导读：

关于有形二手车交易市场转型的观念，早已经被各大有形交易市场管理层授受，所以，也都知道要提升增值服务的收益，减少对开票费及租金费用单一依赖！

那么，有形二手车交易市场转型过程中，包括新开的新型市场Mall，市场方该如何考虑车商的场租费用问题？是继续维持，还是要免租金？

提到有形二手车交易市场的租金问题，在两年之前，这是个很简单的问题，因为国内所有的二手车交易市场，运营十多年来，基本上都是以租金和开票费为主要收入，对于租金，只是说价格的多少问题，而为什么现在很多交易市场方，要在租金问题上有所顾虑呢？

本质上来讲，主要还是由于区域内市场竞争加剧了，同时随着车商的生意竞争也比较激烈，所以，市场方，必然要考虑各种方式，来留住或吸引车商的入驻！

那么，最近一年多，随着交易市场转型理念在各大会议上热传，大家都已接授，这种只靠租金和开票为主要收入的市场，难以长久！但实际上，虽然大家都想转型，可到底该怎么转，实际上，很多市场都还处于迷茫和观望期！

对于租金问题，下面再分析，我们先来看下，目前行业内的市场租金收取方式！

举两个做的比较好的市场为例，杭州汽车城的商户都应该很清楚，市场方收取租金方式是以车位来计算，基本上每个车位年租金在8万左右，如果一个车位按15平方来计算，每平方每年5000多元，这个估计国内能比这个还高的租金，应该不多，为什么这么高的租金，商家挤着往里去？

另外一个以台州方林市场为例，该市场以面积计算租金，每平方平均大概700元每年，但是方林市场有个很重要的特色细节，就是内部的商家数量基本固定，如果有车商铺位转让，基本新加入的车商要花近百万的铺位转让费用！

但即使这样，几年来，转让铺位的车商却很少，那为什么车商们不把铺位转让出去挣个百万的转让费呢，这道理肯定很简单嘛，在方林市场经营挣的费用，肯定会超过这个转让费嘛，所以在生意还不错的情况下，即使有转让费，商家也不会转让！

免租金，并不意味着就是好事！！！

同样，再举两个例子，这个阿亮就不提对应市场的名字了，该市场属于新建市场，地理位置都不错，交通方便，对面就是高架，靠近高铁站，关键是市场硬件给力，全部室内展场，而且，对所有入驻的车商提供免一年租金政策，开业前期招商还算不错，入驻率能达到65%，但是半年后，商家逐渐退出，结果现在还不好确定，还是维持中！

另外一个市场，是老市场翻新改建的市场，原来老市场商户基本入驻满了，改建后，市场硬件、配套实施、环境、场地面积都得到提升，此时市场方对于老商户要求提升租金，同时提高新入驻商家的租金，但是却得到了大部门商家联名抵制，从市场方的角度来看，市场投入资金，改建市场，对商户的配套、环境、硬件都提升了，适当提升租金也是理所当然的事情，但从商家 角度来看，很多车商反应，市场环境是好了，但是因面积扩大一倍，大量新商家 进入，而市场前期的客户量基本不变，所以生意肯定会比较难做，而市场方此时又提升租金，必须商家要抵制！

通过这几个例子我们可以很清楚的看到一点，租金收取的多少，直接跟商户在市场能挣到多少钱相关，所以有时候市场方要决定收取多少租金时，千万别只盯着租金，而更多的应该是从市场投入本身和商户收入的两个角度去决定！

那么，对于交易市场来讲，该不该免租金？大家都说要减少对开票费用和租金的信赖，通过增值业务增加盈利点！

那么我的观点是，在你增值业务没起来，还没达到补充租金收入的时候，免租金，除非你钱多！

为什么这样说呢？

不同阶段的市场，租金该如何调整

首先，我非常支持市场通过增值业务来提升盈利，提升市场的稳定性，但是，到目前为止，有几个市场的增值业务收入，超过年租金收入一半的？更多的都只是个零头吧！

那么，该不该免租金，这个不是单独直接来判断，而是要基于市场发展所处的阶段，和车商的年收入预测来判断的！对于一个市场的建立到成熟，发展快的，也得要个2年，甚至3年，所以不要想着一年免租金就能给市场带来多大的得升，那么发展阶段不同的市场，租金怎定么定？

新建立、新型市场：主目标、粘住车商一起发展

对于新建的市场来说，特别是新型市场，硬件出色，但位置较偏的这类市场，前期没有老商户，为了招商顺利，很多都是提出免半年、甚至一年租金来吸引车商加入，对于这类市场，免租金的方式的确是一种不错的吸引方式，但是我想提及的是，这类市场通过免租金只能解决一个问题，那就是开业前的招商工作会相对顺利解决，但是，只要经营半年后，没起色，商家自然会逐渐撤离！为什么？由于是免租金，车商没有任何风险和成本，只要市场生意不好，撤离是迟早的事！

所以，新建立的市场要想免租金生效，市场方就必须认真的思考，要找到另外一种方式来粘住车商才行，让车商与市场共同发展，否则只能说是你你白白浪费租金，换不来车商的感激！

建议是虽然免租金了，但是车商进入时，必须要提升营销宣传费用，也就是说，车商把省的一部分租金，通过广告费用，来提升自己的门店和市场的流量，同样，市场方为了和车商一起发展，会拿出商户所有营销费用预算的2倍或3倍的投入来帮助商户引流，同时市场方会出人出力，定期的在市场或市区的相关地点举办车展活动、帮助市场和商户造势！而这个营销费用必须要提前收进来，由共同的商会和市场方来监督保管！

这一阶段，一旦造成车商因生意不好而撤离，这市场将很难再起色！因为黄金机会已错过！

成长期市场：主目标扶持优质车商

对于成长期的市场，客流逐渐增加、商家生意也有所起色，对于市场方来说，更多的应该是重心培养优质、代表性的商户，这样来为市场坚立标杆，提升车商对市场的信心，那么随着车商收入，适当的增加租金，收入，这个车商也是愿意的，但是市场必须把资源往核心商户、优质商户倾斜！

此时就有人会提了，市场是个平台应该保持公平，倾斜，不会引起车商的不满吗？

那是因为你只知道你是个平台，但你没有制定平台的规则 ，举个最简单的例子，在商家 入驻前，就规定好，商家年销售量超过500的，奖励10万广告费（宣传费用，非现金），免1/3的租金，超过800台的奖励20万广告费，免2/3租金，那这规定一定，自然会有资源倾斜到优质商户，同样，商家 也不会起哄，而只有这类商户成长期来，才会愿意与市场一起发展！

成熟期：主目标，制定规则，淘汰劣质商户，引入新的商家

对于成熟期来讲，商家收入基本稳定，那么市场方是不是就等着收租就行了呢？实则不然，市场方必须要制定各种评估和奖罚的标准，此评估涉及多方面因素，例如销售量、投诉比例、服务水平、环境，市场贡献等，做为评分标准，对每年评分排名末的2-3家车商，需要进行清退，或者租金收取无优惠，其它商家 都会根据评分，有适当的折扣收取！

当然，这个只是举个简单列子，具体每个市场怎定，要依实际情况来看，但大方向一定要搞清楚，市场只有通过不断的清退不好的商户，引入新的商家 ，市场才会有活力，否则就会导致商家 不作为，每天按部就班的工作，导致市场很快进入衰退期！

所以市场方租金收取的多少，并不是单纯的只考虑市场的投入多少来决定，而是要根据市场的投入、商家的收入、客户的增长比例、商户的投入比例、对市场的贡献度等多项因素来共同决定的！

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总结

市场能帮车商挣到钱，即使租金再高，车商也会挤着往里进，如果不能帮车商挣到钱，即使环境再高大上，硬件再牛B，甚至不要租金，车商也会逐渐离开！

所以别再听别人忽悠，什么未来新型市场不靠租金生存，靠增值业务！只想告诉你，万达广场的商业化已经很成功了吧？万达的服务、万达的场内广告、万达的自营店、万达的专项贷款，都很成熟了吧，但万达不收租金吗？

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