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第655篇原创文章

本文作者：咚咚找房APP--咚咖房学院

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8月26日(周六）上午10:30-12:30，第56期咚咖房学院在布吉万科麓山生活馆，如期举行。天气炎热，但网友听课热情高涨，现场座无虚席。

本期咚咖房学院邀请到凤凰树老师、咚咚专家牛浩思以及咚咚金服大圣。凤凰树老师从健康角度来阐明如何健康换房；咚咚牛浩思会告诉你改善型换房如何选择；咚咚金服大圣则会教你改善置业的金融方法。现在精彩观点不断，具体一起来看看。

凤凰树：

今天我讲的内容有三部分：一、为健康，而换房；二、换房要换精装房；三、市场平稳期，适宜换房季。今天我讲的是换房，就意味着是一买一卖。

一

为健康，而换房

我们讲的健康指的是身体健康，深圳房地产这么发达，为什么没有养老社区？老人住在大社区，有老有小，其乐融融，心理就健康了，坚持锻炼，养成习惯，身体自然很好。如果换房，你一定要考虑时间充足，为自己、为将来而买房。

二

换房，要换精装房

没有卖过房的人可能会买毛坯房，但买过几次房的人再也不愿意为装修而折腾，我们没有时间装修，没有精力装修，也没有经验，即便有经验，你的经验就是换房要换精装房，因为国外全都是精装房，国内的上海、北京也都是精装房，但深圳总是推行不下去，毛坯房是市场博弈的结果，对开发商要求更高。

深圳销售精装房（非毛坯）项目57个，占在售项目160个，约1/3。换房要换精装房，实际上这个市场上的选择就1/3，而且非毛坯精装房，第一、大多数是豪宅项目，豪宅一平米1.5万、一平米1万，豪宅用精装是可以理解的，超高层如果是毛坯房交给你的话，吓死你，墙400、300厚，如果精装房的话，掩盖起来，你感觉不出来，所以超高层往往是精装。

如果刚需、中产买精装房，选择余地并不是特别大，刚才说换房要换精装房，实际上真正的选择余地并不多。

三

市场平稳期，适宜换房季

所谓换房，即是一买一卖，是先买后卖？还是先卖后买？在不同时期应该采取不同策略，如果楼市上行，房价一路上涨，先买后卖，如06-07年；楼市下行，房价一路下跌，先卖后买，如08、09年。

楼市平稳期分两种情况：一是楼市高平台，这时可以从容入市，不管买房卖房，大多数楼盘房子多得是，不要急，这个时候可以从容卖出，价格变化不大。二是楼市低平台，要先买进后卖出，因为不好卖，在最低潮的时候要降15%-20%才能卖得出。高平台比低平台好一点，买和卖的差价少一点，低平台差价更大，低潮的时候要降很多才能卖出去，从这个意义上来讲，最佳换房期是高平台。

不同的楼市周期，采取不同的买卖策略，房价走势长、平、跌、平、涨，楼市的规律是涨多跌少，房价上涨时，先买后卖；房价下跌，先卖后买。

咚咚牛浩思：

今天跟大家介绍“改善性置业应该如何选择”，分四个方面介绍。

一

需求如何决定选择

刚需首次置业，经济条件会限制我们的需求，它会决定我们买多大房子，在关内还是关外置业，有的时候还会受到工作地点的限制，会在距离地铁线近的方向选择置业。

二

改善型物业分为哪几类

改善型物业大概分为三个类别，高端改善、环境改善和刚需改善。高端改善主要是指别墅或CBD高端住宅，这类住宅的房产价值比较高，总房价在千万以上，处于核心地段，比较追求高品质生活和圈层，缺点是在市场方面去化率比较低，也是因为限购政策，很多人没有房票，再加上高总价的限制，去化率较低。环境改善一般是位于景区或旅游性质的地产，从自住角度来讲，很多人都是用于养老或作为度假房产。从自住角度来讲，这类房产一般偏离市区，需要开车出行。

三

改善型物业需要具备哪些条件

刚需是从生存的角度来讲，改善是从追求品质的角度来讲。首先是空间改善方面，刚需追求实用性，要求空间的实用率更大，而改善型物业追求的是空间的舒适度，不仅仅要求大面积房产。

改善型物业需要注意的几点：一是衡量自己的经济能力，二是清晰自己的改善需求，三是不要盲目追求十全十美，十全十美的物业一般价格也会比较“十全十美”。

四

2017年新盘中有哪些改善型物业

2017年受政策调控的影响，1-6月份住宅市场只有17个新盘入市，但7、8月入市住宅项目已经达到17个，两个月的体量相当于整个上半年入市的体量。一方面是受到政策调控的影响，另一方面是开发商在观望，等待合适的入市时机。但进入下半年以来，调控依然在慢慢收紧，又面临着年终销售和回款压力，所以7、8这两个月入市的楼盘项目较多。

从区域推盘的角度来看，龙华、宝安、龙岗的推盘量最大，属于热点推盘区域，而南山、福田、罗湖的新盘最少，但因多以改善性的高端住宅产品为主，在价格方面定价略高。

核心地段，利好叠加。价格较为理性，去年10月以来，新房价格这一块，开发商定价趋于理性，目前楼市调控意图依旧比较明显，纯投资客离场后，目前的房价相对稳定的时期换房是比较合适的。

咚咚金服大圣则从换房的金融陷阱与风险；夫妻、直系亲属减税过户、贷款方法详解；如果能快速批贷还能利率优惠三个方面给网友讲解改善置业的金融方法。