2017年是开发商变革剧烈的一年。

这一年，成都二圈层房价全面过万，拿地成本增加，热门土拍现场已难见小开发商身影，行业洗牌加速。

一面是拿地成本增加，一面却是融资更加困难，中央经济工作会议重申防范金融风险，高杠杆的房地产行业亦受到波及。

同时，去年高价拿下的地块又将在今年大量入市，面对新的市场形势，这批项目又将呈现什么状态？

带着这一系列问题，四川房产在线专访了西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐，他从宏观经济和微观市场的角度，细致地解答了这些问题。

△西南财经大学经济学院副教授、博士生导师 刘璐

谈金融风险

中国居民用于房产的资金比例比美国还高

四川房产在线：中央经济工作会议重申了今后三年的工作重点，其中之一就是防范金融风险。有业内称房地产金融高杠杆时代已经结束，您怎么看待这个问题？

刘璐：金融风险是整个房地产行业最大的问题。房地产是资金密集型行业，开发环节需要大量资金，以前成都拿块地可能才十亿左右，现在门槛提高了很多，动则几十亿。一线城市表现更为明显，一宗地可能上百亿。

购房者层面来讲，一线城市购房者动则背负几百万的房贷，按目前的家庭收入水平，一两万已经算高了，还贷压力很大，资金链绷得很紧，稍有变动，如换工作或生病，可能就会面临还不起的情况。一般来讲，银行审房贷都比较严格，不能超过可支配收入的一半。但因为越来越多金融工具的介入，现金贷、首付贷、刷信用卡等，不仅导致50%的线守不住，而且有些家庭全部收入加起来都不够还房贷，还得靠父母补贴。

2008年美国次贷危机我是完整经历过的，由于大量次级贷客户还不起房贷，产生雪崩式效应，最终危及证券市场。在国内，由于各种金融工具的参与，导致部分人用很高的杠杆在买房。市场环境较宽松的时候，首付已经低至2成，再借助一些金融产品，实际上首付可能为零或接近这个水平，基本上是全杠杆在买房，这是风险比较大的。

四川房产在线：中央经济工作会议金融去杠杆的定调，对2018年的房地产市场有什么影响？

刘璐：为何政府多次强调预防金融风险，因为这个危害太大。中国居民用于房产的钱财，比例比美国还高。

目前在房地产行业已经有些限制性的措施出现，比如提高首付比例，特别是二套房或多套房首付比例，杠杆已经降低了很多。麻烦的是，现在买房的资金来源太多了，不像之前不是存款就是房贷，比较好控制。所以去年四季度，政府多次出台清算消费贷进入房贷市场的政策。

另外房贷利率也在收紧，2015年、2016年基准房贷利率已经降得比较低，这样的情况下还有利率优惠，多的可以打8折。去年房贷利率普遍上浮，首套上浮10%，二套上浮20%。从这个差值来看，购房者房贷利率已经增加了差不多30%-40%。

开发商层面来看，2016年、2017年拿地很疯狂，中指院数据显示去年卖地收入超4万亿，而往年卖地收入一般在2万亿左右。同时，去年全国还有多宗“地王”诞生。开发商拿地的钱很多是通过融资来的，基本上没有自持资金。所以针对开发商融资，可能会有相关的条例出来，部分开发商将面临“断奶”的问题。2018年开发商融资可能会变得非常艰难，超过2014年。从这个角度来看，政府去杠杆的决心还是很大的。

四川房产在线：2017年首套房贷利率普遍上浮10%，二套上浮20%，今年这种情况还会持续吗？

刘璐：宏观层面来看，加息是有必要的，因为美元已经加息了，而且美国还减税了。但目前国内经济正在复苏，加息对经济有压力。所以去年增加了房贷利率，相当于定向加息，今年将呈现稳中趋紧的态势。至于会不会全面加息，如果国内经济复苏得比较好，有这种可能。目前数据来看，2017年的走势比2016年好不少。

谈房企融资

2018年房企融资更加困难

四川房产在线：开发贷实际上之前审核就很严，同时信托资金成本又太高，森宇就是典型的被信托拖垮的开发商。目前这个时间点，房企在金融市场的融资渠道或制度是否已经健全了？如果再收紧，对市场会不会有比较大的冲击？

刘璐：这其中存在资源错配的问题。政府希望这些钱（指4万亿拿地投入）流入实体经济，如科技产业。目前我们国家的GDP已经是美国的2/3了，历史上达到这种程度的国家只有日本和苏联，但两国后来都出现了问题。现在对中国来说是一个非常关键的时期，资金大量流向土地市场是不可行的，这种资源错配的问题需要解决。所以中央经济工作会议后，可能会有相关的政策落地，影响到开发商融资。

购房者层面来讲，违规的消费贷会越查越严，同时资格审核及贷款去向将监管更严。从资源的合理配置上来讲，房地产需要刹一下车。

四川房产在线：2018年调控仍是主基调，这是业内普遍的共识。去年拍出来的地王今年可能将大量上市，如果这些项目的融资收紧，对市场会产生什么影响？

刘璐：这将是2018年最大的悬念。理论上讲地价贵可能房子就会卖得贵一些，但南京给出了不同的答案。南京一宗楼面价2.3万/平米的“地王”，预期将卖4万/平米，结果只批了2.5万/平米的指导价，导致这个项目直接停工，短时间内没法卖了。前两年全国各地拍出了多宗高价地，如果今年限价仍然不放开，那么这些比较贵的地块都会比较艰难。

四川房产在线：限价已经让开发商日子很难过了，现在融资再收紧，对房企的影响会非常大。

刘璐：目前能够直接感受到的就是开发商拿地会更加谨慎。对存量用地来讲，因为有些融资已经批了，所以影响不是很大。但也有一个问题，项目建安、营销也需要资金，如果后面的资金问题解决不了，前期的融资成本都会把项目拖死。

谈二手房

今年二手房价或下跌

四川房产在线：可不可以这么理解，对存量土地影响比较大的是限价，对增量土地影响比较大的是融资？

刘璐：都有影响。其实未来要放量的项目，如果没有稍微高一点的房价去抵掉成本，那这个项目就是亏的。虽然各个城市限制力度不一样，但南京已经给出了答案，这点告诉开发商，不要抱幻想，地价高不一定批的指导价就高。现实是很残酷的，还是参考周边房价，是多少卖多少。所以拿贵了的项目，要么就放着，要么就亏着卖。

这样的情况会造成新一轮的开发商洗牌，资金实力雄厚的就挺一阵儿。对开发商来说，关键看你能不能熬过这个关键时期，一般的开发商很难挺过两年。

我认为2018年是寒冬期，一方面融资卡得紧，另一方面房价上不去。不管从资金面还是政策面，2016年那波涨势生存的土壤已经没有了。目前很多开发商还比较乐观是建立在不少新房还卖得比较火的情况下的，但实际上这种火爆难以为继，前两年已经透支了太多购买力。

但这个走势也分情况，新房市场调控严厉，二手房市场相对较松，这就导致一二手房出现价差，同一区域二手房卖得较贵，新房卖得相对便宜，开发商出现惜售心理。购房者又觉得买新房相当于打新股，只要能抽中签，就相当于赚了，这样的情况加剧了新房市场的供不应求。

一面是二手房价上涨，一面是新房一房难求，这可能是导致目前成都市场供求困局的根源。从市场走势来判断，2018年成都二手房市场应该是看跌的，但这对成都楼市来说不是一件坏事，可能是解决困局的一种方法。

四川房产在线：二手房主要反映购房者对市场的预期，如果二手房下跌，购房者对市场的预期就没有那么高了。这样的话，现在这种热度是不是会往下走？

刘璐：一二手房存在价差，只要这个价差不消失，永远可以套利。所以二手房对楼市来说有一个指标意义，当一二手房价差没那么大的时候，新房市场才不会那么火。