亲戚买房，特邀请某地产十强房企高管李冬阳先生，在亲戚买房运营的微信群中进行了第十六场公益讲座。在讲座中，李冬阳先生讲授了环京及海南的房产投资策略。

3-4月份政策不停出台后，环京市场经历了很大的跌幅和变化，从企业布局来看，大的品牌开发商很看好该片区，正在积极布局。因为全国近60个城市的限购，购房者、投资客正在从一线城市、省会城市转移到环一线城市投资买房。

从企业监控来看，燕郊7月房价已经降到了26394，跌幅10%，成交量跌幅达到了70%；香河7月房价16979，跌幅8%，成交量降幅46%；廊坊7月房价跌幅20%，成交量跌幅64%。环京区域严厉调控，短期有了明显效果。

在这种情况下，我们认为环京区域投资原则是找布局、等窗口。找布局，就像蔡总提到的，环京是大的概念，发展离不开政府的强力推进。开发商对片区未来发展、配套、交通包括政策性因素的改善，都有很好的期望。所以前十强的开发商都在布局这个片区。目前政策肯定有调整期、深度调整期，但未来趋势是没有问题的。

品牌开发商在环京已经有很多土地储备和项目。这些项目还在抢开盘、抢现金流，以树立在片区的地位。虽然政策在延续，但开发商为了完成布局（购地），也会做一些销售政策的调整，比如阶段性促销。所以，大家是可以等一下窗口的。

目前品牌地产已经具备了大盘开发、城市型开发的能力。所以环京买房子，除了看政府，还要看开发商能力。环京最核心因素还是离不开政府支持，环京一小时交通圈的形成，包括北京大外环的贯通都是利好。而企业对于城市的布局，能够形成很多卫星城，带动人口流入、带动配套的完善。

环京十几个核心城市，发展特色各自不同。东部片区交通、产业有优势，居住氛围很好。固安片区有新机场带动，而涿州、怀来、张家口等地方有奥运概念、生态环保休闲旅游度假概念。再远一些还有河北蔚县、承德这些片区。在购买的时候要根据自己的居住需求综合考虑。

环京从目前政府规划蓝图来看，随着产业升级改造、产业新城建设和小镇概念利好，大家可以对环京有一个良好的期盼。而且北京已经高不可及的房价，导致外溢是必然的。从开发上来说，现在已经明显感觉到环京土地稀缺的态势。所以远到山西的大同、太原都迎来了成交高峰。

根据地产调控经验判断，楼市必然会走政策收紧——惯性上涨——高点回落——库存过多去库存——放开政策的循环。最后提醒购房者，环京片区买房，下手要稳。