在这个房子不愁卖、抢房像抢白菜，地价刹不住、地王扎堆刷屏的时期，不管对投资者还是开发商来说，机会都是稍纵即逝。究竟怎么做才能洞察先机、快速决策、有效出击、成功破局？

本周开始，我们推出「浙江投资地图」，对全省11个地级市的房地产市场进行逐一梳理和盘点。看看哪些城市存在价值洼地和投资机会，哪些城市值得战略布局和攻城略地。

今天，我们先把目光聚焦到一个备受都市圈红利眷顾、近期频频登上各大媒体头条的城市，他处在上海和杭州之间的特殊区域。你猜的没错，就是嘉兴。

判断一个城市有没有投资机会点，可以从市场容量、市场供求、购买能力、城市基本面这4个维度进行初判。

我们借助「CRIC投资决策系统」，把难以量化的定性指标进行科学量化，建立涉及全国286个地级市、422个指标数据的可视化大数据网络，从而快速准确的比对不同城市的核心指标，获得能够被市场验证的投资建议。

嘉兴房地产市场多维度评分

数据来源：CRIC投资决策系统

根据CRIC投资决策系统，嘉兴的城市综合分值为39.7分，在286个地级市中排名第32，投资价值凸显。

购买能力非常突出

在286个城市中占据榜首

嘉兴购买能力核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

两三年前，嘉兴还是内生型城市，本地客户担当购房主力，房价基本保持在6000-7000元/㎡水平。

去年，上海投资客抄底苏北之后，纷纷转战更具价格优势的嘉兴，迅速推高成交量的同时，导致房价飞涨。

今年4、5月以来，嘉兴本地购房者看到了这一波投资机会，开始跟风入场。

外地和本地这两波投资需求的叠加，极大提高了嘉兴城市的购买能力。

核心指标解读

♣城镇居民年均可支配收入45499元，排第9，说明居民在房地产市场上的消费能力很强。

♣首付能力8.97㎡，排第79，支付首付的能力同样位居前列。

♣房价收入比为5，杭州是9，和杭州相比，嘉兴房价还处于相对合理的区间。

市场容量相当可观

在286个城市中排第30

嘉兴市场容量核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

上海都市圈规划红利的释放，为嘉兴带来了大量来自上海、杭州等地的外溢客户，加上本地人源源不断的接盘，创造了较高的市场成交量，实现了可观的市场容量。从这个角度来说，嘉兴不失为一个热门的投资选项。

同时，也要看到，由于嘉兴以制造业为主，产业相对低端，人口导入能力较差。本地的高端购买力和优质人才会外溢到周边大城市买房，外来流入人口的自住型购房占比也很少。目前市场上的大部分需求都是投资属性，存在一定风险。

核心指标解读

♣常住户籍人口比为1，排第17。虽然接轨大上海带来了不少外地客户，但嘉兴市场还是以本地购房者为主。

♣人口平均每年增量0.2%，和杭州的0.49%相比，差距明显，嘉兴对优质人才的吸附能力不足。

♣商品住宅成交面积为422万㎡，成交金额为296亿元，排名均靠前，市场容量相当可观。

供不应求趋势难改

在286个城市中排第26

嘉兴市场供求核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

由于近年来嘉兴计划出地量非常有限，导致市场供不应求趋势明显，且短期内难以改变。与此同时，从人均购房支出和人均购房面积的数据占位可以看出，嘉兴的购房积极性较高。两者结合来看，不管对于购房者还是开发商，有合适的机会都可以关注。

核心指标解读

♣住宅土地的消化周期为1.03年，宅地供应不足，市场需求旺盛，投资空间和收益可期。

♣人均购房面积为1㎡，排第66；人均购房支出达6470元，排第49；购房积极性可见一斑。

城市基建相对滞后

在286个城市中排第62

嘉兴城市基本面核心指标

数据来源：CRIC投资决策系统

基于以上城市基本面的核心指标，我们发现，虽然嘉兴的经济实力较强，社会发展和教育水平较高，但是城市基础设施投入力度过小，城市发展速度相对滞后。

核心指标解读

♣城市经济规模为3518亿元，排第48，城市整体经济实力在线。

♣地均基础设施投资累计7元/㎡，说明城市还需进一步提高基础设施改善力度。

♣城市人口规模458万人，软实力3285元/人。在全省11个地级市中，人口规模中等，教育发展水平名列前茅。

总体而言，

嘉兴位居上海和杭州之间的特殊位置，承接环城市圈的规划建设红利，加上计划推地量有限，可建设用地非常少，长期来看市场向好。

本轮周期见顶，价格已经触达天花板，和上海周边的接壤城市相比，嘉兴的价格优势逐渐削弱，客户进入可能性降低，市场极有可能面临调整。

对于购房者和开发商来说，现在并不是非常好的进入时机，建议警惕投资比例过高风险，关注机会，谨慎进入。

除了核心指标之外，CRIC投资决策系统还覆盖了土地和建设用地、人口和就业、经济核算、产业经济、人民生活、科教文卫、基础设施、土地供应、房地产等9个方面共422项房地产发展相关指标，可供查询和自定义研究。

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