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加油站是成品油销售企业宝贵的资源，加油站网络发展是否稳定则关系到成品油销售企业的生存与发展。由于经营危化品的特殊性，加油站用地受到国家严格控制，而且企业投资政策也不再偏向于斥巨资收购加油站。因此，大规模的租赁站涌现，发挥着不可替代的作用。加油站租赁期限长、关系复杂，随着客观形势的变化，纠纷发生频繁，企业面临较大的法律风险。

下面，我们结合3个简单的案例，共同探讨下加油站租赁过程中容易发生的几个问题：

问：A公司欲租赁某加油站。通过调查得知，该加油站土地系B公司承租的C公司的划拨用地。未经原出租人C公司同意，A公司就直接同B公司签订租赁合同。A公司的行为，对公司经营有潜在风险吗？

案例1

A公司与龙兴公司签订《合作经营协议》承租某加油站，租赁费一次性支付。该加油站土地为龙兴公司承租的B公司划拨地。三年后B公司通过诉讼收回了龙兴公司承租的加油站土地，并拆除该加油站。A公司起诉龙兴公司要求退还剩余年限租赁费以及违约金并胜诉。但龙兴公司已无可执行资产，A公司损失巨大。

答：有潜在风险。根据《合同法》， 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。简言之，未经出租人同意转租的，会使公司租赁后的经营处于不稳定状态。

问：我公司欲租赁某加油站。在《租赁协议》中，双方约定赁期限30年，租金500万元。这样的约定，受法律保护吗？

案例2

A公司承租B公司下属某加油站。《租赁协议》约定，租期48年，租金共计500万元，在租赁开始时一次性支付。2009年B公司以租期超过20年不受法律保护为由，要求法院认定协议无效，判令A归还加油站。A公司提起反诉，要求返还超过20年部分租金及利息。法院认定超过20年部分无效，其他部分仍具有法律效力。A公司租赁到满20年止，B公司返还20年以后租金。虽然A公司收回了超出20年以后的租金，但还是损失了利息。

答：不受法律保护。根据《合同法》，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效，任何一方可随时解除租赁合同。如果加油站系转租，转租期限不得长于原租赁期限；如果地上物及土地权属不一致的，地上物租赁期限不能长于土地使用期限。

问：加油站网点租赁期满，如果我公司拥有优先承租权，对于维护我方网点稳定具有重要意义。但是，法律并没有明确规定，租赁期满原承租人具有优先承租权。既然法律没有规定，所以在合同中约定优先承租权没有意义。这种看法妥当吗？

案例3

A公司承租B公司某加油站，租赁协议中笼统约定“合同期满后，乙方有优先承租权”。2010年A公司得知，B公司已约定在2014年租赁期满后将另行租赁给C公司，并收取了定金。A公司找B公司主张优先承租权，但因约定笼统，不能对B公司形成约束。B公司坚持，由A公司自行与C公司协商，并代为双倍返还C公司定金。A公司放弃了优先租赁权。

答：不妥当。优先承租权并不是承租人的一项法定的权利，但可以通过在租赁合同中就优先承租权的相关事项进行明确约定来实现，成为合同之债。如约定“除非承租方书面通知出租方不再继续承租该加油站，承租方在租赁期满具有优先承租权。出租方违背约定，支付 X万元违约金”。

【来源：法治天津石油】

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