1｜北上海的竞争

2015年11月初，坊间传闻已久的闸北与静安合并正式落地，新静安区的组建突然打破了北上海各区间的均衡之势。此后，原属闸北的版图里，地王频出，房价飞涨，其中的大宁板块更是成为上海房价的增长极，被看作了北上海的希望所在。

在小田看来，闸北区和静安区合并时，其实处境最微妙的莫过于宝山区。闸北和静安合并新静安，目的是资源整合，把静安的资源优势借助闸北的土地资源北扩。以新静安的虹吸效应，最终极有可能触动宝山区自身的发展，影响宝山崛起为北上海新中心的节奏。

为此，处境微妙的宝山区想了个对招，而这个对招就是在顾城公园周边新规划一个区域，联合外部资源共同打造出北上海的新中心。

由此，就有了新顾城一说。

根据政府批准的控制性详细规划，新顾城规划用地面积约8.3平方公里，北连罗店大居，西邻嘉定马陆、南接顾村大居、东为顾村老镇。而新顾城目标是成为上海北部产城相融合、功能有特色、配套高标准、宜居多元化的北上海之心。

据悉，宝山区为打造新顾城可谓不留余力。“新顾城既不是旧城改造，也不是推倒重建。”确切地说，它所做的，就是城市更新。

新顾城规划

至于如何打造，在以往类似的项目，不是由政府主导，就是由开发商主导。而新顾城则进行了大胆突破：宝山区联合地产集团、上实集团两家国企成立了上海地产北部投资发展有限公司。

既非官方机构，又非开发商的身份，让这家公司能够深刻理解城市更新的本质，在此基础上，实现“区域规划优化、土地前期开发、功能性招商、城市基础设施建设和融资”等功能。

作为业内首创，新顾城的开发模式并没有现实可以参考的案例可供借鉴。一个较为接近的案例是美国的哥伦比亚新城，新城注重绿化，注重交通协调，注重社区共享，同时促进就业、提供就业机会，被公认为是美国最成功的新城开发项目。

显然，宝山区政府对于新顾城寄予厚望。为了使新顾城打造成北上海之心，计划投资近1000亿元，成为宝山区有史以来最宏大的一笔投资规划。

新顾城成为北上海之心，首个目标就是大宁板块。

大宁国际商业广场

大宁板块原本是老上海典型的“下只脚”，脏乱差的代名词。不过前些年凭借着大宁国际商业广场的成功，逆袭构筑起与五角场商圈相提并论的大宁商圈。而在闸北和静安合并后，大宁板块更是异军突起，成为上海的一线商圈和北上海的中心商圈。

事实上，新顾城想超越大宁，首要任务就是组建自己的商圈，成为板块的增长引擎。

2｜龙湖的北上海机遇

2013年3月25日，龙湖地产以超越竞争对手50万元，总价10.781亿元中标在宝山顾村的商办地块。

彼时的龙湖认为地域的多元化有助于强化现有土地储备应对市场波动风险的能力，开始加速商业地产转型，并提出在15年内将商业利润占比提升至30%的目标。

急于构建商业地产版图的龙湖，活跃在全国各地的商办土拍市场，而顾村的商办地块正是最新的成果。

按照龙湖的计划，未来这块地将被命名为龙湖北城天街。显然，它在龙湖内部也有着特殊的意义，因为龙湖商业地产的起源正是重庆的北城天街。

龙湖重庆北城天街

龙湖重庆北城天街，作为龙湖商业地产的开启者以及最成功的案例，在业内有着颇高的口碑认可。

在龙湖开发之前，地块基址是一片废弃修理厂，龙湖将之开发改造为商业购物中心即北城天街后，用了不到10年的时间将这个区域变成一举取代解放碑商圈的重庆第一大商圈。当前项目的年营业额已达30亿元，日均客流量达12万人，峰值的时候能到20万人，其收益率甚至可以和香港中环的商业媲美。

或许是天公作美，宝山新顾城规划横空出世，而龙湖拿下的顾村地块恰好是新顾城规划的中心位置。

事实上，对于宝山区政府来讲，也希望借势于龙湖开发北城天街，组建起与大宁商圈相匹敌的新顾城商圈。据悉，在北城天街的西面，宝山政府已经储备了商业用地，期待龙湖北城天街开业后带动板块价值整体提升。

于宝山政府，龙湖北城天街就是他们想要的那个增长引擎。

3｜“轨道＋物业”的龙湖实验

去年，因为深圳地铁介入万科股权之争，意外带火了“轨道＋物业”的商业综合体运营模式。

在以往，地铁作为国资持有的公共资源由于各种原因基本未与房地产开发真正形成有效的互动。尽管在国外和香港等地“轨道＋物业”的模式很火，但在国内至多就是个“地铁上盖”。

不过，随着开发商向城市配套服务商的转变，已经渐渐深入到城市建设之中，城市轨道交通也不例外。由此，“轨道＋物业”的商业综合体运营模式渐成气候。

在上海，真正的“轨道＋物业”商业综合体并不多：上海城开和香港新鸿基联合开发的TODTOWN天荟（1号线、号线莘庄站）算一个，另外还有万科和申通联合开发的天空之城（17号线徐盈路站）。此外，就是由龙湖独立开发的北城天街（7号线潘广路站和刘行站）。

相较于其他“轨道＋物业”综合体，龙湖北城天街的特别之处就在于横跨了同一条地铁线的两个站点，南北跨度非常长。

显然，规划这样一个南北长的地铁上盖并非易事，规划不好，极有可能既没法聚拢地铁带来的人流，又容易造成大量的死铺。

P+R+B枢纽设计

为此，龙湖直接将地块切分为功能和特征各异的南北两部分，南面刘行站导入人流、北面由潘广路站导入人流，而南北之间以空中天桥、地下连廊融为一体。

此外，项目中间设计为地下两层、地上三层的停车楼，从而把综合体项目化身为P+R+B枢纽，充分实现了人流的有效导入。

当然，P+R+B枢纽不过是龙湖北城天街的一个“伪装”。事实上，它“伪装”的是集合购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等于一体的一站体验式商业综合体。

40万方的体量在北上海堪称规模最大的都市级城市综合体，而项目也确实定位于北上海的商业新中心。

业态分布

或许从地段的目前来看，似乎支撑弱了些，但也别低估龙湖的能力。“龙湖商业选址不一定是城市中心，但是后来都成为区域核心！”曾有业内大佬如此评价道。

龙湖无论是住宅还是商业，在情景营造和细节打磨上向来比较有特点。我们在北城天街的一些设计细节上也能轻易的发现这些特点。

立面设计

在立面上，一般可售型商场都是窗墙体系，但是龙湖用的是玻璃幕墙+香槟色铝合金铝板的幕墙体系，非常现代时尚、昭示效果更好。

在灯光上，龙湖用了点式灯光、线状灯光、块面灯光，保证了龙湖在夜间的商业氛围及品质上同样吸引消费者。

空间系统上，龙湖铂金岛商铺一层层高5.6米，二、三楼层高4.5米，商业柱间距达到了8.4米，标准开间4.2米，层高附加值非常高，销售型商业能做到5.6米全上海都非常难得。

动线设计上，龙湖采用的是C字形动线设计，流畅、明了而丰富。弧形走道，移步换景，300米的长度也最符合人体工程学，摆脱了过去迷宫式和1字型的动线设计。

近几年的商业综合体休闲业态和空间排布越来越多，北城天街也不例外。龙湖打造了1.3万方的市民公园：三个微公园组成，即水景广场、体育公园以及儿童广场组成。

一般商场大部分卸货区做在一楼，比较经济但对品质有影响。龙湖则设计为客货分离，卸货区全部置于地下一层，保证购物者的购物体验。

项目遵循20-30-40原则的服务半径，即20米找到扶梯，30米找到直达电梯，40米内找到洗手间。

事实上，类似于上述的细节设计在龙湖北城天街并不少见。去年底，龙湖在上海的首个天街项目——虹桥天街开业时，就曾以细节吸引业内大规模的观摩和模仿。

5月份，龙湖北城天街铂金岛全球发布会，一财主播马红漫在现场如此解读铂金岛投资价值：

“投资商铺必选一线城市人口导入区域，必选综合体商圈铺，选对商铺投资价值远远高于住宅，而铂金岛商铺占据天街之利，享百万人口，更有地铁上盖优势”。

评价如此高，莫非见多识广的马红漫是否已经在铂金岛建仓了？

据悉，之所以叫“铂金岛”，源于其海湾式建筑群设计风格。游轮式层层退台，波浪流线型里面节奏，透过玻璃结构，达到看与被看的情景营造，进而增加二次消费的目的。

写到这时，小田特别期待2017年年底项目开业时，龙湖的这些细节设计最终呈现效果如何，而届时是不是真如宝山政府所期望的那样呢？

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