2016年和2017年是我国棚户区改造发力之年

中房报社评

“史上最严调控”之下，2017年上半年大中型房地产企业的业绩却创了历史新高，碧桂园、恒大、万科、融创这些龙头房企的业绩甚至出现同比翻番的盛况，究其原因，一是行业并购加剧，并购带来的并表收入大增，同时在企业品牌的推动下龙头房企在市场上的认可度也迅速增长，另一个很重要的原因，就是这些龙头房企在一二三四五线城市都广泛布局，而从2016年下半年开始到2017年，三四线城市的市场出现了一波“多年未遇”的市场爆发，众多三四线城市的住宅销售大幅增长，市场库存迅速去化，这些城市的地价、房价也开始出现了多年未遇的上涨。布局这些城市的品牌房企，成了最大的受益者，这些曾经的房地产“边疆”成了这些品牌房企业绩增长的最大支撑。

分析原因，这一波“三四线城市浪潮”，除了“一二线城市投资外溢”以及“外出经商、打工人口回流”这些因素之外，另一个重要“推手”就是这两年在中西部地区和三四线城市大力推行的棚改货币化安置。

根据官方数据，我国2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年则提高到了48.5%。从今年一些地方政府发布的数字，相当一部分地方棚改货币化比例已经超过50%，一些省份甚至超过了70%。以湖南为例，今年上半年棚户区改造26.4万套，其中货币化安置22.7万套，占比高达86.3%。宁夏棚改货币化安置比例将达到70%，有条件的市县区将达到100%。

这样高比例的棚改货币化安置，在推倒原有的棚户区住房的同时，又制造了数以百万套计的新增住房需求，而且这些“刚性需求”都是手持大把现金在市场上“扫货”商品房库存。这对这些三四线城市曾经高企的商品房库存的去化无疑是起到了最大的作用。据多家机构预测，今年棚改货币化安置的购买力将“消化”3亿平方米的商品房。

一些舆论对棚改货币化安置推动这些三四线城市房地产市场热潮颇有微词，认为这会导致这些城市的房价高企，吹大房地产泡沫。这样的分析实际上是混淆了不同城市面临的问题。在一二线城市过去两年出现房价过快上涨，出现杠杆投机炒房的热潮，是需要用多种手段进行“降温”的，因为这会危及我国金融体系和整个经济的稳定。但在广大三四线城市，在过去几年面临的并不是“炒房”的问题，而是高库存的商品房导致的经济下滑、产业活力下降、失业率上升、财政收入下滑、金融体系面临大量坏账、地方债务攀升的问题，所以中央才确定这些三四线城市的中心任务是“去库存”。只有先去除现有的库存，才能让地方经济盘活。所以，各个地方都有各个地方不同的情况，我们不能用一线城市的药来治三四线城市的病。

重要的是，棚户区改造是中央既定的大方向，在很多三四线城市和中西部地区，由于经济发展程度不高，这些地方仍然存在大量居住条件和环境恶劣的棚户区，这些棚户区的改造，是中央推动改善民生、让经济发展惠及更广泛的群众的具有全局意义和政治意义的大战略，在这些城市，大量的空置商品房和棚户区同时存在，如果新建棚改安置房来安置棚改居民，显然是一种浪费，货币化安置是这些城市棚户区改造的最佳策略，既改善了棚户区居民的居住条件，又去化了库存商品房，盘活了经济，改善了财政收入，无疑是一举两得的好政策。这样的政策既然是中央的既定方向，就应该坚定不移地推行下去。

而且，棚改货币化安置是在解决原有居住条件恶劣居民的居住改善问题，是真实的住房需求，是遵循了中央的“房子是用来住的”的方向。在多数三四线城市，人口流入比例较少，二手房市场较弱，并不存在房价炒作的基础。这些城市由于棚改货币化安置的购买力的短期进入而使得房价出现上涨，也是短期的市场波动现象，这种上涨并没有持续的基础。并不会有很多的“炒房者”会愿意到这些地方投机买房。而且在这些城市，购房的资金大多数是来自于棚改补偿，贷款比例并不大，杠杆不高，因此泡沫与之前一二线城市的高杠杆炒房的浪潮不可同日而语。在棚改的高潮过去之后，也不太会出现“崩盘”的过程。在真实需求为主体的市场，市场将会是稳定的。