从2016年9月份开始，全国各地掀起了一股限购潮，一线城市限购一套房，二线城市限购二套房。其实对于套数上的限购，购房者可能只是推迟买房的时间，限购越严厉，房价也许还会下跌。不过，近期房贷利率从八五折到九折，再到基准利率，再到上浮10%、20%，甚至有传闻北京部分银行房贷利率上升30%，这实打实的房贷利息支出的增加，相当于购房者的购房成本被变相抬高。

从5月起，包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策，首套房将执行4.9%的基准利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%，执行5.88%的年利率。大家都知道，购房贷款申请下来之后，需要每月向银行还款，俗称“月供”。月供中除了本金之外还有利息，在贷款额度相同的情况下，利息的多少取决于银行利率的高低。房贷利率调高了，简单来说，就是每月支付的“月供”增加了。

让我们算一笔账。假设购房贷款总额300万元，贷款年限25年，“定向加息”之后购房的利息成本增加了多少呢？以常见的“等额本息还款”方式计算：首套房恢复基准利率是4.9%，月供：17363元，总利息：2209008元；二套房上浮后的利率是5.88%，月供：19110元，总利息：2732874元。经过计算后发现，二套房的月供增加了近2000元，总利息增加了50多万元。也就是说，在贷款数额、还款方式相同的情况下，经济实力相当的首套刚需购房者与二套改善购房者之间，差着一辆宝马5系。能申请下300万商业住房贷款的购房者，其家庭月收入基本达到4万元，这25年多出来的利息款，也就是人家一年的收入。

在全国范围来说，不管首套房还是二套房，这下房贷利率至少都上浮了10%。按照100万元贷款计算，首套房贷执行基准利率时，25年期月供为5787.8元；如果首套房贷款利率上浮10%，25年期的月供就达到了6075.4元。换句话说，上浮10%后，首套房的购房者每个月要多还287.6元。如果参考一线城市学区房的房价，首套房贷款800万元，还款期限30年，原来月供为42458元，上浮10%后，每个月就要多缴2414元，意味着每年的还贷额多了近3万元。

不算不知道，一算吓一跳。之前大家还对贷款买房这件事争论不休，很多人认为，每个月都要将不少收入用于偿还银行房贷和支付利息，这相当于房奴给银行打工。更何况，房贷利息的总额甚至和贷款额差不多了，这让很多房奴的心不停的滴血。但是后来，很多人改变了这样的看法，贷款买房实际上是让银行在为买房者打工。购房者只要掏了首付，每个月有稳定的收入具备一定的还款能力，银行会借给购房者。与此同时，在过去几年房价大涨的情况下，购房者资产增值的金额，远远高于房贷利息的支出。再用计算说明，5年前一套200万的房子，现在涨到500万，涨幅为250%，而5年前购房者只用了30%首付，也就是首付款为60万，贷款140万。现在即使卖掉这套房，简单来算可以得到500-140=360万的现金，相对于60万首付款来说，等于资产增值了600%，这种杠杆效应使得房贷成为房地产投资的一大利器，炒房者乐此不疲，巨大的利益驱使导致房价不断的攀升。不过，现在形势发生了逆转性的变化，一方面房价停止暴涨，另一方面房贷利率的飙升抬高了持有房产的成本，这一来一回，此消彼长，投资房地产瞬间变得无利可图，房地产成交量自然会下滑，房价也就会稳住。

因此，银行与房奴，到底谁在为谁打工，这还真不好说，从不同的角度出发，甲乙方的角色就会互相转换。只是这房价，在房贷利率飙升之后，走势变得更加扑朔迷离。那么，到底房贷利率飙升的内在逻辑是什么？

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