4月份之前，我们看到上海、深圳楼市的新闻是这样的：“上海房东一天涨价70万”，“深圳一个小区价值超过深圳机场”，“上个厕所，房东涨价15万”、“辛苦工作三十年，不如买房能赚钱”……

在3月下旬，上海和深圳都相继出台房地产调控政策。仅仅两周之后，如今的新闻完全变了：“上海深圳楼市成交降温”、“上海房东一夜降价160万卖房”……

上海、深圳的房子突然不好卖了

据羊城晚报昨日（5日）报道，之前火爆的上海楼市在3月下旬的新政（即“沪九条”）出台后降温明显，这首先表现在成交量的大幅下降。3月28日~4月3日当周，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为32916元人民币/平方米，环比前周下跌3.42%。

在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。据上海当地媒体报道，在上海碧云板块，一名置换型客户原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，报价大降160万元，而且还可以谈价格。

房价比上海涨得还厉害的深圳楼市也发生了明显的变化。“今年春节后，深圳的房子明显不如去年好卖，以前一套房子放出来，很快便能找到买家，而现在却很难。”深圳一大型中介的肖先生称，“去年房子好卖，我的收入也倍增，最好的一个月拿了近10万元的提成，但3月我只能拿底薪，因为一单交易我都没促成。”

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。不过，民生证券地产温阳团队则预测认为，至年底深圳房价将下降20%-25%。

二线城市反倒火了

和上海、深圳楼市不同的是，以苏州、南京为代表的二线城市，楼市却火爆异常。

安居客数据显示，截至目前，南京二手房均价20123元/平，环比涨幅达2.22%。这已是南京房价连续第14个月上涨。南京3月房市认购量上涨49.65%，成交量上涨61.43%。

第一财经日报援引克而瑞（CRIC）的数据显示，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。

今年年初，苏州房价还在加速上涨。至今年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。

每经小编也注意到，房价回暖带动了二线城市居民的购房热情，一些二线城市公积金甚至不够用了！

据央广网报道，南京住房公积金2015年年度报告显示，去年南京住房公积金个贷比高达104.58%，而个贷率达到85%就处于“警戒”位置；去年南昌住房公积金资金运用率达101%，同比增长28%；同期苏州市公积金资金运用率达99.43%，然而市区则高达117.04%的历史高点；武汉因为“公积金个贷率106.8%，公积金蓄水池中的钱不够用”，干脆将公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元。

国家“围魏救赵”成功了？

上海和深圳楼市在严厉的调控下慢慢降温，而正需要降库存的二线楼市有了明显的复苏迹象，这其中有无关联？对此，华创债券团队的微信公众号“ 屈庆债券论坛”撰文认为，这正是政府“围魏救赵”策略成功的体现。

华创债券团队认为，一线加码调控，其他城市继续放松的结果最终可能是更多的需求转向一线周边的二三线城市，反而会加快这些地方的去库存速度。政策上的围魏救赵对全国房地产市场的稳定似乎会起到更好的作用。

华创债券团队还给出了这次“围魏救赵”的战略逻辑：

首先，由于前期一线城市房地产市场的反弹，扭转了前期市场对房地产的悲观预期。而老百姓惯有买涨不买跌的习惯，房地产价格的回暖反而会进一步释放老百姓的购房需求。

其次，一线城市的限购加码，加上中国正在形成的大的城市集群，导致一些在一线城市被限购的需求转向了一线周边的城市。例如上海周边的杭州，北京周边的天津，深圳周边的珠海和东莞等等，在一线限购加码后，房地产市场出现了更为火爆的行情。

最后，从库存上看，目前中国房地产市场大量的库存集中在二线和三线城市，如果一线挤出的需求能转向这些城市，无疑会对全国的房地产市场的库存消化起到更关键的作用。