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导读

随着租房政策在各大城市的落地，“房子是用来住的”这一政府主导方向在今年被更为深入地落实，未来更多的买房需求将被有序通过租房政策进行分流，楼市调控将向纵深化发展。

北京发布新的租赁新政是逐步建立房地产发展长效机制的具体举措

8月17日，北京市住建委会同多个部门联合起草的《关于加快发展和规范本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》开始公开征求意见。《通知》在多渠道增加租赁住房供应、搭建便捷公共服务平台、维护当事人合法权益等多方面予以细化规定。

当前，我国租赁市场的症结在有效供应不足，具体表现在两大“瓶颈”：一是地方政府管理重点在买卖市场，由此租赁市场野蛮生长，基础秩序供给不足；二是租房无法像拥有产权住房一样，可享有基本公共服务。事实上，北京市的住房租赁新政只是近期最受市场关注的一个典型。从中央到地方，发展租赁市场的一揽子重磅政策相继抛出，对“租售并举”的重视达到史无前例的高度，这不仅关乎楼市长效机制建设，更关乎新型城镇化和构建内需社会的大业。

表：近期部分加快租赁市场发展相关政策

近期，多地租赁新政频频推出，其着力点就在于攻克这“两大瓶颈”，特别是在新市民（外来人口、新就业大学生）和户籍无房户最关心的义务教育上，租售该如何实现同享同等待遇，成为最大的焦点。

目前来看，“租售同权”能否及如何“落地”，已成为租赁能否培育起来，租售能否“并举”这盘大棋中最重要的“落子”。7月18日，广州首提“租售同权”，并引起了市场极大反响。随后，住建部官员接受新华社专访时明确表态，“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。这意味着，租售同待遇或同享成为制度设计的必选内容。近期，郑州、济南、无锡、扬州提出“租房可落户”，成都、陕西、山东等地强调租房人办理居住证后可享受义务教育、医疗等基本公共服务等。不过，这些都是原则性表态，待遇同享宏大而漂浮，要怎么“落地”呢？

从这个角度上来说，北京近期发布的租赁新政就提供了长效机制建设的一个“榜样”，其中对租房在落户和享受义务教育等基本公共服务上的表述相对更为详细。此次北京市出台加快住房租赁发展的新政，目的也很明确，就是贯彻和落实中央和国家的相关要求，建立购租并举的住房制度，规范住房租赁行为，保护租赁当事人合法权益。

南京租赁新政亦是对中央层面租赁新政的具体落实和落地

8月18日，南京市人民政府网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。这是继7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点以来，又一个出台试点方案的城市，也是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。

纵观国内外大中城市发展轨迹，二手房、租赁住房市场将会成为城市房地产市场主流，此次南京发布的《南京市住房租赁试点工作方案》（以下简称《方案》），在租赁市场提前布局，从多个维度明确了租赁市场的权利和义务。尤其是在供给侧，鼓励部分商业办公用房、闲置工业厂房等改建租赁住房；增加国有企业开展租赁业务；未来的土地市场，南京或将如上海一样出现自持租赁住房用地等等，无不在租赁市场供应量方面发力，《方案》中提到，今年南京将筹建50万平方米的租赁住房。

另外在租赁市场中可能存在的法律纠纷和调解机制，健全租赁市场的管理体系，也是此次《方案》的重点。庞大的租赁市场的完善，一方面将进一步落实“房子是用来住的”，另一方面为城市的发展提供了源源不断的活力。

总结：未来三年将是自持物业入市集中期。增加政府主导的租赁住房供给有助稳定房价预期，也能够解决部分夹心层和低收入人群的“住有所居”问题，缓解此前房价上涨过快和收入水平增速缓慢导致的社会矛盾。当然，发展租赁住房市场，也并不意味着房价大幅下降。多层次的住房供应体系日渐完善，有利于市场的稳定和社会的和谐。多地的快速启动，预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。