文 | 时代财经APP 屈慧

业绩会上,“规模+效益”成了夏海钧口中出现频率最高的词,“今年开始强调效益为主,所以公司不再追求规模,始终把价格、利润水平作为第一目标,在控制成本的同时努力提高产品售价。”

8月28日,香港维多利亚港南面的君悦酒店1楼,中国恒大(03333.HK)2017年的中期业绩会如期进行,三百多张给全国媒体准备的座椅几无虚席。

恒大集团董事局主席许家印因在京出席全国政协常委会,未现身业绩发布会现场。恒大集团副主席、总裁夏海钧、副总裁陈敏、首席财务官潘大荣代表公司出席活动。

一个开始:以效益为中心,不再强调规模

2017年,正好是夏海钧加入恒大的十周年。在这十年间,恒大从17亿的规模成长至3733亿,整整翻了220倍。但恒大的崛起是建立在以规模为导向的“三高一低”策略之上。

所谓的“三高一低”即高负债、高杠杆、高周转、低成本,这种模式让恒大一直处于高杠杆和高增速的状态之中。“高负债、高杠杆就是尽量多借钱,这种模式实际上就是恒大过去20年借助了金融手段,从一个小型的地产公司快速追上全中国前几名的龙头老大。”夏海钧并不讳言,正是因为这样的规模化战略,恒大从一个小的地区性项目公司成长为了龙头房企。

周转速度最高的时候,恒大曾实现过半年完成拿地、开工、开盘,这样的节奏让夏海钧直言“辛苦”,其表示,“追赶过程很辛苦,但恒大也只有用这种‘三高一低’的战略才能实现。”

2016年恒大地产坐上“头把交椅”,但这家巨头没有选择乘胜追击,反而调转头来反思过去的扩张。夏海钧认为,当前房地产业进一步饱和,行业从黄金时代进入了一个稳定发展时期,所以恒大必须要进行战略转型。

在总结出“规模化战略不能持续”的结论下,恒大提出了“规模+效益”的转型方案。这一提法最早出现在2月份许家印的年度内部会议中,许家印将其重点归为“一个开始”。

他提出,“从今年开始,保持规模适度增长,重点注重增长质量,增加效益,开始实施‘规模+效益’的发展战略。以效益为中心,这是企业的属性,所以恒大地产今年开始要由‘规模型’向‘规模+效益型’转变。”

在此次业绩会上,“规模+效益”成了夏海钧口中出现频率最高的词,他表示,“今年开始强调效益为主,所以公司不再追求规模,始终把价格、利润水平作为第一目标,在控制成本的同时努力提高产品售价。”

两个下降:负债降至70%,土储年负增长5%-10%

告别“三高一低”,恒大的目标是要实现“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)。匹配战略转型,恒大率先在“高负债”做文章。上半年,恒大通过两轮战略投资引入了700亿资金,并赎回了1129亿永续债。

据恒大首席财务官潘大荣现场透露,到今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。

恒大为实现降负债率目标,实施三大措施:一是计划未来三年实施土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备;二是恒大地产计划进行第三次引进战略投资者,引入战投资金300-500亿;三是进一步降低成本,提升产品品质,增加产品附加值,增强盈利能力,增加净资产。

截至2017年6月30日,恒大的总土储合计2.76亿平方米,测算货值超过9000亿,而土地总成本只有4500亿。“这么多年来,公司一直追求土地的高速增长,现在2.76亿平方米的土地储备已经差不多是其他前4家房地产大公司的土地储备。在此基础上,恒大提出未来3年,土地要负增长,以后可能以消耗自有土地为基础。如果把土地变现了,增加了现金、提高盈利,负债率也就降下来了。”

三轮战投:再引300-500亿,估值超三千亿

或许是为了平衡对于恒大向效益转型的需要,在这场业绩会上,夏海钧还丢出了一个“小包袱”,他透露,在恒大地产回A的过程中,即将引入第三轮战略投资,规模约300-500亿。

如果按照最低规模300亿计算,恒大从年初开始的三轮战投规模将达到1000亿以上,根据首轮战投评估基础1980亿计算,三轮战投完成后,恒大地产的估值将超过三千亿人民币。

按照8月28日收市股价计算,恒大地产的估值已经超过万科和中海地产,成为当前房企估值之最。

恒大前两轮战略投资者群体十分庞大。700亿的出资方中,除了恒大地产供应商之外,还包括中信、中融、宁波银行等诸多金融机构,更有山东高速、深业集团等国资身影。

“引入几百亿战略投资者,加上减少了土地的购买,又增加了销售量、交易量,利润规模也在增加,这几方面的措施将使我们整个负债率急剧降低。”

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