本文导读：

· 一场土拍背后蕴藏的，是整个开发区的蓄势待发

· 产城融合、转型升级，下沙早就做好准备

· 土地的价格在补涨，下沙的价值理应重塑

8月14日主城区的土拍会上，金地以123540万元总价竞得下沙大学城北宅地，楼面价13369元/㎡，溢价率70%，投报自持面积比例23%。大学城北楼面价破万，仅仅2个月多的时间，大学城北的楼面地价上涨38.6%，住宅自持比例达到新高(金地商住地去除商业部分，住宅自持比例不到15%)。这些是成交之后，大家都知道的。

如果以成败论英雄，金地自然是最后的赢家。当我们回顾整个过程，不难发现，大学城北越来越受到房企的关注——14家房企报名，其中未入驻下沙的房企达9家，未进入杭州的房企有2家。竞拍过程中，楼面价首轮即封顶，还是由相对务实的本地房企所为，房企“一把showhand”的豪迈首次出现在下沙地块上，这在以前的土拍市场上是无法想象的，随后自持比例投报环节中，又鏖战近20轮方才一锤定音……整个竞拍过程不可谓不激烈。

是什么让如此多的房企对下沙地块趋之若鹜?在房企大佬眼中，下沙的价值是否已今非昔比?假以时日，下沙会发生翻天覆地的变化吗?

下沙板块局部实景图

一场土拍背后蕴藏的，是整个开发区的蓄势待发

最近，我们都知晓了临安撤市并区的消息，这是大杭州发展的趋势，富阳、临安相继设区、大江东开发建设，杭州的骨架被撑开，机遇与挑战并存。在这样的背景下，原先作为杭州版图上交通末端的杭州经济技术开发区，已经转变为重要枢纽，意义早已大不相同。

杭州经济技术开发区距萧山国际机场15分钟车程，周边高速路网密集，与高铁一同形成长三角城市“1小时交通圈”，实现“同城效应”。艮山东路、德胜快速路、之江东路三条快速路与主城连接，外加地铁一号线，20分钟可接轨主城。区内公交网络、公共自行车网点合理布局，10分钟就接轨地铁，可曾记得，下沙因为内部路网交通顺畅，打车的起步价仅仅需要5元，是市区的一半。

2016年，杭州市政府提出城东智造大走廊(实业制造)的战略目标，区域范围涉及萧山、余杭、江干三个行政区，以九堡为起点，覆盖了下沙、萧山、余杭3个国家级经济技术开发区、1个国家高新区(临江)、1个国家出口加工区(下沙)和1个省级产业集聚区(大江东产业集聚区)。

下沙顺应发展成为了这个“十三五”重要战略的主战场之一，但下沙并没有因为交通枢纽的优势和产业的成熟而固步自封。天时地利之间，下沙迎来了腾笼换鸟、退二进三、产业升级的最佳时机。

近日，就有两则关于开发区企业主动进行产业结构调整的消息：中策橡胶转移部分产能，为的是把生产板块转移出去;康师傅签约全球领先的现代物流及工业设施提供商普洛斯，盘活空余厂房及配套物业设施，重新规划及开发，打造适用于研发、办公、孵化、总部等业态的环普科技产业园……

企业纷纷调整产业结构，深化产城融合思路，响应“下沙新城”的需求，不惜大动干戈，是为何?

产城融合、转型升级，下沙早就做好准备

原来，下沙在“十三五期间”，将通过内部挖潜，规划建设六大平台，着力打造“三镇两区一基地”，努力把这六大平台打造成为开发区创新发展的引领区、转型升级的核心区、产城融合的示范区。三镇分别为杭州东部医药港小镇、大创小镇、国际科创小镇；两区则为金沙湖中央商务区和出口加工区；一基地即东部湾总部基地。

下沙板块产业及配套分布地图

一、

搜索近来下沙的头条里，少不了有关东部医药港小镇的一则重要消息，源自其刚刚入围第三批省级特色小镇创建名单。

东部医药港小镇位于德胜东路以北，大学城北板块以西，3年内，将累计投资100亿元，建设亿元以上项目20个，集聚全球十大生物医药企业，引进各类高层次人才、引进生物医药企业达400家。而现在已囊括的龙头企业里，就有辉瑞、奕安济世、科惠医疗、捷诺飞等一批高端项目，利用好名企引进和名所共建的优势，以生物技术制药、生物医学工程、重大疾病化学制药为细分产业方向，打造集研发创新、创业孵化、生产智造、医药流通、公共服务于一体的全功能创业环境。

东部医药港小镇实景图

二、

大创小镇在大学城北板块南部，是以新加坡杭州科技园和杭州市高科技企业孵化园为核心向外辐射，与下沙大学城的无缝对接，汇集创新资源，汇聚创业人才，打造形成以“一镇、一街、一中心、十六社区”为载体，一个有核无边的创业小镇，建设成为区域产学研协同创新的引领区，国内外知名高校院所人才创新创业的汇聚地。

通过3～5年的建设，将建立一套人才科技创新指数，打造国家级科创(人才创业)平台10个，新增投资100亿元，累计集聚高层次创业人才1000名，累计汇聚科技企业10000家，实现交易规模(技工贸收入)500亿元。

三、

国际科创小镇则依托以色列高端科研院所、中科院等创新资源，通过中以科技园、企业创新总部、机器人产业基地建设，建成省级高新技术小镇，成为杭州城东智造大走廊在传感技术和人工智能领域的明珠。

最新的消息是，杭州另一个大IP娃哈哈集团，将为实业智造做点实事——娃哈哈国际科创小镇选址下沙，目前已与以色列海法大学、特拉维夫大学、中科院自动化所等国内外知名的大学院校、研究机构达成合作框架。未来将通过中以科技园、企业创新总部、机器人产业基地建设，打造一个省级高新技术小镇。计划5年内引进企业创新总部30个以上，引进院士工作站3个以上，实际到位资金100亿元。阿里进入未来科技城，宗庆后的娃哈哈进驻国际科创小镇，或将并驾齐驱成为杭州未来脍炙人口的话题。

四、

相比其他板块，下沙核心商圈开发度极高，配套早已成熟，这是整个下沙在人居环境中的优势，金沙湖中央商务区就是最好的例子。

商业方面，去年开业的龙湖·天街和银泰工厂店为下沙带来了不可估量的人气值；希尔顿、盛泰开元等五星级酒店的订房率居高不下，承接了不少企业(包括大江东、萧山等地)的商务会议，成为了高端白领的公差首选。希尔顿更是在下沙布局承接能力更出众的第二座度假精品酒店。

下沙金沙湖龙湖天街实景图

医疗方面，邵逸夫医院、省中医院下沙院区等两家三甲医院早已使用多年，在下沙早期居民的心中有着不可替代的地位。

在这些刚性配套相继“服役”的同时，令人翘首以盼的金沙湖在今年也有了实质性的进展——目前湖区已完成拆迁拆违的“全面清零”，年底前，460亩湖体将基本成型并完成注水，来年，绿化景观工程基本更进完成，一个成型的金沙湖景区即将进入人们视野，而金沙湖中央商务区也将成为杭州东部一个辐射力更强、改善居住氛围更浓厚的下沙副城CBD。

五、

相对于人居利好更多的金沙湖中央商务区，出口加工区则相对封闭，早在2000年2月，经国务院批准，设立了浙江杭州出口加工区，规划面积2.92平方千米，汇集了来自12个国家和地区的33家企业入驻。2015年2月，国家首批试点的杭州跨境电子商务综合试验区下沙园区，目前已经形成了较为完整的运营体系。

未来计划包括，加快推进加工区升级综合保税区工作，利用综合保税区的政策资源，充分发挥保税平台功能，推进服务贸易、跨境电子商务、保税物流、保税展示、研发检测维修等业务的开展，同时，提升卡口信息化水平，加深整个区的定位，努力打造成为产业国际化、建设国际化、物流智慧化的全国复合型综合保税区。

六、

最后的东部湾总部基地，则处于钱塘江湾口得天独厚的地理位置，未来将重点放在发展电子信息、生物医药、装备制造等优势产业，引进相应企业总部及新能源、新材料、生产型服务业等新兴产业总部。打造全国一流、省内领先的双核型总部基地、长三角重要的区域总部基地、创新型浙商企业总部和产业型服务业总部基地。

由于选址在钱塘江岸为数不多的湾口，且依傍稀缺的沿江湿地资源，开发区对区域整体该如何打造的问题极为谨慎，要秉承人与自然和谐发展的理念，将合理利用沿江湿地资源，打造出12公里长的沿江生态景观带，建设占地84.4公顷的大型生态公园，集生态、休闲、娱乐为一体，是可以观光、体验的亲水性、园林式生态功能区。

东部湾总部基地效果图

土地的价格在补涨，下沙的价值理应重塑

大学城北土地储备量充足，截止今年年底将有5宗地块共393亩土地完成储备，其中4宗宅地面积达368亩，包括JS0603-10、JS0603-11两宗总体量分别可达16万方与20.7万方的大型宅地，出地规模的高峰或许还远远未到。而最吸引眼球的莫过于金沙湖，规划中的几宗宝地，也许在2018年会公开挂牌。

除了公开市场上的土拍，下沙的转型升级也会腾挪出不少产业用地、农村留用地，鉴于目前对于存量的优化和政策支持，这未尝不是一个机会。