2017年5月嘉兴的一场持续8个小时的土地拍卖会，吸引了88家房企摇号，“中签”者现场振臂欢呼。

中房报记者 苗野 北京报道

在一二线城市严厉调控围堵之下，房企拿地需求层层外溢，核心城市周边的三四线城市成为各房企布局的新战场。

公开信息显示，2017年上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙表示，相对于一二线城市，三四线城市土地财政依赖度更高。出于地方收入的考虑，虽然很多地方仍处于去库存状态，但房价走高促进了土地市场的活跃。一些地方因此也加大了土地供应，容易造成库存量反弹。

不过，对于开发商来说，有地就有未来，备足粮草是生存之本。但是相比七年前楼市调控下的反应，开发商在此轮火热的投资中趋于理性与谨慎。

“有了地就有未来”

几年沉寂后，在监管层“因城施策”的调控下，除了一二线城市土地资源始终受追捧，部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。1月至6月，20家品牌房企三四线城市拿地金额翻倍，而全国50个城市的土地溢价率排名前10位城市中，80%属于三线城市。

5月，嘉兴的一场持续8个小时的土地拍卖会，吸引了88家房企摇号，“中签”者现场振臂欢呼。6月，河北正定新区的土拍大战，同样引人关注，6块地吸引了包括恒大、碧桂园、保利等23家房企的“争抢”，揽金41.9亿元。抢地现象层出不穷。

某房企投资负责人表示，随着一二线城市的拿地门槛越来越高，一些房企转到三四线城市补仓意愿强烈，房企资金外溢趋势愈发明显。

市场人士指出，房企拿地主要聚集在一些重点二线城市及周边三、四线城市。在7月份“租售并举”的政策推动下，一线城市土地市场率先做出调整，推出纯租赁用地，供地模式并未改变城市土地稀缺现状，一线城市的土地市场竞争激烈程度仍高。部分东部沿海地区三四线城市仍是土地市场主力军，企业拿地积极，市场热度持续高涨。

福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，三四线城市土地价格过高将会给开发企业带来收益偏低的风险。一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来三四线城市市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战，高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。

“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。高价拿地虽然难受，但这么多年来，很多高价拿地的企业并没死，这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死，老百姓则是拼命要赶上买房这班车。”一位开发商直言。

河北正定土地拍卖现场

环京环沪热浪再起

除了层层拔高的地价外，三四线城市正在经历着节节攀升的房价。据链家研究院披露，大批三四线城市房价已经突破1万元/平方米，其多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。

例如，环京的河北廊坊，房价已经达到2万元/平方米，直逼一线城市，超过绝大多数省会城市。2016年1月至今，廊坊房价从8500元/平方米涨到22000元/平方米，永清从5700元/平方米涨到20000元/平方米，张家口也从7500元/平方米涨到12000元/平方米。

河北省住宅与房地产业协会相关负责人表示，北京调控收紧，价格绝对值相对较低的周边河北区域就成为投资者购房的重要战场，导致市场供需结构紧张，这也是过去一年河北多地房价上涨一倍多的主要原因。

经济学家马光远指出，如今三四线城市房价的上涨可能比2016年房价的上涨要危险。无论从购买力还是房地产的基本面来看，三四线城市都没有有力支撑。就泡沫而言，三四线城市的泡沫要比一二线城市大，一二线城市的泡沫以后是可以消化掉的，但三四线城市房子过多，很难去消化。

其实，这轮三四线城市的去库存加速的种子，是在去年被“埋下”的。彼时由于楼市政策、金融政策松动，房地产市场供需两侧均出现火爆。随后一二线城市限购，更为三四线城市引来部分“游资”。加上各地城市化进程的推进，以及旧城改造工作的持续，本地外地购房者也非常充足。这些因素助推了当地房价的上涨。

三四线城市楼市2017年以来进入“逆势”热销状态

七年之隔 房企投资从盲目到谨慎

实际上，此轮一线城市调控之后引发的三四线城市楼市的火热，与2010年至2011年的那轮调控有着诸多的相同与不同。

对比两轮调控不难发现，两轮三四线城市的楼市火热行情都是由于对一二线热点城市房价高企，又出台收紧的调控政策之后，市场需求被挤压向了三四线城市的。

不同的是，2010年至2011年的调控是“一刀切”，三四线城市受到了限贷影响；而本轮调控则“因地制宜，因城施策”，三四线城市受到了去库存政策支撑，同时，棚改货币化补贴提高了三四线购房者的购买力。

另外，两轮调控都是一线城市收紧3至4个月后，购买需求逐渐从热点城市转向三四线城市，同时三四线城市销售面积同比增速明显上升，土地市场重新获得关注，成交面积和出让金都有大幅提升。

粗略统计，上一轮调控中，三四线城市土地成交占比由55%提升到59%，此轮则由51%提升到54%。2010年至2011年三四线城市土地出让金占比由33%提升至41%，本轮占比则由23%提升至33%。

前述某开发商称，上一轮三四线城市市场火爆是借助了“城镇化”的东风，房企全面布局三四线城市，中西部和东部地区都有分布，房企拿地相对盲目。而本轮房企在三四线城市发力较为谨慎，重点布局核心城市群范围内的三四线城市，导致京津冀、长三角、珠三角及长江中游等大城市圈内的三四线城市土地市场明显升温。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，对于三四线城市，房地产市场主管部门要在市场景气时审慎调控，从而规避风险。房价上涨时，进行引导，防止过热;供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该长远考虑市场承受力。