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博士姓胡,80后,某985医科大学博士。一位资深的“买房发烧友”,著名地产BBS版主。因为在2015年330新政后果断加杠杆买入滨江某楼盘实现数倍收益的“神迹”,被网友誉为“实战派专家”。

直播回顾:问房深度考察—长沙,真的是犹存的机会吗?

近期,博士为了办理买房相关手续,再次前往长沙。借着这个机会,作为问房平台专家,由“问房”组织,我主力带队的20余位发烧友,大家一起考察了当地的城市建设和房产项目。

此行匆匆,却使我深深的体会到,当拳法成为套路,你可以用来打遍天下,在房地产的世界里,道理也是完全一致的。

NO.1

从宏观角度

解析城市化

首先从全国的宏观视野看。

请看下面两个图,上边为重庆江北嘴CBD,下边为上海陆家嘴CBD ◢

上图为长沙银盆岭大桥和滨江金融区写字楼群,下图为杭州西兴大桥和滨江高新技术区的楼群夜景。 ◢

上图为杭州钱江新城CBD写字楼群,下图为重庆江北嘴CBD写字楼群 ◢

上图为郑州郑东新区CBD,下图为长沙梅溪湖新区CBD ◢

上图为长沙地铁规划,2020年;下图为武汉地铁规划,2020年 ◢

发现了吗?如果是脸盲症如博士,简直尴尬症都要犯了。整个一个大家来找茬嘛!

晒这些图的意义是想说明什么呢。这场被誉为改变21世纪人类文明的最伟大运动之一,中国的城市化,在神州的众多省会级大都市,从地铁网络建造,到新区的整体建设、运营,几乎沿用了完全相同的城市运营学;

而其中的基本概念又是如此的相似,抛弃掉拆迁改造极难的历史老城,在一片临近的荒原(通常是江对岸或者山背后),做大规模新城区规划,大造新区概念,迁入政府、医院、学校、金融、研发中心、轨道交通等,并通过土地出让方式,将荒地升值变成宝地,一方面填补财政亏空,另一面使城市面貌焕然一新。

在这个过程之中地产商、投资者的参与,必不可少。地产商通过替政府收缴各类税费(尤其是土地出让金)实现了政府资金回收与增值,后者又作为各类公共开支反哺社会;投资客在新区开发早期介入,接棒开发商,并且装修租赁,提拉人气,待各项配套完善后,获取收益,将成熟的新区交给自住的接棒者。

仅以下图说明问题。◢

以上是从宏观角度解析城市化的套路。

NO.2

从微观角度

解析资金流

再从微观的,购房者的角度解析。从住房体制改革开始,一开始,大家都是全款买房;10多年前,上海出现了按揭贷款;再往后,各种抵押贷款、信用贷款,层出不穷。如果放眼观察全国,1.5万/平以下,100万/套以下城市,绝大多数人,是全款买房,只买一套自住的;2.5万/平以下,200万/套以下,大部分人使用按揭、公积金等传统套路,一般买2套;而2.5万/平米以上,200万/套以上城市,不仅热衷房地产投资,其融资工具更是令人目不暇接:大额信用卡接龙、全款抵押、信用贷流,并发流(同时向不同银行申请两套及以上房子的按揭,用于破限贷),等等等等。

那么从上述两个套路的分析,给予我们什么启示呢?

首先

随着二三线城市大力发动城市经营套路,猛挖地铁,大搞基建,那么这些城市的居住价值成长空间都是极具想象空间的;辅以人口流动的大趋势,则更具备提前卧底的必要性;这是完全剥离掉信贷波动干扰之下的价值演变趋势。

事实上本轮地产趋势,在最敏感的深圳、上海等启动之后,逐步扩散,郑州、成都、武汉、重庆的暴涨,背后的价值逻辑正是如此。 而,放眼全国,同样基建积极,但是房价却千差万别,比如2016年底,同为2000万人口直辖市,重庆房价仅仅是上海的1/10,而前者的地铁建设速度正在奋起直追;这就为高房价城市的居民制造了巨大的套利空间,数以千计的上海投资者如同嗜血的老饕一般聚集,八个月内把2000万人口的重庆房价拉抬了一倍。

其次

其次,来自信贷发达,房地产投资活跃的高等级城市投资者,来到同样宏观以城市经营套路为核心,而微观却未展开信贷科技树,因而房价低廉的新兴城市时,带来的冲击,往往是屠杀性质的!

好比玩帝国时代,已经晋级火器时代的玩家带着军队到达仍处于石器时代的对手面前一样,来自上海、深圳、杭州的玩家手里,通过发达的科技树带来的金融倍增效果,带来的资金量简直是源源不断,而民智未开,只懂得全款买房的本地玩家,丝毫没有抵抗之力。

以全款抵押流为例。2016年底上海某老公房大约市值500万,抵押出70%也就是350万,可以拿到重庆买入7套尾房/现房住宅(2016年底当地房价6000-10000左右),出租,租金回报可以顶住月供(如5年期先息后本,重庆租售比为4%)。八个月后上述房产基本翻倍,达到700万,则又可以抵押出70%约490万,拿到长沙可以全款买入四套尾房/现房住宅(长沙核心区单价1.2万,偏远区约6000-8000),租售比仍为约4%左右。循环往复,生生不息。而身居重庆长沙的人民却只懂按揭和全款买房,2套以上限购限贷,便停下手来不再折腾。你们是温室中的花朵,而深圳上海北京的玩家,则早已在与政府限购限贷的恶劣环境数年的搏斗中学会了一身功夫,如同几百年前文弱的宋人面对彪悍的塞外铁骑,孰胜孰败,一目了然。

而不思进取的当地人如果寄希望当地政府使用限购政策保护住房价极低,而租售比极高的当地房产,就如同王石先生用一句不欢迎野蛮人,就想挡住垂涎欲滴的姚振华许家印一样,完全是螳臂当车。请问是谁让你自己不掌握股权的大头,同时又长期把万科的市值与实际估值做得如此背离,而成为另他人垂涎欲滴的大肥肉的呢?有利益,就会有野蛮人。万科如此,长期维持低房价,高租金的长沙楼市也如此。事实上,随着野蛮人的踹门,本地人也将迅速学会拿起套路的武器武装自己,最终的结果就是修正基建高-房价低的畸形缺陷,正如重庆人民先前被上海投资者教育的那样。

这篇也是博士长沙楼市考察报告的完结篇。

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