作为人所向往的有天有地的生活方式承载者，别墅向来位居置业金字塔顶端，然而，别墅大类之中也有三六九等之分，顶级独栋别墅（5000万+）的置业逻辑与入门级联排必然迥然而异，普通置业者往往深究的户型、朝向之类的痛点，对于这些顶级独栋来说，却是绝无必要的细枝末节。

业界用一句话来区分刚需和高端置业者，即“刚需看户型，高端看资源”，话固然有些以偏概全，但也颇能说明问题。

刚需的本质，是为在城市打拼的自己和家人寻求一处安身之所。讲究在有限的空间基础上，最大化的利用每一寸空间。因而，针对为“2平米飘窗”而斤斤计较的刚需人群，开发商设计之初就应该为客户细究户型设计，增加更多人性化细节作为加分项，才能赢得刚需客户的青睐。

而对于顶级独栋别墅置业者，一是追求精神层面的东西，比如身份感、认同感。二是把巨额财富沉淀下来，成为资产配置的手段之一。相对刚需对户型设计的深究细问，顶级别墅就早已跳脱出这一层面了，转而看重的是稀缺、资源等属性，这很好理解，因为稀缺、资源等属性是决定不动产价值的核心要素。

具象化一点，就是产品形态（独栋）、生态环境（景观）、优质教育（学校）、区位（发展前景）等要素，而只有占据某种不可替代的稀缺资源的不动产，才有资格成为富人们用来抵御风险的“资产”。

比较有代表性的例子有北京通州副中心的鲁能格拉斯、远洋LAVIE、恒大丽宫等。比如鲁能格拉斯，位置在通州副中心，对应区位（发展前景）；丰富绿地景观和大面积（约26万平）天然水系，对应生态环境；其引进享誉世界的英国百年老校德威国际学校，对应优质教育（学校）；产品则是占地近3亩的纯独栋，对应稀缺产品形态。而正因为有这些元素，鲁能格拉斯才能成为富人热衷的优质资产选择。

（鲁能格拉斯小镇实景图）

至于户型，对于动辄数十个房间的顶级别墅而言，并无实际考量价值，事实上，多个独栋别墅操盘手甚至认为，户型是高端独栋别墅买家最不看重的一项，因为对于大部分买家而言，往往会根据自己的意愿从新设计户型，这也是为什么大多数别墅项目都是毛坯交付的原因。

这并非无例可循，最典型的是香港豪宅，融创孙宏斌曾表示，团队在考察完香港豪宅后，发现其装修、户型都不出彩，“贵”在地段。“地段背后是综合资源的集合，交通、自然绿化、教育、医疗四类资源，定位高度的住宅产品都必须具备。”业内人士认为，对于高总价的顶级住宅产品，更强调出生地，更强调依附城市资源，强调配套资源的中心度和核心度。

而抛开有形资源，顶级别墅还有各自独特的隐形资源，即圈层或生活方式。物以类聚、人以群分，顶级别墅社区聚集了大量财富人群、社会名流、精英，有着无形的上流社会的生活圈层和社交圈层。比如鲁能格拉斯，整个项目全部为纯粹独栋产品，保证了业主有着同级别的财富当量和层次，对于这些业主而言，比享受一流服务更重要的是，鲁能格拉斯可提供的一种类似“高端社交”的平台功能，能让诸多成功人士聚首，从而形成一个能量巨大的交际圈。

（鲁能格拉斯小镇实景图）

顶级别墅，不应只局限在“户型”的“痒点”。真正的富人购买别墅，更看重的是其稀缺的资源、圈层的聚合与价值的体现。