文 | 时代财经APP 屈慧

新的九龙仓置业将会以香港投资物业为主，并将持有九龙仓拥有72%权益的上市附属公司海港企业有限公司。六大物业组合共有约1100万平方呎（折合102万平方米）的楼面面积，总值超过2300亿港元。

香港又到旅游旺季。铜锣湾的街头，轩尼诗道两侧琳琅满目的数十座购物中心都彰显着这个“购物天堂”的繁华。

轩尼诗道南侧的时代广场人流密集，不少游客正在广场门口的一座小钟楼前合影留念。开业的这23年，时代广场见证着香港的购物文化一步一步走向鼎盛，这里也成为了香港十大热门景点之一。

在喧嚣和繁荣的背后，一场资本运作正在悄然进行，时代广场就是其中的一个筹码。8月9日，九龙仓在中期业绩报告中指出，计划分拆全资附属公司九龙仓置业地产投资有限公司（下称“九龙仓置业”）独立上市，该建议已获港交所批淮。

接下来，九龙仓将着手淮备向港交所递交九龙仓置业上市的申请资料。在这次的分拆名单中，时代广场、海港城以及荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray（正改建成奢华酒店）合计六个项目将一同被归入到九龙仓置业平台中，上述六个物业的初步估值已经达到了2300亿港币。

从初次提出分拆到分拆方案获港交所同意，九龙仓只用了五个月的时间。今年3月的年度业绩会上，九龙仓主席吴天海首次向外界披露了投资物业分拆的意图，吴天海指出，“公司可能会‘一变二’，未来可能形成‘九龙仓A’＋‘九龙仓B’这样的架构。”

这次的披露的信息提到，新的九龙仓置业将会以香港投资物业为主，并将持有九龙仓拥有72%权益的上市附属公司海港企业有限公司。六大物业组合共有约1100万平方呎（折合102万平方米）的楼面面积，总值超过2300亿港元，每年营业额逾130亿港元。

对于九龙仓置业的新身份，包括主席吴天海本人都没能太适应过来。在8月9日的中期业绩会上，吴天海前后两次在说到新平台全称时出现卡壳和错误，吴天海只好以尴尬一笑来掩饰对新平台的陌生感。

九龙仓置业平台的初步估值数字谜题，吴天海并没有给出正面回应。与吴天海的沉默相对应的是资本市场“用脚投票”的亢奋不已。在8月9日中午分拆消息放出之后，九龙仓集团（HK00004）股票出现急速拉伸，截至收盘，报79.65港元／股，收涨14%，总市值2417亿港元。

香港投资机构历来偏好收租股，如若成功实现分拆，九龙仓的“A＋B”架构或将水到渠成地迎来总市值的进一步拔高。

吴天海在业绩会上介绍到，完成分拆后，原有的九龙仓平台将主要由四个业务板块组成：内地投资物业及发展物业、其他香港物业、物流以及酒店管理。吴天海特意指出，“其他香港物业”主要指九龙仓位于香港的一些发展物业及发展中物业，包括山顶物业组合和最近新投的一些土地，“这些也有好几百亿港币。”

九龙仓的分拆几乎是将当下在香港最成熟、最优质的收租项目都注入到了新平台中，而内地的商业组合则并未划入其中。据时代财经统计，目前，九龙仓在内地主要的投资型物业包括已开业的成都IFS、会德丰国际广场、大上海时代广场、成都时代·奥特莱斯、长沙时代·奥特莱斯，以及正在开发中的IFS系列（重庆、长沙、苏州、无锡）。其中，长沙IFS商场和重庆IFS商场预计将分别于今年三季度和明年一季度开业。

这些内地的投资物业目前已成为九龙仓收入来源增长的主要动力之一。根据九龙仓2017年中报显示，今年上半年，内地投资物业收入增加4%至12.46亿港元，营业盈利增加6%至7.32亿港元。而在重庆、长沙的IFS陆续开业后，租金情况将有更进一步的增长。

“内地零售比香港强劲，内地中产阶层在扩大，政策也是鼓励内地消费。我觉得前景是很好的，内地做高档消费不需要担忧。”吴天海表示。

与此同时，他也透露了内地住宅物业销售安排情况，上半年九龙仓的合约销售下跌27%到119亿元。吴天海解释称，这主要是因为内地的政策因素所导致，“由于内地多地出台‘限价’政策，可能会影响到我们下半年的销售，如果我们不接受政府指导价，我们是会选择延迟推盘等策略。内地的住宅需求其实还是非常旺盛。”

截止到6月底，九龙仓在内地的未确认销售额合计302亿元，内地的土地储备合计340万平方米。对于接下来是否会继续对现有的物业体系做分拆的疑问，吴天海则表示，“一步一步来，目前其它其它计划，先做好这个分拆。”

吴天海直言，做分拆不会导致内部业务不清晰的问题，“会德丰本来就是做香港的发展物业、九仓就做收租和内地，现在是把香港的商场分拆出来。会德丰、九龙仓、九龙仓置业的分工很清楚，未来只会越来越清楚。”

他也强调，在向交易所递交上市申请之后仍存在不确定性，“几时批，批不批，都不在我们控制范围内。我提醒投资者买卖要小心。”

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