500强的正威国际，占据着东海国际A座29楼，需要的面积小得多。

对于万科自身而言，采用的是“联邦制”架构，集团总部员工甚至不超过200人。也就是说，如果紧凑一点，3000㎡都可以满足万科集团总部的办公需求~~

万科·深南道68号的整层写字楼，如果错层设计得当，6500㎡的空间搞出约10000㎡的使用空间完全是可能的。装下正威国际、万科等世界500强级总部也OK。

何况，这里的配套，也完全满足世界五百强量级企业的需求。

④ 5地铁2口岸，全球化商务环境

万科·深南道68号半径1km中拥有1/2/3/5/9号地铁线，连接着蔡屋围、福田中心、车公庙、科技园、后海、前海等深圳最重要的商务区，也串联起梅林、龙华、布吉等众多人口集聚区，为企业商务扩张、人才引进奠定了得天独厚的基础。

而罗湖/文锦渡双口岸、深圳火车站，也为广深港三地商务、业务往来奠定了坚实的基础。

⑤ 7×24小时，全时精粹配套

位处凝结了深南大道最精粹繁华的十里，万科·深南道68號堪称大都会复合价值的直接受益者。全市领先的商业综合体万象城、KKMall、金光华等高端商业综合体环伺，休闲娱乐（春风路、乐园路海鲜街、向西村美食街等）24小时不落幕，如此高度复合的城市功能、齐全的业态，也赋予企业、精英极便的商务生活。

未来，随着逾200万㎡华润湖贝旧改项目崛起，湖贝片区商业、商务集群影响力亦将大幅度提升。

⑥ 高品位、管家式商旅居住空间

跨国人士、高品位人士钟情居住于服务式产品中，正如王思聪、刘嘉玲选择半岛酒店公寓，而万科·深南道68号24小时一站式管家服务产品，也为入驻企业员工的未来居住、商旅打下了基础。

另外，项目集萃公寓、办公、商业等3大类物业，配有天际Club、星空泳池、24小时服务商业（拟）、24小时物管等软硬配套，塑造丰盛、极便的全时都会生活方式。

城区、社区全时配套，服务24小时贴心，如此办公、商旅、生活组合，深圳难有。

从资产的角度上来说，万科·深南道68号推办公的时机也是极好。

深圳3.0时代，图腾大道资产

① 如今的深圳，面临全新的时代

很多资讯零零散散，也许很多人不会觉得怎么样，但是综合起来看，就会发现现在是不一样的。

7月1日，《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》签署。

7月12日，前海创投孵化器模式获总理认可，并通过国务院常务会议审议。

7月17日，“改革开放只有进行时没有完成时”。（习）

7月17日，《将改革进行到底》大型政论专题片于CCTV上映。

7月17日，“北京、上海、广州、深圳等特大城市要率先加大营商环境改革力度”。（习）

7月18日，深圳市委常委会针对性提出营商环境改革4大要点。

……

在这样的背景下，如果再深究就会发现——这一两个月，新一波北方资本正在深圳暗流涌动，准备迁入or到深圳拓展业务的公司也不断在增加。

在一定程度上，2017年甚至可以跟1979/1992年一样，称之为“春天”，更是深圳改革开放3.0时代的开端。

在中国上一轮改革开放浪潮中，西方列强份额都出现不同程度的缩减，唯独中国一路狂飙。So，抓住深圳这波改革开放浪潮，对于资本而言意义重大。

② 新时代下，罗湖办公资产高度稀缺

援引戴德梁行数据，受前海、南山、福田写字楼增量影响，2017年Q1深圳甲级写字楼空置率提升至14.5%。其中，罗湖空置率6.7%，福田8.9%，南山31.0%。同时，罗湖甲级写字楼均价约222元/㎡/月，比南山高出9%。

另外，在未来3-5年可预见的未来供应中，南山区约600.5万㎡，福田区约229.6万㎡，罗湖区仅有4.0万㎡，属于高度稀缺的物业。

数据来源：戴德梁行

③ 粤港澳大湾区，不只是属于前海

从东进战略到粤港澳大湾区战略，马省长极力推动的这些事情，都有着同样的逻辑——平衡发展、打破边界提升经济总量。所以，显而易见的是，即便粤港澳上升至国家战略，深圳东进战略也并没有停下步伐。

在多数人目光都转向前海的时候，才是入手东部资产的真正机遇。正如巴菲特所言：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

何况，万科·深南道68号拥有的成熟条件，前海10年20年都难以提供。

④ 罗湖创新发展核心纽带

近年，罗湖产业创领升级，推进“一校 三谷”区域规划建设，推动罗湖向创业、创新型城区发展。相比南山、福田等区域而言，罗湖的产业链条、浓厚的生活气息与文化与艺术底蕴等多方面都独具优势，为区域再次腾飞奠定了良好的基础。

万科·深南道68号，为全球顶尖企业、精英打造专属的都会商办、商务领地，涵盖高端办公、精英公寓、精品商业，现已推售5-6.8米层高办公产品。