文 / 时代财经APP 童洁

龙湖董事长吴亚军坦言，从中长期来讲，依旧对行业充满信心，但是短期来讲，行业还是会呈现出周期性和政策性。当遇到政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。

“鉴于龙湖首七个月实现合同销售金额1030亿元，已完成2017年全年1100亿元销售目标的94%，故提升全年销售目标至1500亿元。”8月16日，龙湖地产（00960.HK）年中业绩会如约而至，除了展示手中的成绩单外，龙湖还宣布全年销售目标上调36%。

自从摆脱“保守”的形象之后，龙湖开始一路“加速跑”。其业绩报告显示，截至2017年6月底，龙湖合同销售额同比增长140%至926.3亿元，为同期历史新高。

不可否认的是，无论是销售业绩，还是多元业务，龙湖的转型确实已经有所成效。面对这样的成绩，龙湖首席财务官赵轶表示，龙湖坚持长跑的原则，“未来排名前十的房企市场集中度会进一步提升，在这个过程我们不能掉队”。

即便上调了销售目标，但以龙湖目前的节奏来看，1500亿仍然不会是大问题。在谈及对下半年的走势预判时，龙湖董事长吴亚军坦言，从中长期来讲，依旧对行业充满信心，但是短期来讲，行业还是会呈现出周期性和政策性。当遇到政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。

供货前置与加速买地

“业绩增长的主要原因是龙湖将存货前置供应，今年上半年龙湖加快了自己的出货速度。”与众多房企一样，龙湖出于对后市保有谨慎的预判，因此，早在去年三四季度，龙湖便已经开始铺排今年的供货节奏，将部分货量提到上半年供应，吃到一轮销售红利。

上半年，龙湖销售面积为595万平方米，较上年同期增长132.7%。其中，杭州、北京、重庆、成都为其做出较大贡献。上调销售目标后，龙湖也新增了可售资源约550亿元，在此基础上，龙湖全年的可售资源也提升到2240亿，下半年可售资源1300亿，全年去化率约67%。

“踩准周期”是龙湖提升业绩的一个关键。用吴亚军的话来说，在行业大周期里头一定有小波动，龙湖早年间是扛着周期，随着下一步投资动作的推进，龙湖不敢说逆周期，但可适时利用周期，跟周期共舞，吃到周期红利。

当然，龙湖的“周期准则”不只是局限于销售层面，而是需要多环节的配合。因此，在拿地方面，龙湖也在做到同步。今年上半年，龙湖在土地市场大肆补仓，从半年报中可以看到，龙湖上半年获得土地40幅，平均楼面地价5930元/平方米，新增土储1075万平方米。

值得一提的是，在上述40幅土地中，通过招拍挂获得的为26幅，其余14幅土地则是通过收并购手段获得。目前，收并购已经成为房企获取低价地块的重要途径，尤其对于融创、阳光城、龙湖等处于业绩上升期的房企而言，通过收并购拿地不仅能够迅速补充土储，还能有效地控制成本。

不过，对近来行业出现的并购潮，赵轶持有保守的态度，“我们不会为了并购而并购，但会关注一些机会，并购最大的挑战是一个资产包里头有好有坏”。

与此同时，赵轶还表示，龙湖坚持公开市场拿地，因为干净。“这两三年，我们一直在做城市的战略布谋和城市解读，这个业务已经做到工具化了，我们会监测整个市场的变化以及通过频率换概率，我们在公开市场拿到的土地质量还是非常高的。”

据悉，上半年龙湖首次进入了合肥、深圳、香港、保定、福州五个城市。其中，今年5月龙湖联手合景泰富以72.3亿港元拿下的香港九龙启德宅地被解读为龙湖进军香港市场的信号。但龙湖首席执行官邵明晓在业绩会上透露，龙湖看重香港在大湾区的发展地位和机遇，但其刚刚进入香港市场，并不急于扩张，目前没有再在香港投地的计划。

实际上，大手笔、高频率地拿地并不是龙湖惯有的节奏。邵明晓解释称，上半年销售额及回款状况良好，从现金流的角度考虑，才有了大肆补仓的举动。目前，龙湖快速的拿地节奏依然没有慢下来的迹象。据媒体统计，7月，龙湖先后斥资约147亿拿下11宗地块，而1-7月，龙湖拿地金额已经超过750亿元，占销售总额的73%。

两位数利润增长承诺

在追求规模快速成长的同时，龙湖对利润率的控制也不敢松懈。“内部目标未来10年左右关注利润、资本优化等方面，未来利润增长15%-20%已经清晰。”

时代财经查阅龙湖半年报了解到，上半年，龙湖核心净利润为28.4亿元，同比增长18.6%；毛利率36.5%，同比增长8.6个百分点；核心税后利润率17.5%，核心权益后利润率15.3%。

在此基础之上，龙湖还做出了更高的利润增长承诺。邵明晓透露，龙湖承诺保持两位数的利润增长，这两年比较进取，争取达到15%-20%的增长；毛利率方面，全年来看会回到30%。

想要维持两位数的利润增长并不容易，龙湖之所以敢于做出这样的承诺，主要源于其产品结构的变化，且龙湖对新业务的未来走势有着相对较高的预期。

早在3月的业绩会上，龙湖便宣布要大力发展长租公寓品牌--冠寓，一位龙湖内部员工曾向时代财经坦言，“长租公寓的市场太大了，同时利润也非常可观，任何一个具备条件的房企都不想错过。”

“冠寓有两个操作模式，轻资产模式的内部回报率约15%，毛利率35%以上；重资产的内部回报率有10%，毛利率则达到65%以上。”

邵明晓称，冠寓的开发是从轻资产入手，未来会逐步加大重资产比例。资料显示，截止到7月，冠寓已进入7个城市、运营10个项目，年内将合计新增超过1.5万间。龙湖表示，未来将陆续登陆16城市，到2020年公寓租金收入超过20亿。

除了长租公寓之外，商业地产也被龙湖看作新的增长点。截止2017年6月30日，龙湖已开业投资性物业面积为208万平方米，整体出租率达到94.7%；不含税租金收入11.4亿元，较上年同期增长28.8%。

近期，龙湖在商业地产领域的扩张开始加速。上半年，龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津等地补充了8个天街项目。到2017年底，龙湖将有26个天街开业，“2018年至2020年再分别开业2个、8个及5个，实现到2020年共41个天街的规模。”

一直以来，“稳健”的龙湖都有着较为平衡财务状况，截至2017年6月底，龙湖地产的综合借贷为696亿元；净负债率（负债净额除以权益总额）为56.2%，较去年同期减少6.5%。

不过，随着买地投入的增加，龙湖的融资动向时刻被关注着。当被问及下半年融资计划时，赵轶介绍称，现在龙湖手里有80亿元熊猫中期票据额度，在7月份成功发行20亿元，下半年可以有选择的哦在合适窗口发行剩下的60亿元。另外，如果下半年还有美元债机会，龙湖可能会再申请额度。

“明年一月份，龙湖有一笔10年期的美元债可以赎回；明年四五月份，龙湖会有20亿人民币点心债到期，这两笔债的成本都在6.75%。相信彼时，龙湖会进一步拉长账期。未来，龙湖会维持温和杠杆政策。全年净负债率控制在60%以下。”

【欲知更多相关资讯，请移步至各应用市场下载“时代财经APP”】