想必许多关心楼市的朋友都知道，上周南京楼市又好好地火了一把：一周内10家楼盘推出了1400多套房源，仙林、高新热盘仅有百分之十出头的摇号中签率，还带出了“魏小头”、“魏小狗”等一批“楼市网红”....

然而，真实的楼市去化状况，远不及近期的高温来的凶猛...

推房即热销已不再适用 江北楼市渐成买方市场？

上周六（7月22日），江北老山板块的明发香山郡平推23号楼60套毛坯房源，户型面积89-125平米，销许均价25098元/平米，预计8月底交付，准现房销售。

该盘自领取销许以来就颇为低调，开盘当日的人气也被距离不远的纯新盘三金鑫宁府所掩盖。据悉开盘当天，项目仅卖出个位数的住宅，去化率惨淡不已。

截止今日（7月24日），明发香山郡在南京网上房地产的上传数据，也仅仅只有11套而已。

同区域的三金鑫宁府，去化情况也不容乐观。开盘前有小道消息称，三金每位置业顾问手上都有七八十组客户，售楼处共有十几位置业顾问。

然而开盘当天，也许是因为炎热的天气或是不低的房价，现场购房者并没有想象中那么多，74%的摇号中签率也让该盘的入手难度远不及高新区的亚泰山雨湖。

此外，根据交汇点的现场采访，大部分购房者看中的都是103平米和127平米的小户型产品，大户型基本不考虑，如果心仪的房源被选走了就直接放弃。

截止当天中午，三金鑫宁府去化仅5成。

除了住宅，公寓市场在江北的销售状况也遭遇同样境遇。

上周五（7月21日），宝隆时代广场二次加推，户型面积56-69平米，4.8米两层挑高，均价15000-18000元/平米。

来到现场看房的客户，都是手中有些闲钱希望撒向不动产领域的投资客。尽管当天购房签约优惠最大，但许多购房者仍在对比与踌躇间犹豫不决。

（图片来自公号“安家江北”）

上午11点，宝隆时代广场卖出45套公寓。但第二天，买房君就接到了该项目的call客电话。对此，买房君不禁感叹：如今的买房人还是理性居多啊。

无差价、竞品多、定位失准 构成产品滞销主因

盘点上述三盘遭遇“滑铁卢”的原因，我们不难发现它们各自存在的一些弊端与短板：

·价格与周边次新房雷同，无优势可言

明发香山郡周边有万科璞悦山、万科金色半山等次新房产品，二手房挂牌价格多在24000-25000元/平米左右，加上明发香山郡前期交付房源二手房价格也与新房价格持平，买房者有更多的选择空间。

周边品牌二手房挂牌价

而明发本身的产品竞争力相比于周边房屋，没有更多亮点。加上两个月前该项目交付时被爆出未通燃气、无法办理房产证，而导致业主与保安发生肢体冲突事件，使得购房者对于该盘的印象分大打折扣，从而影响后续销售。

·刚需板块中的大户型改善，购房者难接受

三金鑫宁府所在的江浦板块，依旧是购房者眼中的刚需板块。除了中建国熙台、雅居乐滨江国际等一些项目的部分精装房源，大部分项目仍带有“刚”字属性。

但三金鑫宁府主打法式园林产品，尽管是毛坯交付，但最小户型面积也达到了103平米。以25600元/平米的均价计算，总价不低于260万。而150平米的大户型总价高达360-380万，已大步迈入“刚改”甚至“改善”的范畴。

·公寓类产品繁多，竞品丰富

宝隆时代广场所在的纬七路隧道口，远有明发新城中心、东方万汇城等已交付公寓产品，近有地理位置更好的毅达汇创中心等竞品。

众多的公寓选择面，让投资属性更多的公寓客户，更加慎重比对出租条件优势明显的产品，以期能获得更大的租金收益。

而宝隆时代广场位置深居新浦路南端，无论是对比同期的毅达，还是老盘万汇城，产品竞争压力可见一斑。