2016年12月，华润以1.53亿竞得一宗位于沈阳沈河区的社会福利用地，用于打造高端养老综合体。2017年7月，在皇姑区区委、区政府的主导下，沈阳万科怡园养老产业园项目正式启动，据了解，该项目是万科在沈阳打造的首个城市级长者照料中心。

不到一年的时间，万科、华润纷纷在沈布局“养老地产”。为何品牌房企涉足养老地产？而沈阳的养老地产又是否有生存空间？针对“养老地产”等相关问题，365淘房网邀请到RET睿意德沈阳公司市场与客户发展部总监赵杰女士，与她进行探讨。

365淘房：根据沈阳市统计局最新数据显示，沈阳60岁以上户籍人口已达164万人，占全市总人口比重22.4%，沈阳人口老龄化问题日益凸显。然而，沈阳的“养老地产”发展速度却相对缓慢，这其中有何原因？

赵杰：国际上的很多发达国家很早就有了“养老地产”的概念，并且已经形成丰富且成熟的开发模式。例如，始建于1961年的美国太阳城，上世纪90年代开业的荷兰鹿特丹生命公寓……而对比发达国家，北京、上海、广州等一线城市的“养老地产”则先行发展。一方面在于，一线城市对“养老地产”的探索较早，已积累了一定的开发经验。以北京太阳城为例，从2000年打造至今，经十余年的磨砺逐渐成熟并形成了全程化的养老服务模式。而相比北京、上海，沈阳在养老地产方面涉足较晚，不仅欠缺经验的积累，且尚未形成清晰的商业运营模式和盈利模式。

另一方面，养老需求与生产力和生活理念息息相关。正所谓先富后老，唯有在物质消费理念得到相应的提升，人们才会更关注自身的健康及养老需求。过去，从经济发展情况及人们消费理念两方面来讲，沈阳都相对缺乏培育养老地产的土壤。而随着有一定物质基础的60-70年代人群逐渐步入老龄，未来，沈阳养老地产的需求或会有一定的增长，但养老产业的发展并非一朝一夕，除了需要一定的市场需求外，更需要政策的支持，人才的培养以及规范、健全的监管运营机制。因此，从孕育到初见规模，仍然需较长的准备周期。

365淘房：2012年，沈阳棋盘山区域曾大批出让养老用途地块，但从项目进展看，棋盘山的养老地产发展并不成功，您认为是什么阻碍了棋盘山养老地产的发展？

赵杰：首先，当时养老地产的市场机会还不成熟，消费者对于“养老”的认知和消费观念，需要时间及社会共同来影响。其次，棋盘山的养老地产项目仅仅以“养老”为拿地或营销的噱头，概念强于落地，并未根植于服务，探究养老地产的本质，打造真正意义上的养老产品。加之，由于资金及市场环境变化等问题，或会影响项目的推动，因此，棋盘山的养老地产并没有真正的发展起来。

对于开发商而言，打造养老地产应摈弃短期获益的念头，更应以长远发展为目标，根植于服务，提供相应的设施及相关生活配套，以人为本、以人为中心。

365淘房：近年来，包括保利、远洋在内的知名房企开始陆续涉足养老地产，在沈阳，华润、万科也已开始其养老产业的布局。那么，对于已经启动的万科怡园在沈的发展，您如何看？未来沈阳的养老地产应朝什么方向发展？

赵杰：万科早在2012年就已战略布局养老业务，并在北京、上海、杭州等地启动了一批养老地产项目，从销售情况来看比较理想，受众也乐于接受。可以说，万科在养老地产的打造及运营上积累了一定的经验，形成并深化了养老地产盈利模型。因此，万科怡园在沈阳的发展是值得期待的。

就沈阳目前的老龄化发展阶段而言，开发商在养老地产的运营上，需扎根养老服务；在功能上，应强化整合医疗资源、养老资源，形成“医养结合”服务模式和体系。与此同时，更应该关注到老年人的精神及文化生活，打造运动及娱乐设施，为其搭建学习交流空间。以日本的“京都老人之家”为例，公寓的一层就是公立医院，方便老人就医；此外，“京都老人之家”的公共使用面积约占总面积的三分之一，是老人们活动及社交的场所，他们可以在此下围棋、作茶道等进行一切娱乐活动。其实，无论身处任何时代，无论发展何种产业类型，最终都应以人作为主体，把握人的本质需求。

365淘房：您如何看待未来养老地产在沈阳的发展空间？

赵杰：2017年沈阳市深化经济体制改革工作要点明确提出：商业地产重点向众创空间、文化、旅游、养老等用途转化。此外，在日前出台的楼市十三条政策中也提出：“对已供应、未开发的房地产开发用地，在符合用地政策规定前提下，开发企业可申请转换用途，支持向文化、旅游、养老等业态转化。”可见，养老地产是政府政策导向下，地产、商业地产转型的新方向。

未来，养老地产在开发及运营上或可运用商业地产的思维，因为，商业的逻辑是重视人与需求，而养老地产正是人与需求的结合。在政府的推动和支持下，将有更多的企业抓住以养老地产为主的转型机遇，而养老地产也会随着时间的推进、人们需求的变化而受到更多的关注。目前，沈阳养老地产的发展模式、硬件设施较经济发达的一线城市相对落后，并且缺乏现代化的管理及运作方式。然而，随着人的需求和观念的不断改变，未来，“老有所养”不但会成为更多人的需求，精神层面的富足也将成为其根本追求。而这两种需求的衍生，将为未来沈阳养老地产提供潜在的市场契机和巨大的发展空间，而符合需求的养老地产也会占据更多的市场资源。