昨天我的文章《集体用地入市，这下开发商全傻了》在房东东公众号发表后，有不少房地产和金融的朋友和我表达他们的观点，租赁用地这个政策绝对是一石多鸟，文章中我着重和大家分享下租赁、金融、地产、REIts（房地产信托）之间未来会发生产生什么重大变化？

我预判，中国的REITS将真正出现在集体用地的场景中！

之前，我们看到有不少房地产REITS产品和类REITS，他们都不是真正的REITS，因为他们没有流通性，也没有被交易属性。原因在于，除了税收制度和物权法的障碍之外，畸形的土地价格在那里，让REITS不得不先背负一个大包袱，回报率自然上不去，资产价值的畸形，是现实中最难的突破点！

如果把资产价格拿面包来比喻，面粉只是是土地，建材和其他都是属于佐料，一直说是面粉比面包贵，道理就在这里，这当然和国家过去的土地财政密切相关.。

住在小产权房和集体用房的人，好比是直接吃麦粒的，很多村民都会存点打的粮食在家，自己过日子吃没问题，有很多吃不起面包的，也到村里和村民买点麦粒充饥，虽不违法，但总觉得不如吃面包体面。很多人吃不起面包，表面上都怪作坊里的人提高了价格，还说打广告商场里买面包的炒作面包价格，但谁心里都清楚，根源在哪里！

另外一个原因，承租人现实中，基本无法对抗产权人变更的影响，所能做的，大都是怎么减少损失。而流转土地，由于其性质，基本上土地短期内，不太会变性，不方便进行业主的变更，反而从另外一个角度，那么反而有利于租约的稳定，其中的最有效的权益，就是租赁收益权了！当租赁收益权能被有效确权，租赁收益得到稳定实现 ，那么自然就水到渠成！

今天，当集体用地上市后，没有了招拍挂，没有了土地流转费用，其实变相把土地的成本降下来，真正把租约和租赁的价值体现出来了！当年租金回报率上升到6%时，已经完全达到发行REITS的条件！

作者全雳，房东东自媒体创始人，中国首家公寓培训机构创办人，长租公寓投资人，清华大学公寓建筑标准编制小组成员，10多年致力于国内外租赁领域研究，成功投资多家品牌公寓和产业链上下游。