13%的净利润率不仅远低于中海，较同在三甲的万科亦逊色不少。而随着该公司大幅迈入一线城市和海外市场，不确定因素也在集聚

文 | 《投资时报》记者 罗艺

老大不是那么好当的，哪怕对碧桂园来说。

2010年开始，老牌家族企业碧桂园在战略和人事上进行了大幅的调整，引入被业内称为“三斌”的核心管理人员并大力推广合伙人制度，从而让这个“可怕的顺德人”一路狂奔至行业销量榜榜首。

克而瑞统计数据显示，2017年前5个月，突破千亿销售额的房企增至5家。其中，碧桂园以2521.6亿元仍居榜首，已完成4000亿元全年目标的63%。万科与恒大紧随其后，二者同期分别实现2271.7亿元及1820.8亿元销售额。

“捷报”总习惯频传。2017年翻过7张月历牌，碧桂园销售额已突破3000亿元，实现3339.1亿元的收获。同期突破3000亿元的，仍是与碧桂园呈胶着态势的万科，后者同期实现销售额3128.8亿元。

然而，快速的扩张也伴随着显而易见的风险。从2013年行业开始呼喊“天花板”将至开始，到2016年，整个行业下行带来了行业整体利润的下滑。而这对于素来将主战场放在三四线城市的碧桂园的影响更为深远。数据显示，该公司2013年营业净利润率为20.21%，2014年跌至17.25%，2015年公司进入高速发展通道，净利润率却进一步下滑至13.22%，2016年为13.01%。

为提高公司的利润率，碧桂园从2015年开始调整公司战略，从“三四线之王”到“拥抱一二线”，并成立一线城市事业部，加快在一二线城市的布局。

与此同时，碧桂园加大了其海外扩张步伐。但曾狂投十亿广告位于马来西亚的森林城市项目，不得不先面对来自国内政府政策的考验。4月初碧桂园高层已确认，因国内外汇管制政策，该项目不得不从3月开始停止了在中国内地的销售计划。

而“拥抱一线”城市的策略的主推人，碧桂园执行董事、联席总裁以及一线城市事业部负责人朱荣斌则于今年6月1日正式辞职离任。外界猜测，2016年一线城市在公司总销售额中占比不及10%，或是其辞职的主因。

作为地产行业中颇为另类的家族企业，随着业绩突飞猛进自然也会受到资本市场以股价翻番给予的肯定。从2017年年初每股4港元到8月9日的10.22港元，公司市值亦突破至2181亿港元。然而，其同时也不得不面对和回答“高速增长还能持续多久”的疑问。

净利润率持续下滑

起步于广东顺德的碧桂园，一度依靠低价拿地，开发城镇和郊区的大盘，创造了独具特色的地产经营模式。根据该公司2016年年报显示，公司全年实现合同销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，同比分别增长120.3%和74%，大幅完成上调后2200亿元的全年业绩目标。

自2010年，碧桂园在战略和人事上进行了大幅的调整，引入被称为碧桂园“三斌”的碧桂园总裁莫斌、联席总裁朱荣斌和吴建斌及大力推广合伙人制度，公司规模就此大幅增长。

《投资时报》记者查阅该公司历年年报发现，2010年至2015年，碧桂园分别实现销售业绩为329亿元、432亿元、476亿元、1060亿元、1287.9亿元及1401.6亿元。这其中，2013年和2016年两个年度同比出现了122.7%和120.3%的大幅增长。究其原因可以发现，2013年该公司发起激烈的“全民营销”活动，营销团队暴增至18000多人，销售费用及管理费用也同步上升，分别占收入比约6.9%及3.2%。而2016年恰是房地产公司销售额全线提升的重要节点。

在三四线城市获取低价土地是该公司近年来快速发展的基础。2007年碧桂园在香港上市，其在招股书中写道，“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房产开发商之一，为未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”

根据该公司2016年年报，其业绩的主要贡献来源仍为三四线城市。根据克而瑞统计数据，碧桂园2016年全年有85个项目在当地县级市市场占有率超过20%，其中6个项目市场占有率更超过50%。

郊区大盘对公司业绩高增长也起到了巨大的推动作用。数据显示，碧桂园2016年合同销售业绩最高的10个国内项目合计销售金额达454.6亿元，占公司全年销售业绩的14.7%。

然而，在推动公司业绩持续上涨的同时，三四线城市也呈现增收不增利的状况。根据数据显示，2013年到2016年，碧桂园营业净利润率分别为20.21%、17.25%、13.22%、13.01%，出现较大幅度的下滑。同期，万科营业净利润率分别为21.68%、18.9%、19.93%和20.01%，中海营业净利润率分别为29.31%、30.36%、28.69%和24.94%。净利润率的持续下滑，使得碧桂园不得不将提高盈利能力作为未来工作中心，也导致其随后作出将销售重心往一线城市以及海外市场转移的决策。

2015年，碧桂园正式提出“拥抱一二线”，并成立一线城市事业部。2016年年报显示，当年碧桂园新增土地投资合计人民币1775亿元。其中，一线城市248.5亿元，占比14%，较2015年提升了4个百分点。

但一线城市土地价格高昂，本不希望依靠招拍挂获取一线城市土地的碧桂园更多选择了合作或收购的方式。品牌地产商云集的一线城市地块与三四线城市有完全不同的运营方式和产品形态，碧桂园在一线城市的项目要为集团业绩贡献出骄人成绩还需时日。

2015年年报显示，碧桂园一线城市销售金额达70.1亿元，占总销售额的5%。2016年，公司一线城市的销售额达216.2亿元，占比提升至7%，但与过3000亿元的总销售额相比，这一占比明显成色不足。

2017年，碧桂园在一线城市的储地行动仍在快速展开，但外界对其的质疑似乎在加剧。这主要源于公司联席总裁、一线城市事业部负责人朱荣斌的辞任。

5月11日碧桂园公告称，朱氏提出辞职，自6月1日生效。而朱正是碧桂园“拥抱一二线”的力推者，同时也是主要负责人。外界猜测，2016年一线城市在公司总销售额中占比提升有限，或是其辞职的主要原因。

而碧桂园力推的海外项目，位于马来西亚的森林城市，在一度遭遇消费者“营销投机取巧”和“空城”质疑后，迎来一只“黑天鹅”。4月初，香港相关媒体从碧桂园高层确认，因国内外汇管制政策，上述项目不再对内地居民销售。

“外人”离去、“家族”回归？

碧桂园的高速增长遇到的挑战还来自于“家族企业”的标签。2010年，碧桂园创始人杨国强表现出不同于其它家族企业的慷慨，为企业引进了被业内称为“三斌”的职业经理人，这也促进了公司近年来的业绩高速增长。

该公司上市招股书显示，上市之前被碧桂园共有5个自然人股东，杨惠妍（代表杨国强）占股70%、杨二珠占股12%、苏汝波、张耀垣、区学铭三人各占6%。

同年，由杨国强亲自主导去家族化行动，从中海引入莫斌任执行董事和总裁，随后，朱荣斌、吴建斌先后进入该公司。引进职业经理人并放权让他们主导公司管控体系和内部合伙人制度，这为碧桂园带来了新生。

根据数据显示，截至2015年末合伙人机制实施一年，碧桂园在168个项目中引入合伙人机制，其中73个项目开盘销售，净利润达到12%，累计销售额达338亿元，开盘时间缩短至4.3个月，自有资金年化收益率达56%，现金流周期达8.2个月。上述每一个指标较前都有了显著提升。

从股权上看，2015年碧桂园引入中国平安，这是这家股权过于集中的家族控股公司的第一次改变。截至2015年中，公司实际控制人、董事会副主席杨惠妍的持股比例为53.6%，中国平安以9.9%的持股比例成为第二大股东，而集团执行董事杨二珠则持股约4.51%。

然而，2017年该公司出现一系列的人事变动，不禁让外界猜测对碧桂园是否要收回曾经在管理架构上作出的“让步”。

1月4日碧桂园披露，自4月1日起吴建斌将不再担任公司执行董事、首席财务官等职，另外两名执行董事及一位独立非执行董事也递交了辞任书，于同一时间离职。5月11日，碧桂园再度公告称，联席总裁朱荣斌提出辞职，自6月1日生效。

与此同时，新上任的财务委员会成员杨志成为碧桂园现任执行董事，而他正是董事局主席杨国强的侄儿、杨惠妍的堂兄。

在此之前，碧桂园于2016年12月8日披露任命陈翀为公司非执行董事。公司高管团队中，公司有七名独立非执行董事，但非执行董事却只有一人。据了解，陈翀为碧桂园董事局副主席杨惠妍的丈夫、杨国强的佳婿。