Managershare：据英国《金融时报》报道，香港部分一线商铺的租金已经自高点下跌了40%。

向来以寸土寸金闻名的香港，拥有全世界租金最昂贵的商业街，但据英国《金融时报》报道，香港部分一线商铺的租金已经自高点下跌了40%。

香港商铺租金暴跌40%，第五大道取代铜锣湾成为全球最昂贵商区

从Prada到Gucci母公司开云集团，众多奢侈品公司都在呼吁香港的业主下调天价租金，预计未来奢侈品店的关门潮会加速。

铜锣湾的一家瑞士手表积家店铺，如今已被本地的折扣化妆品店替代，而如今的租金比2012年积家租下该店铺时下降了40%。

在租金高企、购物客流持续下降的双重压力下，LVMH集团旗下奢侈腕表品牌泰格豪雅8月宣布将关闭其最重要的旗舰店——罗素街旗舰店。而曾经位于香港中环最繁华地区的Coach旗舰店也终于迎来了新的租客——运动品牌Adidas。据悉Adidas租下该物业的租金为434万港元，较此前Coach承租的租金720万港元锐减40%。业界普遍担心Coach的撤退会引发连锁反应。

“如今的大背景形式严峻，”房地产中介机构Savills香港研究部门负责人Simon Smith表示，“最终人们会在大额非必需消费品上花费得更少，手表、珠宝这类商品受到的冲击一度是最大的，不过现在这种冲击已经蔓延到服装和化妆品上。

受反腐、中国经济增速放缓、人民币走弱，以及部分香港居民与大陆游客的冲突等事件的影响，内地赴港游客数量大幅下滑，香港零售业整体不景气。陷入收入难抵租金的窘境的奢侈品店铺只好关门撤退。

去年，香港的商铺租金开始下降，而铜锣湾也将租金最昂贵商区的名号拱手让给了纽约第五大道。根据纽约房地产委员会的数据，2015年春天，第五大道最昂贵商铺的租金比去年上涨了4%。

从罗杰斯到大摩，为什么大家都在唱空香港楼市？

老虎财经在此前的文章《港股闪现预警信号，香港房价可能下挫20%》中提到，香港交银国际控股有限公司的分析师Alfred Lau表示，香港的房价可能会跌20%，其中的一个预警信息就是，香港房价与房地产开发商股价比创下了近20年来的最高纪录。

摩根大通的Cusson Leung和摩根士丹利的Praveen K. Choudhary等地产分析师也预计，香港房价明年跌幅有可能高达10%。

今年上半年，有“商品大王”之称的的Jim Rogers就对香港楼市发出警讯，称3年内香港房价将会大跌五成以上，理由是如果未来两年美联储进入加息周期，引发美元持续升值、香港资金外流，“对香港损害很大”；香港政府可能会取消港币对美元的联系汇率制度，“届时香港房价也会受到冲击”。

供应大幅增加，香港楼市的拐点到来了吗？

长期以来，香港一直是全球住房最贵的城市之一，但现在，改变可能在悄然发生。2009年以来，香港房价涨了一倍多。但里昂证券的分析师Nicole Wong指出，现在香港房价“非常脆弱，它之所以上涨仅仅因为大家都预期它会上涨”。

Nicole Wong指出，“总体而言，供应极端紧张的时期已经过去了”，2011年以来，香港在建住宅数量急剧上升。她估计未来几年内香港将有1.5至1.8万个可售单位完工，较2013-2015年上升40%。她预计开发商的定价能力将受到冲击，尤其当一手房相对于二手房的溢价已经从大约40%缩水至5%。

德意志银行在9月份的一份报告中指出，开发商推出了很多吸引购房者的措施，同时二手房交易出现平均售价下降的现象。

巴克莱房地产分析师Paul Louie最近指出：“多年以来，香港都存在住房供需失衡的问题。梁振英上台以来，我们看到政府在积极增加土地和住房供应。”Louie认为，从数据来看，现在供需状况已经达到均衡。他表示：“在购房者看来，他们依然认为存在短缺，但数据所显示的是另一番情景。购房者的心理需要更长时间来逆转。”

部分分析师预计香港房价将会快速下跌。在9月30日的报告中，瑞银预测到2017年底，香港房价将下跌25%-30%左右。从2003年至今，香港房价已经上涨340%。瑞银香港与中国房地产研究主管Eva Lee表示：“这一轮房价下跌的触发因素将是香港本地经济的恶化。房价下跌可能会在多年时间里逐步发生。”

她指出，汇率可能也是因素之一。由于港币与美元挂钩，导致周边地区的货币都在贬值的时候，港币仍然走高，造成香港房价对于一些外部潜在购买者而言更加昂贵。此外，美联储加息也将使香港抵押贷款利率随之走高。

到目前为止，香港房价还没有松动的迹象。7月份香港房价指数升至303.6，此前17个月中有16个月上涨。

在一片唱空香港楼市的声音中，也有人持不同的意见。房地产投资商、高端房地产品牌经纪商Panache Management 的CEO、经济学家Alexander Karolik Shlaen认为，香港房价的下跌不过是“向上走的过程中一次短暂的喘息”。

他认为，作为中国的“超一线”城市，“香港对中国人来说是最有吸引力的地方”，中国大陆的百万富翁和亿万富翁中，“只要有一小部分迁至香港，就能推动香港的楼市上涨好几年”。

中国的房地产开放商似乎也同意这个观点，9月底，世茂房地产击败其他6个开发商，以70.2亿港元独资投得九龙大窝坪住宅地皮，每平方英尺楼面地价超过1.1万港元。