Carroll Quigley说过大致这样一句话：影响一个世代的，往往不是可追溯千百年的历史、文化和习俗，而是短至近几十年的历史。

放到当下的中国，这句话也如此透彻：最能影响当下中国人的，正是近几十年来逐渐形成，并为我们共同经历的历史，并且没有比“地产”这两个字，更能囊括这段历史的精髓了。

作为一个懒散而不乐于奋斗的80年代初，尽管也曾想记录下这段历史的片断，但真正促使我动笔的，是在为人父之后，经常会问自己，今后如何面对下一代对自己的提问，我将要如何告诉他这个时代所正在经历和发生的一切。

我不是严格意义上的地产从业人士，所以对精确的数据并不掌握，我只是大概从一个个体视角去描述我的经历和看法。

由于记忆力不够好，我先从近的开始，由近及远，由于智商不够高，甚至还有可能形成插叙和倒叙，不一而足。

一线：百万美元时代

这几天发生了两件大事，一是CSRC由刘士余先生接肖刚先生任会长一职，二是财政部大幅降低一二套住房交易契税和营业税的政策落地。

一个股市，一个房市，牵动着大多数中国城镇以上人口的心。

去年已购房者，欢呼雀跃；持币待购者，惊慌失措；资金不足者，望房兴叹。

当然，我只是在说部分城市。

在2015年，我分别走过了苏州、南京、合肥、济南、德州、太原、晋中、呼和浩特、鄂尔多斯、重庆、成都，当然还有北京，眼睁睁看着有的城市在地产泥潭中半生不死，有的却已鸡犬升天。

今天的北京，六环外房价离突破3W仅一步之遥，一墙之邻的河北燕郊，新房价格也已突破1.5W，10年10倍，毫不夸张。以下这张表，虽不精确，但大概能够显示目前北京首套和改善两类刚需的收入与住房价格情况。

上述均未考虑交易税费

可以看到，目前普通青年，如果家庭支持加自己奋斗能完成72W首付，则在单人月薪1W的情况下，基本可以开始承受一套位于五六环之间的80平住宅，如果是小两口，另一半的收入将构成全部家庭节余。

对于170W贷款，如果家庭节余达到年30W，则在5年左右可以还清。而持有240W房产的刚需阶层，恰好对应的是五环内600W改善型住宅的4成首付款。

目前600W的改善型住宅，基本可以满足家庭三代同住的需求，在单人月薪2.5W的情况下，个人月节余为2K，整个家庭节余也主要将由另一半收入来决定。

这是一个静态的观察结果，事实上，在政府推出强力的房产刺激政策后，尤其是在2015年经历了A股股灾后，大多数人对京沪房产再度上涨都充满信心（或者，恐惧）。

不过对于自住阶层而言，由于各层级房产是同步上涨的，因此只能说没有落后，难说实际赚了多少。当然，240W和600W只是一个大概的指标线，基于承受力，还可以调整为200W、500W，或者150W、375W等等，相应的地理位置发生变化。

这些都是很理想的状态。对于新进普通青年而言，如果家庭不能一步支持到位，需要承受若干年的租房生涯。目前北京五环内的普通房租价格大概是1平100元左右，一般而言，要想独立居住，老旧小区，月租金至少在4K以上，否则需要承受合租，单间2K左右是常态。租房阶层将眼睁睁看着房价进一步上扬。

事实上，位于四五环之间，120平左右，总价600W的住宅，已经成为北京的普通住宅。无论如何，北京相当一部分80后普通人群，已集体步入这个“百万美元”时代。这是一个伟大的时代，难道不是吗？要知道，这个人群当年仍然是以白手起家居多的。

然而，这个价格的房产，在今天的北京，堪称优质吗？很难讲。北京能够同时满足三代人居住面积的较好学区房，以今天的价格，差不多要在800W起步，如果要兼顾商业配套、医疗资源、便利交通等，可能要在1000W以上，且不算交易税费。这就是目前北京的现实。这个现实，将很大程度上决定伟大祖国首都以及对这个城市仍有吸引力的年轻人的未来。

北京房产的限购，在很大程度上将维持住现有的住房价格，因为面对帝都的两类刚需人群和来自全国的投资需求人群，一旦放开限购，房价将随时进一步大幅上涨。

换言之，一旦房价有任何下跌趋势，打开限购就是维持房价上涨的砝码。由于北京大多数二手房交易仅仅是以房换房、贴补差价，因此家庭负债基本在可承受范围内，很难说有实际的风险，除非，整体经济下行，北京房贷阶层的收入出现群体性大幅下降，而这种局面的出现，仅在2008年金融危机后短暂出现过，并随着4万亿的推出消逝而去。

可以说，只要政府仍能兜底经济，类似情况出现的可能性很小，而如果真的出现，那将是全面危机，北京家庭房产负债问题反倒不是最大的问题了。这也是北京房产继续上涨的基本理由所在。

而另一方面，限购决定了纯投资数量仍然较少，大多数交易仍然是源于自住需求。事实上，在北京配置两套住房几乎是所有有能力家庭一致的选择，至少，从家庭需求来看，双独子女如果希望跟双方父母同住一个城市，或者小三口之家与一方父母居住同一个城市但不在同一屋檐下，两套住房是必需的。

所以，北京目前的房价，本质上仍是由刚需来决定的，这是从实际需求和收入负债的角度进行判断的，且不说，这其中大量房产其实是早年以较低价格购入，事实上并没有那么多负债。

与此同时，上海与北京在房价方面保持密切联动。而深圳则在2015年一骑绝尘，新房均价竟达到9W/平之巨。房价上涨直接导致租金上涨，北京六环外部分80平住宅的月租金已超过4K。

很难想象，今天白手起家的青年，在这些城市将要如何努力去改变自己的人生。

当然，我们也不能忘记，即便不出现大的经济危机，北京房价在2011年时也出现了自发调整，昌平、通州等区域曾从2.5W以上的交易价格调整到1.2W，那一波下调既有整体需求的原因，主要也是因为开发商拿地较早，即便定价在1.2W，仍然有相当的利润空间。但，长期整体上涨的基调不曾改变。

真可谓，百万美元，几家欢喜，几家忧愁。

二线：追求幸福的权利

今天的中国，如果你第一次到一个二线城市，你看到的景象可能是完全一样的——住宅楼盘是万科、恒大、保利、华润、碧桂园、富力、龙湖（甚至开发商已懒到不同城市的楼盘名称都是一样的），广场是万达（这个更是懒到从来外形都是一样的），市中心都有一个王府井，写字楼集中的地方都叫CBD，超市无非是家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧尚和永辉，满大街跑的快递车上要么画着一条狗，要么画着一只猫。

甚至进到商场中，你看到的都是同样的服装、鞋、化妆品和咖啡店。如果非要找一些不同的地方，那还是有的，往往是老祖宗们留下来的，或者虽是新建，但也得建成类似于老祖宗们留下来的那样。当然，还有最大的差异——饮食。

这就是今天的二线，除了没有紫禁城、颐和园、长城以及大裤衩，其他几乎已经和北京没有什么不同，甚至部分建筑之奢华、庞大，令北京的年轻人们回到家乡时也感到不可思议。今天，真正的不知情者，或许已不是位于二线的年轻人，而是成天忙于从240W奋斗到600W再奋斗到800W甚至1000W的一线年轻人。

城市的崛起，有两种方式，一是经由商业自发形成，这是传统的，二是市政规划主导产生，这是现代的。

中国式的城市快速崛起，是地产经济决定的，也是市政规划主导的典型样本，集中囊括了地产交易、金融支持、产业落地和人口流动，背后更是渗透着一体化的财政税收和货币政策。

一个城市，应当能够使其市民安居乐业，但在过去将近二十年的人口迁徙大潮中，一些城市不断膨胀，直至超负荷运转。人口迁徙的过程，就是个体追求幸福的过程。

对大多数中国人来讲，一个城市与他们幸福的关系，除了那些看起来已经差不多的城市外观建筑，主要区别就在于就业、教育、医疗以及文化等方面。

我粗略的整理了以下表格，以我这两年走过的部分二线城市为代表，以房价、人口、教育、医疗资源为视角，观察不同城市的差异。其中房价为2016年2月在售中上等房源价格，高校资源包含了当地全部高校（含二级学院和职业学院），医疗资源为当地三甲医院数量。

房价数据为2016年2月搜房关于当地在售住宅的中上等房源价格；人口数量统计数据来自国家统计局2014年统计数据；高校资源统计数据来自教育部下属“阳光高考”网站2015年统计数据，含二级学院及职业学院；医疗资源统计数据来自2016年“百度健康”当地三甲医院数量。

由于一个城市的高校和医疗资源往往不取决于数量，而更取决于质量，因此我又整理了下列表格：

高校资源统计数据来自教育部下属“阳光高考”网站2015年统计数据；医院排行统计为百度与复旦大学医院管理研究所合作2014年度《中国最佳医院及最佳专科声誉排行榜》，括号内为排名。

在统计完上述数据后，我发现，除长三角城市以及厦门的房价较高外，其他二线城市中上等的房价其实比燕郊还要低，但生活质量到底有多大差异，真可谓冷暖自知。

我们时常听闻的说法是，北京对年轻人的吸引力，在于其丰富的资源，然而如此丰富的资源，是否属于这片土地上的每一个人，恐怕每个人都会得出自己的结论。

正如此前分析，600W房产在北京已然只是普通住宅，仅仅是在享受20年前一个北京最普通老百姓所享受的权利，而那些城市外观上日新月异的变化，是你在大多数二线城市都可以感受且享受到的。些许的不同可能在于，你的职业在北京将有更大的发展，你可以在今天600W的基础上，继续眺望1000W的未来。

作为一个祖籍北方却生长在天府之国的80初，我经常思考北京对年轻人的吸引力到底在何处。事实上，正如北方人不太多的会去南方发展一样，南方人来到北方也并不是多数。

举凡长江以北，我们似乎除了在北京以外，再也找不到一个资源如此丰富的地方，正如上面表格所列，甚至北方很多省会城市的优质医疗都需要由北京来覆盖解决。

长江以北经济的唯一中心化，以及特殊的政治经济地位，成就了今天的北京和北京的房价。对于倾向于北方文化，离家更近的北方人来说，伟大祖国的首都，在很长时间内，仍然将会是唯一的选择。

长江以南，却呈现出另一番景象。长三角、珠三角、西南、中部，自成一体，交相辉映。

根据投资业者贝乐斯的分析模型，改革开放后长珠三角的外贸，成为了当代中国事实上的“第一桶金”来源，正是由于外贸美元收益，使得人民币开始锚定美元发行，货币信用的增加伴随着城市化进程，终于从1998年起，以商品房改革为契机，启动了地产发动机，城市化进程一旦打开，制造业蓬勃发展，城市生活又带动了服务业的兴起。

至此，外贸、投资、内需三辆马车并驾齐驱，一统江湖20年，并对全球经济产生深刻影响。伴随中国制造业兴起的，是日本在广场协议泡沫破灭后的产业大转移。高额的人工成本，使日本的电子制造业在短短20年时间内被中韩两国完全替代，而中国的低端制造业又廉价的满足了欧美的日常生活需求。这样的模式持续了将近20年，长珠三角赚得可谓盆满钵满。

然而，今天的长珠三角，恐已物是人非。一线的房价高启，在很大程度反应了资金的不安全感。但凡有更赚钱的去处，也不会这么集中的短时间导致房价暴涨。

而房价的过度上涨，势必出现挤出效应。当600W成为普通家庭的标配时，那些稍具理性的普通青年，将会自觉考虑自己的未来。当然，30岁前的文艺青年也会是相当一部分，而考虑到人口众多，2B青年的数量也真是不可忽视。

上述，我希望开始带着一个关于人生幸福的话题去思考接下来的问题，而人生的幸福，则永远是与个体对外界资源的索取相关的。所有真实的幸福，都是建筑在面包之上的。

挤出：从商业地产到电商

接下来，我们将会回顾近十年来波澜壮阔、却不为大多数人所知的商业地产史，以及看似与之毫不沾边的中国互联网经济史。

没错，中国的互联网经济，是由中国的地产经济所决定的，而这个历史将告诉我们两件事：1、不要小看民众追求幸福的权利；2、有幸福的期盼才会有未来。

前两天《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》由官媒披露，本来这份文件看点极多，部分内容值得高度赞赏，但真正使这份文件炸开锅的，是其中关于开放式小区的规定。

这个热门话题，暂且不表，我觉得最高院今天关于《物权法司法解释一》的媒体发布上，很好的回应了这个问题，也即：“党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。”

有朋友说我在鼓励买房，鼓励去二线。事实上，我只是希望通过从一个个体角度去分析，去记述当下这段历史。

每个人的每一步选择都是自己做出的，不同年龄段的人所考虑的问题也不一样，独立的思考才是弥足珍贵的。如果前两篇我好像在讲“京沪永远涨”这样的口号，那么今天这篇，我想集中说明的是地价高启与产业兴衰的关系。

在开始这段故事之前，让我们先将视野拉回到风起云涌的1996年。

今天，中国大多90后们并不知道，在他们刚刚咿呀学语、蹒跚学步时，在神州大地有一家声名最为显赫的互联网公司——瀛海威。

1996年，这家公司在中关村南大门树起一块牌匾，上书“中国人离信息高速公路有多远——向北1500米”。这句口号，在当年犹如深圳那句“时间就是金钱，效率就是生命”一样，刻画在后来各位一将功成万骨枯的互联网大佬的脑海中。

这一年，杭州小伙马云还在折腾他最终失败的中国黄页，3年后才集中了十八罗汉，有了阿里巴巴；这一年，宿迁青年刘强东正在一家外企开始他的第一份工作，并于2年后终于创办了京东，开始在中关村卖光驱和光碟。同样是在这一年，万科已在深交所上市5年有余，但距离第一座万达广场落成，还有5年时间。

1996年，我的父母在国家鼓励创业的号召下，已经离开国有单位，赚了些小钱，他们将手中的资金分成三份：一份投资了一个商铺，一份投入了热火朝天的A股，一份给我购置了一台当年最为先进的AST奔腾电脑（俗称586）。

地产、A股、互联网，我这个升斗小民的人生，就这么神奇的与这个国家紧密相连了，甚至我后来的三份工作，都是在这三个行业里打转。

与夏洛特烦恼中的夏洛一样，我也经常幻想，如果当年我的父母将资金投资房产，哪怕，只把当年那台电脑的钱集中投资于住宅，我是否已经可以纯粹的享受人生了。要知道，1996年的一台电脑，可以买到30个公房折子，也就是，30套位于市中心的住宅。

我至今仍然相信，代际传承，无论是经验的积累还是教训的总结，才是一个家庭真正能够留给子女的，而理性的思考，并不是每个人在困难和挫折中能够做到的。

我从小见到太多所谓的百万、千万富翁，也眼睁睁看到他们怎样在第二代就彻底沦为平民甚至贫民。我父母的一位朋友，我曾经的一位阿姨，在80年代就创下千万家产，但由于操劳过度，40出头即罹患癌症过世。

在她弥留之际，我们一家曾去看望，我永远无法忘记她当时所说，她真希望哪怕自己的先生是一个民工，她每天就在家做好饭，一家子能在一起就行了。

所以，当2015年股灾袭来时，我丝毫不奇怪为什么有那么多千万家产灰飞烟灭，因为2015年的千万家产，比起20世纪80年代的千万家产，实在是太渺小了。我从来没有被“财务自由”这个说法所绑架，因为自由虽与财富相关，但人的索取和获得也是相关的。

回过头来，我们讲讲互联网。纯粹的互联网经济，在相当长时间内，只是游戏和广告业，如果在国外，还要加上色情业。事实上，去看看腾讯、百度的年报，这两项仍然构成其收入的大头。

电商的崛起，在全球范围内，都是一个偶然的现象。美国投资者对亚马逊的估值，一直充满争议。中国为什么会诞生阿里、京东这样的电商巨头？为什么国美、苏宁也会“沦为”电商？为什么在全国地产商学习如日中天的万达后的短短几年时间内，万达就开始急于将资金投向文化行业，并且收缩商业地产线条？

难道真是因为电商很美丽？电商吸引人吗？

我们在追求幸福的过程中，常常忘记了什么是幸福。如果你家门口是一个大型商圈，出门就是琳琅满目的商品，在购买衣物时有专业人员替你用标尺测量，一口一个Sir，并提出他们的专业建议，而这件衣服只价值300元人民币，你会选择通过电商去购买吗？当我们去到国外很多地方时，这样的服务堪称常见。

大多数中国人，并不是有钱了去国外购物，而是一个理性的消费者在选择“价廉物美”的商品和服务。而这样的商品或许在国内能够买到，这样的服务能够买到吗？

中国电商的崛起过程，是伴随着商业地产剥削的过程进行的。商业地产的价格，是伴随住宅价格不断提高的。因为一个商业地块的土地出让金，往往与当地住宅价格捆绑，价格还要更高，无论是纯商业地块，还是住宅底商，在很长一段时间内，都要高过住宅。

我们不用过多苛责地产商，因为在商言商，地产商本来就是赚个钱的。在过去若干年的地产投资过程中，商铺跟住宅，并没有被加以区分，投资商铺甚至是更有钱的人的象征，只有在资金不够充足时才去投资住宅。

然而，凡是持有这种投资思路的，绝大多数都被现实击得肝脑涂地。因为，事实告诉我们，住宅是一个人必需的，而商铺能否收到足够高的租金，是要看现场消费是否能够持续，当小商户无法持续赢利时，电商趁虚而入，商业地产的溃败，就只争朝夕了。

在伟大祖国首都北京，有一个神奇的地方，叫做XX之家靓屋灯饰城。这里以出售质优价奢的灯饰品出名。时至今日，标价仍然是动辄数万。

一个装修极其奢华的灯饰城，但其实已经鲜有顾客。我很好奇这里的租金怎样维持，于是坐下来跟老板们聊天，终于知道原来他们已经不用缴纳租金，场租模式已经改变，除了每个月很少的管理费外，卖一个灯饰，商场提成一部分，严格意义上的租金已经没有了。

而事实上，老板都是从广东进货，因此同款产品通过天猫、京东就可以购到，这部分现场消费，真是异常勉力在维持。

两三年前，我到广东江门出差，当地正在建设一座外观永远一致的万达广场，招商工作正在热火朝天的进行中，当地人问我，个人投资其中一个商铺怎样？我问到：你觉得你们这里有多少人会在里面买东西？回答说：可能不多，本来人就不太多。于是我说，那可以投，每一个商场，都会有几个卖珍珠奶茶的摊位出售，你别的不要买，就买这个摊位就行了，可能贵一点，但问题不大。

因为我大概知道，其实这样的摊位往往是一个商场里现金收入最稳定的，在二线城市以下，大多数人去商场只是为了吹吹空调，看看玲琅满目的商品，顶多，在逛累了之后，他们会买一杯水喝。

时至今日，中国几乎所有的商业综合体都将现场消费纳入到自己的重点规划中，而你看到的服饰和化妆品品牌，几乎全国一致。把你放在一个商场中，你根本分不清自己是在一线二线哪个城市。

商品的同质化，主要原因是商业地产与大型品牌快销产品的捆绑，ZARA、H&M、优衣库这些品牌企业在商业上取得了巨大的成功，其供货模式和品牌效应使其可以摆脱地产商的剥削，获得额外的免租期，而地产商必然将相关损失转嫁给其他租户。

我丝毫没有批评地产商的意思，因为这实在是在商言商，没有任何不妥。正是因为诸如此类的地产租金价格转移，加上现场消费税费和人工的高昂，使得电商在中国彻底崛起。

我们不能否认，阿里和京东彻底改变了中国的商业版图，并不是它们击败了地

产商，这里面掺杂了消费者有限资金下的选择、以及政府税费收取模式的现状，市场选择力量也是其中重要的因素。

只是，正如刘强东在回到宿迁时感叹现场消费的萧条那样，毕竟，地产经济的牵涉面远比电商要广得多，如何恢复现场消费的活力，这个问题的重要性丝毫不比发展互联网经济要弱，甚至更为关键。

写这篇文章，并没有诉诸详尽的数据，但相关思考，已长达多年。本文的主旨，是希望从中国商业地产与电商发展的角度，去说明地产价格高启带来的社会变革。

我们可以把上述商业地产与电商发展历史阶段概括为两个字——挤出。哪里有压迫，哪里就有反抗，那些最早能够认识到这些的人，将会看到无限的机遇。商业地产的历史，可否为住宅地产之镜鉴呢？