2017年已经过了大半，可以预见的是，年终的楼市盘点一定不会少了两个词：产品、城东。

高端产品系、TOP系等字眼频频被市场所提及，并且一个个都显露出重新设定市场对产品认知的野心，与此同时，在这场争夺中，城东在今年异军突起。激烈的厮杀中，锐理君也发现了一个颇值得研究的案例——华润。与其他房企以单项目主打或某一高端产品系列一枝独秀的情况不同，华润所有的产品在调性上保持了高度的一致——龙湾御府、云庭、公园九里，以及即将亮相的悦玺，甚至商业产品时光里——都有同一个关键词：高品质。

7月29日，位于城东大面板块的华润·云庭全新接待中心亮相，正式公开了其最新产品信息，一个占地70余亩的项目几乎集合了华润在产品上的大部分特征，同时又占据了今年市场最具热点性的区位。接待中心开放当周，到访意向客户已经达到了2534组，后期日均来访100组以上，且来源遍及全城各个方位，甚至包括了不少城南客户。如此一来，这时对云庭的产品研究就更具有价值了。

△云庭接待中心现场

区域熟了城市东进下的“后大面时代”

回顾城东的发展，如果说在过去的数年间，成都楼市迎合了城市向南的发展决心，那么，从2017年开始的城东发力，就是在新的城市发展战略下的高调反击。

在这一城市发展背景下，城东一时间成为今年的市场焦点。然而，从土地供应上看，二环到3.5环之间早已没有可开发用地，就在今年6月的土拍中，十陵板块楼面地价已经过万；分别在去年年中和今年年初，云庭所在的大面板块和远在龙泉的世纪大道板块，楼面地价经突破了6000元/平米的关口。

过去刚需扎堆的大面，此时改善依然成为供应主流。从区域客群上来看，板块内接锦江区，南引高新区，外延简阳。此时的大面，可谓天时、地利、人和，而一向坚持品质改善的华润，会在这样一个区域如何做品质改善，就更加值得关注。

进入成都市场15年，锐理君梳理华润的产品特征，除了大盘造城这一典型开发模式之外，我们总结出4个关键词：大中庭、注重园林景观、产品舒适度、配套。而据锐理君所知，云庭在产品设计的过程中，对标了成都20余个项目，易稿40余次，这几大产品特征在云庭又会有怎样的体现？

关键词：大中庭

易稿40余次只为了这道中庭楼王or大围合的选择题？

据了解，40余次的易稿中，最让设计师纠结的就是究竟是要中庭楼王还是大围合布局。从云庭亮相的产品来看，显然大围合占了上风，果断去掉了中庭一栋楼王，在云庭78亩的项目上，形成了25亩的中庭景观。这样的产品配置，在成都市场并不多见。

云庭中庭的几版手绘过程稿

云庭最终的中庭景观图

这在市场甚至是不少业内看来，或许都是不能理解的事情，因为一栋楼王可以形成的产出是不言而喻的，但是通过对华润进入成都15年来的市场表现来看，也是有所追溯的。

而仔细研究成都这两年的产品发展可以看到，在不断高企的地价下，像中庭景观这样能够极大凸显产品品质，保障产品舒适度的项目却越来越少，高低配产品开始被市场追捧，但由于这种规划设计对于产品的舒适度的降低，因此其后期能够带来的品质度还有待验证。

而华润却一直坚持了大中庭景观的打造，这不仅是在华润·云庭项目，包括今年陆续推出的多个项目如华润·公园九里也同样在其三期中拿掉了中庭楼王，而纯商业项目时光里更是不惜成本用地库抬高的方式在60亩的地块上设计出了大中庭。

关键词：园林景观

有所舍与有所得牺牲中庭楼王能换来什么？

高标准的园林打造一直都是华润的口碑所在，此前开发的翡翠城的风雨连廊、二十四城的樱花大道、凤凰城的银杏林树阵至今仍被业主所称道，而华润也将其在这方面的优势在云庭项目有了更深层次的体现。

在舍掉一栋楼的规划下，为了充分凸显出大中庭的优势，云庭项目在景观在下了不少功夫，深度植入了全龄化的概念，在市场需求的变化和驱使下，实现了园林景观从观赏型到体验型再到如今进入全面融入型的变化，而观察华润可以看到，这也正是其从最早的五重景观→四季景观→如今的全龄化景观的进化脉络。

在云庭，为了实现全龄化的景观，在资源搭配上考虑到了中、青、幼（甚至大童、小童、婴儿）及老各年龄段的需求。在幼儿方面，不仅配置了2000平方米可步入式的草坪，1600平方米的儿童乐园还根据不同年龄段的儿童需求，进行了分龄化设计；在中、青年方面，还特别设计了420米的森林跑道；而老年人方面，除了基本观赏性的景观外，如1000平方米的蓝花楹大道等，还有8个下沉式的庭院以及可步入式的草坪可供休憩与休闲。

云庭的园林示意图

不可否认的是，随着改善市场竞争的不断加大，产品力势必将成为接下来市场竞争的核心所在，而景观作为华润一直以来坚持的核心产品力所在，在新的市场环境下，全新的思考也确实非常有必要。

关键词：户型尺度

每一个数字背后都是无数次的换位思考

锐理君与华润接触的过程中，最常听到的一个词就是换位思考，也就是当下互联网企业最流行的用户思维。

在这一思维模式导向下，云庭将户型面积设定在了目前改善市场上最基础的三房双卫到四房三卫的区间，最小开间就是3米，并在配置上，为了充分融合大中庭的优势，配置了大阳台、双阳台以及开窗面，极大的增强了舒居的尺度。

云庭户型中关于阳台设计手稿

通过观察华润·云庭的产品，锐理君发现，其规划的数个户型在华润·公园九里项目、华润·柒公馆等项目均有类似产品，如100平方米左右的三房双卫、140平方米左右的四房双卫等，从此前的销售情况来看，这几个户型均有不错的市场反馈，但是华润却并没有因此进行简单的复制，却根据不同区域、项目的定位属性进行了适当地调整。

如大阳台的设计，今年华润所有的产品都在坚持，云庭项目做得更为极致。为了充分凸显其25亩阔景中庭的优势，设计的景观阳台观景面达到了超6米，且连接了客厅和次卧两个空间，再加上客厅近4.6米的开间，极大的提升了空间的舒适度。

云庭131平方米户型图

除此之外，在4房3卫的产品设计中，除主卧超20平方米的套室设计外，两个主要次卧的开间也达到了3.3米，在满足居住需求的同时，也充分保证了空间的使用率和舒适度。

而为了更进一步的保证居住的品质，云庭项目在梯户比的设置上也下了功夫，设置了3梯5户、3梯6户和2梯4户的产品，将更多主要的开窗面正对中庭。

关键词：社区配套

不关乎规模只关乎居住品质

云庭项目尽管体量不大，但“五脏俱全”，锐理君通过了解发现，泳池、泛会所、学校……，几乎所有华润项目的标配在云庭均有所涉及。

红线外，由于大面板块开发多年，成熟度较高，生活配套和教育、医疗配套都已经具备。红线内，云庭有最基本的羽毛球场、篮球场、门球场等全系运动配套，这也是华润项目基本都有配置，而在这样的标配下，云庭项目还做了进一步提升，如水质标准向水立方看齐的2000平方米的恒温泳池、各类主题的泛会所（书吧、其实、茶室、运动等）以及上面提到的1600平方米的儿童分龄乐园。

华润云庭非常注重后期业主所需的教育配套

管中窥豹，从对华润·云庭产品的研究，我们看到的是华润一直以来对产品的品质的坚持，以及在此过程中不断的探索和升级。

由此，我们也更加深刻地理解了华润一直以来所强调的客户选择和客户尊重。在华润的产品坚持背后，最有说服力的市场反馈不只是销售期的成绩，更能说明问题的是，不管是翡翠城，还是凤凰城、二十四城，以及郫县的橡树湾等，成都华润的10余个项目，在各自所在区域的二手房市场成交当中，不仅需求旺盛，价格也一直领先与区域内其他同品质楼盘。