“中国商业地产投资于2016年创历史新高，大宗交易金额高达2094亿元，较2015年翻了一番。”在8月23日举办的2017年商业地产大宗交易论坛上，戴德梁行《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》同期发布。

报告显示，尽管2017年一季度记录的交易额仅为500亿，由于不少大型资产交易正在进行中，预计交易额会在二、三季度飙升，2017年全年交易总额有望突破新纪录。从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。

京沪投资跨入国际门户城市行列

报告称，全国商业地产大宗交易中，在上海的投资占到2016年全年总额的一半，创近五年新高；在北京、深圳，广州的投资也均有显著增长。投资者持续对核心资产保持关注，核心商务区的高品质项目仍将保持优势。

如果从城市层面分析，京、沪两地在近3年交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市。虽与世界级金融、商业中心如纽约、伦敦仍有较大差距，但已接近甚至赶超亚太区主要市场。2014-2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度均已超越香港和新加坡，而北京2016年的TAR也升至2.3，逼近高流动性市场门槛。同时，二线及以下城市虽有很大的可投资商业地产潜在规模，实际流动性及交易规模仍有很大的提升空间。

▲图来源：RCA·世邦魏理仕研究院·2017年第二季度

中国商业地产市场交易规模有多大?

房地产作为人类经济社会活动的载体，其规模必然与经济发展程度密切相关。以2015年数据为例，G7国家及中国的经济规模占到全球经济总体量约62%，可投资商业地产规模占到约72%。

作为全球第二大经济体，中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元，仅次于美国，并有望在2020年进一步增长到4.2万亿美元。与此相比，中国2016年创造历史的1800亿元（按2016年年底汇率折合260亿美元）大宗物业交易额尚不足1%，可见市场发展潜力巨大。

写字楼交易看好 零售业更受投资者青睐

据戴德梁行报告显示，按资产类别来看，写字楼成为最受欢迎的资产类别，占到2016年全年总投资额的一半，略高于2015年42%的占比。不过，增长最快的是零售物业投资。根据统计，2016年零售物业投资达到560亿元，占交易总额的27%，这也是2010年以来的最高占比。

由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩，许多投资者把目光转向零售物业。其中一部分投资者计划通过物业提升或租户调整而取得更高的租金，另一部分则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体以实现更高的回报。

在综合体项目的收购中，写字楼和零售物业的组合占到了九成以上。写字楼内的员工也可为其零售区域于工作日带来较为稳定的客流量，两者相辅相成使该类物业受到投资者的青睐。

▲图：全国商业地产大宗交易主要资产类别（2007-2017Q1）

内资买家占比达九成

报告显示，去年商业地产大宗交易中内资买家占比为86%，这也是近10年来的最高占比，由于具有资金雄厚、审批较快等优势，内资企业大举涉足国内超一线城市。在上海，以险资为主的内资机构资本十分活跃，在内资投资总额的占比接近六成。在利率仍保持较低水平以及股市持续低迷的状态下，险资的资产配置压力不断加大，而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业成为各大险资互相争夺的对象。

可增值型或机会型资产将成市场新宠

2016年是中国房地产投资市场的一个里程碑。中国大宗物业投资交易额在盘桓千亿左右近多年以后，首次成倍涨至1,800亿人民币，正式迈入新纪元。中国房地产行业在短短三十年间经历了从无到有，走完了许多西方国家一百多年所走的道路。中国房地产专业人士协会秘书长刘永指出，中国房地产特别是商业地产的好时代才刚刚开始。

西三环双地铁商业体 成时代风口重资产

位于北京西三环沿线的西宸广场商业体项目，凭借其得天独厚的地理位置优势、交通配套优势而成为市场客户关注点。西宸广场项目位于地铁10号线和房山线延长线的交汇站——首经贸地铁站，周边1.5公里范围内约有10万常住客群，且与首经贸大学为邻，成为西宸广场项目的消费力保障。

在产品规划上，西宸广场打造多业态商业体，一至二层商铺具备可餐饮条件，可满足多重业态的商家入驻；三层及以上空中商务空间层高4.2米。屋顶设计接轨世界建筑设计理念，打造层层退台式屋顶花园。

目前，西宸广场推出可餐饮中小面积商铺及可自由组合空中商务空间，成为北京西三环沿线为数不多的双地铁商业体项目。