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第669篇原创文章

本文作者：咚咚找房APP--牛浩思

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老牛近日整理了深圳10区147个新房项目，并制成《2017深圳置业地图》、《咚咚专刊——深圳147在售新盘简析》，本文只节选了其中一部分，如果你想领取完整纸质版，请查看文章结尾。

新房供应情况

龙华区1-8月有10批（次）项目获得了预售证，其中5个纯住宅，另5个为商办或商务公寓。住宅新增预售房源套数4153套，在全市排在宝安和龙岗之后，新房供应三足鼎立。

其实，龙华第一季度的新房供应一度冰冻，无一新增预售房源。此后从4月分开始，每个月都有新增项目，但不均衡，其中4月最为集中，占了10席中的6席。

虽然4月以后新增预售项目再度陷入平淡，但新增房源却不减，尤其是住宅房源，随着壹成中心花园7区和尚峻二期的入市，两大项目为拉升龙华的住宅供应量贡献最大。

新房成交情况

根据深圳房地产信息网对规土委的数据监控，今年1-8月，龙华新房住宅成交（备案登记）2408套，成交总面积21.8万㎡，成交均价约50739元/㎡。

前四个月成交平平，5-8月份开始回暖，并保持每个月300套的成交状态。

成交热点片区

注：此块仅统计今年1-6月新房备案成交情况，数据来源于深圳房地产信息网数据中心，仅供参考。

观澜片区:观澜这2年的供应我们都有目共睹，已经彻底打破了它在房地产市场上的沉寂。今年上半年观澜入市的新房项目虽然不多，全新开盘的仅阳基御龙山，但从成交情况来看，数据还算可观。

地铁4号线北沿线的开通预期及即将试运营的龙华有轨电车，确实给观澜片区带来不少置业人气，仅金洪观荟一盘上半年来成交502套，是该片区成交量的主要贡献者，整片区新房成交价格方面多在4万多/平。

但观澜未来几年的供应主要是城市更新项目，建设周期不稳定，或会出现新房断档的情况。

（数据来源于房网数据中心）

龙华片区:龙华片区涵括民治，近年来一直是新房置业的热点片区，表现一直较为活跃，片区新房整体均价在5-6万/平。

作为超大体量大盘的壹成中心，毫无疑问是该片区成交量最大的楼盘。但上半年以来，除了尚峻无其它全新住宅楼盘入市。过去几年供应最多的民治，势头也有所减弱，主要是传统新地开发接近尾声，旧改周期处于空窗期。

（数据来源于房网数据中心）

龙华在售新房列表

预计9-12月入市新盘

对于购房者来说，龙华新房的选择依然局促，受供应结构的区域限制和价格分化影响，购房者根据自身需求细化至龙华老城、观澜等各小片区时，几乎是没得挑的状况，尤其是住宅产品，少之又少。

这样的情况还可能持续，在今年剩余的4个月里，龙华的新增供应量或许还没有前8个月好看。

那么接下来，龙华有哪些新盘可能还将入市呢？

这几个预计项目，均不能完全确切年底前能入市。有几个是大家已经比较熟悉的项目，或将继续推出新品，如壹成中心花园、龙光玖钻；金亨利二期则捂盘多年，传闻会以现楼入市；恒大时尚慧谷为产业楼项目，是龙华目前不多的产品类型；其余如白石龙工业区、天玑公馆是城市更新项目，预备建设时期都比较长，还有待开发商公布具体节点；另外主要产品为保障房的观禧，将有一批商办、商业物业公开出售。

新房分布地图：

下面，主要介绍下这批项目里关注度比较高的几个做点评。

鸿荣源壹成中心花园 新品

概况：位于龙华区老城片区，应是深圳目前最大的在建旧改项目，总占地面积约50万平米，由龙华人民路、建设路、东环一路、梅龙路、工业路围合而建。总建筑面积约320万㎡，含60万平米商业物业，是龙华最为瞩目的超大型综合体项目。目前项目的9、5、6、7区已入市。

地铁：4号线龙华站约1.2公里。规划有地铁22号线和25号线，短期5年内未有动工计划。

规划学区：项目配建有9年制学校，暂规划为42班小学+21班初中。

规划旧改：周边旧改更新项目林立，包括海岸城、中洲、卓越、金地等知名开发商在此布局。但在短期内，旧改的推进进度极其缓慢。自身作为城市更新项目，分10区开发，完全建成或许还需5年以上。

小评：

作为超大型综合体项目，自身的商业配套在片区内“无与伦比”，可以预料会成为片区的商业中心，加之周边巨量的城市更新规划，长期来看，有助于提升片区的居住、营商氛围。配建的九年制学校暂未明确如何运营，但有一定的期待值。唯一比较担忧的是龙华老城交通的承载力和进出关的压力。

金亨利二期

概括：位于民治街道民宝路与腾龙路交汇处，总建筑面积约28万㎡，容积率为3.2，规划建设成为ArtDeco（新古典主义）建筑风格的高层物业。项目主推约88-162平毛坯高层住宅，具体推售时间待定。从金亨利2期的工程平面图可以看出，项目是由4栋6座高层+6栋洋房组成。

地铁：距离4号线红山站约800米

规划学区：深圳高级中学北校区

小评：

项目主要户型为建面89㎡、128㎡和143㎡的四至六房，实用率高，户户朝南和大楼间距设计，保证较佳的通风采光效果。除了地段外，金亨利二期最被人关注的是其潜在的学区价值。从相对位置上看，金亨利二期和一期对深高龙华校区前后夹击，不管是现在的学区范围还是就近入学等原则来说，未来是深高学区的可能性极大。

虽说是在学区范围内，但在教育局未确定之前，一切都还存在变数，目前红山片区严重紧张，很大可能买新小区，在学位积分排名上被老小区给PK掉，因此对于看中学位的家庭来说，还是要持审慎的态度。

红山6979

概括：位于民治街道地铁4号线红山站东侧，是华侨城集团和招商两大位于深圳总部的央企联袂的商业综合体项目。项目紧邻规划中的深圳美术馆新馆和深圳图书馆调剂书库，占地面积10.98万㎡，总建筑面积约32万㎡，容积率仅为1.6。

其中包含体验式公寓、购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，由两大央企招商和华侨城联手打造。是深圳北周边区域瞩目的商业综合体项目，项目商业部分计划2019年1月试营业，5月正式营业。

地铁：4号线和6号线“红山站”双地铁口物业

小评：地理位置和物业概念在龙华区域来说都是上佳的，此片区未来无疑是龙华的商业核心点，包括正在打造的深圳北站商务区，构成龙华的CBD区域。未来，其商务公寓产品可能会跟随商业价值的提升而提高。

龙光玖钻 新品

概括：位于民治街道中梅路与腾龙路交汇处，项目总建面达80万㎡，由4块地组合，空中连廊连通一体，包含甲级写字楼、约10万㎡商业、精智公寓、约2.5万㎡星级酒店。前期已经入市了一批商务公寓和商业办公产品。

地铁：4号线和6号线“红山站”双地铁口物业

周边规划：目前项目周边环绕九方（约建面7万多㎡商业）、玖钻（配建约10万㎡商业）、红山6979、华侨城商业用地、鸿荣源民治第三工业区旧改等，多个大规模商业综合体的聚集，形成以红山站为中心的繁华商圈。

小评：

龙光玖钻是2015年龙华最贵总价地块，属于龙光地产“玖”系列，定位为高端商业综合体。跟红山6979一样，位置很好，是深圳北站核心商务区内比较早的一批宜商宜居产品，有较大的先发优势。但产品自身的供应量不少，中短期会有一定的竞争压力，长期看好。