导语

“地段,地段,还是地段”是商业地产的金科玉律。然而,为什么有这样一些商业地产项目,即便位于类似北京这样的超级城市,位于亚奥地区这样的黄金地段,最终也会变成烂尾楼?




中房报记者 李克纯 北京报道


9月20日下午,首都北京,紧邻地铁5号线大屯路站西面,一栋金光灿灿的金元宝状建筑,三三两两的人从“金元宝”侧面的写字楼进出。“金元宝”中间原本规划为12万平方米左右的酒店位置仍然荒弃,开放的空间如同一个黑黝黝的洞口。


这就是北京最大的烂尾楼之一金泉广场。“金元宝”是号称用“鸟巢”2/3的钢材建房的金泉广场的主体建筑。


“金元宝”的建筑设计显然寄托了开发商的很高期许,然而这个“金元宝”并没有如愿聚拢到应有的财气和人流。从2005年拿到项目开发权至今已11年,历经多次停工,几经易手,纠纷复杂的股权问题曾一度引发市场注目,至今,“金元宝”中间规划的酒店还未启动,周围一圈“金泉港”商业广场内部装修尚未完成。


这个位于亚奥黄金地段且位于地铁口的著名商业物业,原来有机会成为经典作品,最终沦为亚奥地区规模最大的烂尾楼。


知情人士称,2014年10月底,金泉广场曾尝试重启项目招商,尽管与最早招商时大批奢侈品聚焦的场景不可同日而语,但小范围招商还是引来不少快时尚品牌的关注。从右侧金泉港一层H&M的宣传海报以及金泉广场右侧几个破败的宣传围栏尚能看出当时招商的迹象。


然而,随着之后金泉广场开发商——北京政泉控股有限公司(以下简称“政泉控股”)实际控制人郭文贵与方正集团高管的举报纠纷,郭文贵在协助相关部门调查后滞留境外,至今未归,去向不明,金泉广场重启再度搁置。


郭文贵是个神秘的“资本玩家”,连续两年上了胡润百富榜,借力保利地产盘活奄奄一息的地产公司,京城第一豪宅“盘古大观”亦是出自其手。借“盘古大观”形成了庞大的政商关系,但在这一过程中多个合作者被郭文贵举报、纷纷落马。此番,郭文贵也前景不明。


随着政泉控股发起对北大方正集团的举报,政泉控股在不断地融资和投资、资本的腾挪之间,紧张的资金链条浮现。


“其实金泉广场烂尾最根本的原因是缺钱。由于缺钱,郭文贵对这个项目来回腾挪,又造成极其混乱的股权关系,造成项目先天纠葛,加之郭的家族化管理机制,金泉广场成为北京最复杂的烂尾楼之一。现在郭文贵的事情还没最终结果,这种背景下,金泉广场要想盘活很难。”上述知情人士指出。


断裂的资金链


围绕在“金元宝”两侧及后面一圈的“金泉港”,按照政泉控股此前招商规划共24万平方米,地上4层,底下1层。此刻“金泉港”门窗紧锁,门口拉着隔离线。工作人员小马称,金泉港不开放,即便内部员工想要进去里面,也是需要打申请公司批准才能放行。“内部装修完成了一大半。”小马说。


“金元宝”左边的招商中心,已经成为金泉广场工程部等部门的办公场地。“这里现在已经没有招商工作人员了,何时会再启动招商,上面也没有下通知。”小马向中国房地产报记者介绍说。


2014年10月30日,政泉控股再次启动金泉港招商大会,并聘请北京戴德梁行为招商代理。


“这个项目业内其实一直有关注,位置毕竟还是很不错的。这次招商会定位从最初的高端奢侈品改为中低端,因此也吸引了一批快时尚品牌以及永辉、家乐福等超市。”北京昭邑零售商管理咨询有限公司首席顾问刘晖说。


然而这次招商会又是快闪,之后只有地下一层永辉超市开业。永辉超市LOGO也成为金泉广场中央的核心标识。


当日中国房地产报记者在现场偶遇到金泉广场物业处理事务的陈先生,2010年~2014年底,陈先生曾将公司办公室设在“金元宝”的写字楼内。“租金便宜,但太危险,所以我后来搬走了。”


陈先生说,最大问题是办公电梯经常突然下坠。“维修电梯的称,因为电梯时间太久钢索锈蚀。停车场是水泥地面,顶上挂着临时的日光灯,基础设施都没有,特别混乱。商业部分我在的当时还处于框架结构,外立面都是停停做做,现在看来外立面是勉强做完了。”


“当时也听到他们公司内部一些传闻,说是资金链有问题,没钱装修。”陈先生说。


在2014年底,在方正集团对郭文贵及政泉控股的纠纷中,可以看出陈先生的这一观点得以证实的迹象。


当时围绕方正证券百亿元市值,郭文贵和方正进行了一场你死我活的争斗。在互相揭发的材料中显示政泉控股成为方正证券股东的第二天,便立即将所持全部股权质押。而郭文贵本人也同时将上述股权四处担保或抵押,例如通过中泰信托融资30亿元。


同一笔股权多次质押,而且其260亿元资产仅从方正系中质押出80亿元资金,折价率达70%。以如此高折价率融入资金,政泉控股的资金链紧张程度可见一斑。


记者查询此前的媒体报道,政泉控股还多次出现在收钱后拒不交房,甚至一房多卖的情况,被最高法院列入全国失信被执行人名单。


坊间传闻中,郭文贵早年由于拖欠河南省工商银行6亿元贷款不还,曾身陷囹圄,据传涉及该笔贷款的信贷员最终自杀身亡。


因此,郭文贵在在银行圈内名声不佳,所以,虽然公开资料中的政泉控股实际控制人为通过郑州浩云、郑州浩天各自实际持股50%的两位自然人李琳、蒋月华,但为了融资,郭文贵还是不惜在中泰信托产品中暴露身份。


“事实上,由于政泉控股的银行信用低,政泉已很难从正常渠道融得资金。”接近政泉控股人士称,“郭文贵长袖善舞,善于钻营,曾鼓动保利为其注资换股,这导致金泉广场沦为融资工具,天然带着纠葛复杂的关系,以至于后期推动困难重重。”


质押保利 多年内外股权纠葛拖累


郭文贵堪称资本市场超级玩家,不到20年便造就了260亿元资产的庞大商业帝国。


1998年,郭文贵曾于郑州建设“中原第一高楼”——裕达国贸大厦, 这座使郭文贵成为风云人物的高楼,却在不久后被曝出高负债,资产负债率接近100%。


在开发裕达国贸后不久,郭文贵便转战北京,其在北京运作的项目与河南项目风格一脉相承。


彼时知名演员朱时茂与郭文贵发起成立了“北京文茂投资顾问有限公司”,分别出资300万元和200万元。“文茂”二字便是从两人名字中各取一字而来。不过,朱时茂随后将股份转让他人。2002年5月,文茂投资更名北京摩根投资有限公司,但与大名鼎鼎的美国JP摩根投资并无关联。


2002年1月8日,郭文贵在北京的另一家重要公司——北京政泉置业有限公司(政泉控股前身)成立。


随后郭文贵旗下摩根投资、政泉控股分别拿到位于朝阳区大屯的地块,开始建设摩根中心(后更名为盘古大观)与金泉广场。


金泉广场却让郭文贵再度遇挫,因资金紧张,金泉广场一度停工。长袖善舞的郭文贵竟请动保利地产为其注资换股,且约定在金泉广场完工后,政泉控股原股东仍有权回购股权。


按协议,北京保利为郭文贵提供8亿元资金,其中5亿元用于金泉广场后续开发,3亿元提供给摩根投资。作为交换,郭文贵将自己控制的政泉控股两家股东所持合计80%政泉控股股权转让给北京保利,并承诺北京保利可从金泉项目销售中获得不低于27%的回报。


北京保利入主金泉广场之后的2006年4月,项目开始预售,价格大涨,且销售相当顺利。然而,郭文贵后悔了。在当年摩根中心凯旋之后,他向北京保利提出回购金泉广场项目。这当然遭到了拒绝。2007年5月10日,郭文贵向北京市第二中级人民法院起诉北京保利,要求回购其持有的政泉控股80%股权,诉讼标的金额为4000万元。


此后的内情外人无从知晓,但多番诉讼对峙之后,郭文贵与北京保利的纠纷以和解结束。


2008年5月,北京保利退出金泉广场项目,在政泉控股的股权也如约退回原股东北京金浩和北京浩云,北京保利对政泉置业的8亿元投资款及相应收益合计人民币13.71亿元,由郭文贵的北京盘古氏投资有限公司(下称“盘古投资”)承担,盘古投资以其拥有的盘古大观A座写字楼整栋房产预售给北京保利进行抵付。


在股权纠葛中,金泉广场错失了原本的发展机会。


2008年正处于商业地产项目一个调整期。2000年之后商业地产飞速增长,到2006年~2007年时,人均商业面积已经从1平方米涨至2平方米。“在这种背景下,加上一大批看好2008年奥运会的商业设施集中放量,在2008年前后涌现。”北京市商业经济学会秘书长赖阳介绍,“这导致2008年相当多商业项目面临各种问题,资金不到位、产权分散等,烂尾的很多。这个时候一旦放下,后续再启动就很难。”


“况且商业项目回报周期长,对资金周转不灵的企业来说,还要考虑资金的机会成本。”赖阳说。


对金泉广场来说,外部股权纠纷解决后,还要面临内部股东层面问题。政泉控股是典型的家族企业,金泉广场负责人是郭文贵之兄郭文平。


“自身没有运营团队,外部资源不相信,团队不稳定,典型家族式管理也会导致很多问题,每个人想法都不一样,这也给金泉广场盘活带来诸多难题。”上述接近政泉控股的人士指出。


商业地产烂尾 在京城也比比皆是


目前,郭文贵事件依然不明朗,金泉广场烂尾能否扭转还是未知数。实际上,同样悲壮的烂尾楼故事不时在北京地产界演绎着,只是时间、地点与细节不同。


一位房地产金融专家分析,烂尾有宏观经济的原因,也有微观企业运营的原因。每个烂尾楼也都有自己令人惊心动魄的“内幕”。对企业来说,无非陷入三大困境:一是资金不到位,二是市场定位失误,三是陷入各种复杂纠纷,也不排除有的烂尾楼一开始就是一个“套钱”的工具。


烂尾楼涉及多个公司和个人,利益纠缠关系比较复杂,甚至还带有法律纠纷,因此多数开发商不愿介入。而烂尾楼和闲置房子不一样,它还不是产品,不能创造价值,也就产生不了经济效益。


目前市场形势转暖,供求关系有所改善,一线城市一些烂尾楼由于得天独厚的地段,有些历经各种波折,最终华丽蜕变重回市场,有些却像金泉广场难以自拔。无论如何,这对我国风起云涌的购物中心热都有镜鉴意义。




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作者:佚名
来源:中国房地产报