竟有这等好事?总价232万的商铺,掏出123万押在开发商处便可获得5年使用期。到期若不想买商铺,可退还109万……

近期在南京六合,出现了一类新型的商铺“以租代售”投资模式,以租赁合同的形式将商铺使用权交给业主经营,使用期五年,五年后若不想购买可全额退还保证金及所产生的利息。

满五年可退还全额保证金?

新型“以租代售”模式悄然进入南京

近日,买房君得知了六合有商业综合体出现了一种全新的商业租售模式。据传,该模式有别于当下传统的商铺投资模式。当业主认为该铺不适合继续投资时,能够以较小的成本退出。

带着疑问,买房君来到了该处商业综合体,也就是六合雄州街道的紫晶未来城未来铺营销中心。

在现场,买房君了解到项目当前在售内街商业街二层商铺,面积约40-200平米不等,单价约23000-40000元/平米不等。从现场销控表来看,已卖出一半左右。

置业顾问介绍说,“我们当前推出的模式,是学习的美国芝加哥模式。”

据其表述,买房人认购时需缴纳总房款约5成左右的费用,便可获得该商铺5年的租用期。无论租用期是否到期,业主可以随时申请退租,拿回全额保证金和剩余的租金。

为方便理解,买房君以一套面积63平米的商铺为例,该商铺公示单价36813.7元/平米,总价232万元。

首付5成的房款由三部分组成:电商团购费、5年租金和商铺资产保证金。

一、电商团购费:20万抵30万,属于固定不能退返的部分。买房君观察价格公示表后确认所有房源优惠后总价都少了30万,参与后可获得923天的免租期。

二、商铺5年租金:除去免租期后所要缴纳的商铺租金。该套商铺单位租金为3.44元/天/平米,总租金也就是5年1825天-923天=902天租期,乘以单价和面积共计195520元。

需要注意的是,免租期都分布在5年租期的后半部分,这样的规则就防止了业主用完免租期后立刻退租的情况发生。另外,所有商铺的5年总租金,在签订租赁合同时只需缴纳10万元,剩余部分在明年商铺交付时缴清。

三、资产保证金:这部分是业主一开始就需要付清的部分,一次性缴纳835800元,具体一房一价。如果中途退租,保证金可全额退还。值得一提的是,如果满5年后退租,可额外获得5年256172.7元的利息,年利率6.13%。但如果不满5年退租,利率为0.35%。

当租期满后业主希望买下商铺时,以签订租赁合同时的总价,也就是232万元补齐余款。

在没有任何意外发生的情况下,经买房君计算,该商铺投资成本如下:

·满5年经营后退租:20万团购费+19.55万元租金-25.62万元利息=13.93万元,年租金2.79万元,可收回相当于总房款4.7成的投资成本。

·不满5年(未到免租期)经营后退租:20万团购费+已使用天数租金(3.44元/天/平米)-少量利息(至多不超过5000元),总成本大约在20-40万元之间浮动。

与传统商铺投资方式比较,这种新型投资方式以“先试再买”的经营理念,容许业主在后期看衰项目前景,或是有资金周转需要时,有一定的回旋余地。

此外,数额不小的保证金也没有完全闲置。5年6.13%的利息款,是目前高于银行理财、收益可观的理财方式。持有租期越长,投资成本越低。

区域租金价格优势较为明显

房管局:合同是否兑现需看开发商诚信度

从该商业体地理位置来看,紫晶未来城位于六合雄州街道,坐落在地铁S8号线雄州站和规划中的地铁14号线附近。另外,项目附近的紫晶广场和六合老城区,对综合体而言也有着不错的地理优势和人流导向作用。

目前,雄州站附近类似的商业街商铺,挂牌租金普遍都在2-3元/天/平米。而紫晶未来城该商铺算上免租期后,折合租金为1.7元/天/平米。如果租满5年,具备一定的投资成本优势。

然而,“以租代售”模式并不具备商铺产权,这个新兴的商铺投资模式后期存在违规或者法律风险吗?对此买房君走访了六合区房管局。

房管局工作人员告诉买房君,紫晶未来城在六合区口碑不错,租赁合同模式是否合乎法规需要看后期具体操作流程。“后期退租时保证金能不能顺利回笼,也要看开发商后期诚信度如何。另外保证金利息的兑付,买房人也要重点关注。”该工作人员说道。

在地产专业人士看来,该模式也并不是万无一失的投资渠道。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为,商铺虽然可租可售没有大问题,但开发商这样做,也是为了销售时能提前锁定意向客户,超前回收售房款。

而在江苏衡鼎律师事务所的封顶律师看来,该模式的推行,开发商多多少少会存在资金链紧张的问题,因此通过保证金来缓解资金紧张。

“因为是期房销售,还可能涉及到金融管理违规、后期交付遇到障碍等方面的一些问题,买房人要多留意。”封律师解释道。

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