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第652篇原创文章

本文作者：咚咚找房APP--陈乐

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自今年春节以来，百花学位房市场升温明显，看房量和成交量持续攀升。2月份百花片区成交30套(不包含华强北百花+实验成交房源)，到了3月份成交量就上升到了70多套。

从下图中我们可以看出月成交套数最多的是3月份，其他月份成交都相对稳定在30套左右。

（点击查看大图）

在经历3月的集中成交后，之前的笋盘很快消化殆尽，刚需也消化了一批，所以4-5月成交量比3月减少，成交在40套左右，但相对其他片区成交量还是稳定，另外，4-5月放盘量明显跟不上，个别小区基本没房源，房源短期紧缺，放盘的价格也是一套比一套高。

6月份开始，银行贷款逐步收紧，利率频繁上调，购房成本增加，由于前面一波成交高峰，导致各小区价格已经上涨。市场需要时间去消化，因此成交逐渐趋于平稳，这是一个市场理性进化的结果。现在，百花片区每个月成交稳定在30套左右。相对别的片区依然不低，看房量依然非常活跃，各小区放盘也没有明显增加。

从上图表中，我们可以看到2017年1~7月百花片区总成交套数为252套，(个别月份套数统计或有出入），其中华强北片区百花+实验初中学位的小户型尚未统计。

下面看看这几个月片区内的成交走势，希望对您有帮助：

众所周知，百花片区内有3所小学和1所初中—百花小学、荔园小学、实验小学，实验中学。

下面来看看各学位小区的成交套数和其成交均价

（附小区讲解和主打户型介绍）

百花小学在深圳排名12，福田排名第四。片区相对稍差，但有实验初中，这个片区内整体的氛围还是不错的。百花+实验的学位房价格也相对便宜些。小学锁定6年，积分入学，初中锁定3年。

从上图中可看出，百花+实验成交最多的长城一、二花园，长怡花园，其次就是长安花园，长乐花园等。（成交均价仅供参考，毕竟成交价和楼层、装修，税费有关。）

下面我们再来分享这些楼盘的成交走势

01

长城一花园

1985年批地，1989年竣工，是带百花+实验小区片区内楼龄最大的小区。

主打户型：1-6楼107平楼梯三房、7楼以上是87平复式两房，户户南北通透，是片区内总价单价最低的一个小区，所以成交相对较多。

小区现在售有效房源套数14套，两房最低报价650万，三房最低报价735万。

小区主打户型图：

02

长城二花园

1985年批地，1992年竣工。

小区主打户型：87两房、105平三房，户户南北通透，成交最好的是两房，因为两房平层结构还可改三房，80%的新买家都改成了小三房，没有增值税总价又低的小三房确实很实用。

小区电梯不是每层都停，5楼以上是3层停一下。

比如去4楼就是坐电梯到5楼下一层，去6楼就是坐电梯到5楼上一层，据说当时这样的设计还得了鲁班奖呢！

小区现在售有效房源套数17套，两房最低报价750万，三房最低报价810万。

小区主打户型图：

03

长城三花园

之前总共是7、8、9三栋，后来8、9栋卖给了核电做单位楼，所以也叫核电8。9栋。

小区1985年批地，1993年竣工，主打户型127平的三房，加送一个天井位置可改四房。

小区电梯每层都停靠，其3的倍数通走廊，非3的倍数便是1梯4户、或两梯4户。这个小区户型比较受人喜欢，每个房间都很大，但由于面积大总价也高。

小区现在售有效房源套数6套，三房最低报价950万。

小区主打户型图：

04

长乐花园

1994年批地，1996年竣工，小区人车分流，近片区内公园，但外墙比较显旧。

主打户型：88、92平两房、113平三房，157平四房。

小区113平的三房成交比较多，113平的户型也是小区内最好的户型。客厅带阳台、户型周正、三间卧室均南向。

小区现在售有效房源套数17套，两房最低报价680万，三房最低报价850万，四房最低报价1150万。

小区主打户型图：

05

长安花园

1993年批地，1994年竣工，开放式小区。楼下有家乐超市方便购物。

小区主打户型：98平、103平。三房户型在小房间都有一面墙是斜角型的，但影响房间使用。

相对来说，98平三房客厅采光好，103平是片区内电梯房中总价单价最低的一个，成交也相对较多。

小区现在售有效房源套数19套，三房最低报价770万。

小区主打户型图：

06

长泰花园

1992年批地，1998年竣工，小区相对比较新，近地铁口。

主打户型：99平、101平、109平三房，141平四房；

其中小区三房是成交比较多，是小区内比较受欢迎的一个户型，3梯6户的设计，户户均带南向。

本小区现在售有效房源套数9套，三房最低报价810万，四房最低报价1200万。

小区主打户型图：

07

长怡花园

1992年批地，2000年竣工，是带百花+实验学位中最新的一个小区，也是整个片区内唯一一个有游泳池的小区。小区靠近地铁站。

主打户型：101、103平三房，124平四房。

3梯6户的设计，每个户型都带南向，其中101平的的户型是最周正、朝向最好。

本小区现在售有效房源套数10套，三房最低报价900万、四房最低报价1100万。

小区主打户型图：

下面分享下带荔园小学+实验中学的楼盘

荔园小学以应试教育为主，考深外、百外升学率最高。小学锁定6年，积分入学实验初中，锁定三年。

从上图中可看出荔园+实验成交最多的是南天一花园、百花公寓一期，百花园一期，其次就是百花公寓二期等。（成交均价仅供参考，毕竟成交价和楼层、装修，税费有关）

下面我们再来分享这些楼盘的成交走势

08

南天一花园

1985年批地，1989年竣工，是片区内占地面积最大的一个小区，相对停车位比较宽松。

小区主打户型：1-6楼107平楼梯三房、7楼以上是87平复式两房，户户南北通透，和之前说过的长城一花园户型非常相像。

也是带荔园小学+实验中学总价单价最低的一个小区，所以成交相对较多。

本小区现在售有效房源套数8套，两房最低报价770万，三房最低报价860万。

小区主打户型图：

09

百花公寓一期

1993年批地，1996年竣工，是带荔园小学性价比最高的电梯小区。

邻近学校，片区中心位置，安静。小区内部没有地下车库和地面车位，但小区对面有个多层停车场。

小区主打户型：89平2+1房、107平、114平，3栋是工行福利房，主打户型，96平、101平三房。

本小区现在售有效房源套数8套，2+1房最低报价870万，三房最低报价950万。

小区1-2栋主打户型图请参考：

小区3栋工行福利房主打户型图请参考：

10

百花公寓二期

1993批地,1998年竣工，小区较新，片区中心位置，安静近公园，有地下停车位，小区半人车分流。

小区主打户型：83平、85平 2房、89平、109平、114平三房、146平四房。

每种户型均带双阳台，香港设计师设计，每户都有些不周正。

本小区现在售有效房源套数8套，2房最低报价880万，三房最低报价1130万。

小区4栋主打户型图：

小区5栋主打户型图：

11

核电15、16栋

1985批地、1989年竣工。核电的单位楼，3梯8户设计，户户带南向。

小区主打户型：82平两房、98平、93平三房，户型方正，使用率高。

本小区现在售有效房源套数9套，2房最低报价805万，三房最低报价920万。

小区主打户型图：

12

百花园一期

1997年批地，2000年竣工，小区较新，有空中花园。

主打户型：52平一房、80平两房、103平、110平三房、136平四房。

是带荔园北小学+实验中学唯一有小户型的小区，这里的三房四房都是带双阳台设计。

本小区现在售有效房源套数10套，1房最低报价690万，两房最低报价900万，三房最低报价1150万,四房最低报价1500万。

小区主打户型图请参考：

13

百花园二期

1997年批地，2003年竣工，是片区内最新的小区，环境也是最好的。

小区主打户型：92平两房、132平三房、157平四房。3梯6户 户型周正，户户带南向，户型设计也是最好。

本小区现在售有效房源套数6套，2房最低报价1200万，三房最低报价1700万,四房最低报价1830万。

小区主打户型图：

下面再来分享带双实验学校的楼盘

实验小学以综合素质教育为主，是市属公立小学，小学学位不锁定，直升实验初中，小户型换手率较高。

从上图中可看出，双实验学位房成交最多的南天二花园、其次就是国城花园，带双实验学位的楼盘就只有这两个，可选择性不多。（成交均价仅供参考，毕竟成交价和楼层、装修，税费有关）

下面我们一起来分享这些楼盘的成交走势

14

南天二花园

1993年批地，1994竣工，南户型方正，南北通透，使用率高，邻近学校，全部通走廊，私密性较差。

小区主打户型：82平两房、89平、94平三房，小区89平三房设计的最多，成交率也最高。

本小区现在售有效房源套数10套，2房最低报价900万，三房最低报价1000万。

15

国城花园

1995年批地，1998年竣工，小区主打户型是44平一房、88平两房、和96平、103平三房、127平四房，户型方正，是双实验唯一带小户型的楼盘。

本小区现在售有效房源套数17套，2房最低报价940万，三房最低报价1000万,四房最低报价1380万。

小区主打户型图：