四线城市“小土豪”存在一个买房逻辑是:有住的更舒服的好房子为啥不买?呃~~~,那空着的老房子就先借给农村进城卖煎饼果子的亲戚先住吧!

导读



“四大天王”北上广深一线城市的成交量是消停了。

以易居公布数据看,7月底,四大城市一手房成交量环比增幅分别为-2%-1%-33%-33%,同比增幅分别为-56%-47%-54%-36%。上半年,广州、深圳曾出现一波回暖逆流,但随后被证明我们遇上了一波“假反弹”,在政策掐堵之下,市场趋于冷静。

同样,二手房成交情况几乎出于一辙。尤以北京为甚,7月份,调控神威体现在了网签数据。中原数据显示,当月北京累计二手房住宅签约合计7158套,环比跌幅达到了20%,年度同比跌幅达到了70%。全市整体成交量依旧处在不足1万套的低位水平。

相较“四大天王”城市的几乎同频步调,全国强二线、三四线城市成交显现出不均衡性与差异化。整个7月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积,房价增长的城市有:以三亚、北海、九江、威海、昆明、温州颇为典型(同比增幅超过50%);而房价下跌的城市也有:以廊坊、济南、福州、呼和浩特为典型(同比跌幅超过50%),而量价齐涨的几乎全是过去几年楼市低迷城市再次借势补涨,分布于国内东中西部。尤以前几年楼市崩盘的温州为甚。

事实上,早在年初,与一位业内资深人士交流,该人士便屡次提及今年三四线楼市成交必定显现“龙抬头”迹象。“不用看数据,用直觉体悟,这是一种辩证哲学观。”行家运用的是从理性再到感性的直觉判断,而理工男数据派却对此也另有一番自证逻辑。

近日,兴业证券发布房地产系列深度报告出大胆提出:未来保持三四线房价不下跌,这是政府新底线之一。因为这是筑起当前二三线城市金融体系不发生系统性风险的一个大坝。严谨又略显晦涩的书面行文背后透露出一个大白话信息——俺们看好三四线未来!(当然,此处所谓的三四线是指除去30个核心城市之外的全国数据)

而看多的理论依据是什么?

原因其一:这一轮政府主导的三四线去库存,以购房高杠杆撬动为特质。三四线主流城市房价若出现大幅震动(尤其是大跌),或将触动银行系统性风险扳机,想想后果,政府三四线“维稳”很重要。

2015年年底,发端于中央经济工作会议,提出中国经济去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大主要任务。正式拉开全国去库存大戏,为加大去库存力度,政府对加杠杆似乎给予很大的偏爱。

国内商业银行在三四线大力度按揭发放创造出了货币乘数。以图1所示,2016年发放在三四线城市的按揭金额占到居民购房资金来源的53%,据兴业证券报告估算,三四次城市2016(新房+二手房)销售金额5.55万亿,其中3.47万亿居然是货币加的杠杆,占比达到62%!其中棚改货币化资金和按揭、公积金成为杠杆撬动三大先锋。

来源:兴业证券

棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富(棚户房)直接偿付的第一部分杠杆;而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆。

三四线如此高的杠杆背后,银行背后风险重重。

首先,三四线新增大量首付低于三成购房者,而过往经验证明首付比例低的购房者就是比高首付的购房者爱违约;其次,三四线众多小笔金额按揭绝对不意味着低违约率,因为系统性金融风险往往是边际人群决定的。据悉,银行80%以上按揭违约笔数来自欠下50万以下按揭本息金额的人群,因此,绝不是说欠的钱少就比一二线大额按揭安全。

春江水暖鸭先知。并不是商业银行没有意识到风险,是为“支持国家去库存政策”。虽然去库存救了很多企业和银行,银行坏帐比率大幅度下降,但这不代表银行对于房价下跌承受能力增强。目前商业银行整体风险暴露在增加,2014年初仅9.8万亿按揭余额。到2016年已经持续增加到20多万亿,同时开发贷总额也在持续增厚。

此外,不动产的流动性作为重要特质,在三四线流通差,且当地无发达二手房交易市场,二手房成交占比约为15%,房价一旦下跌,资产以市场价格变现能力极度受限。不动产一点也“不动”也很可怕!

鉴于以上种种,政府未来政策制定会相当谨慎,将极力避免三四线房价下跌,防止因此引发系统性金融风险,搬石头砸了自己手脚。

 来源:兴业证券

2016年全国一二三线城市二手房占总成况比重估计(单位:万平方米)


新房成交规模

二手房成交规模

二手房占总成交比重

一线城市

6294

10007

61%

二线城市

55072

31391

36%

三四线城市

95983

17469

15%

全国累计

157349

58867

27%

来源:兴业证券 

 原因其二,即便种种,2017年散发出的讯号仍是,针对三四线城市的金融杠杆比例——没有最高,只有更高。

三大杠杆先锋大将中,首先棚改支持力度不减,且棚改货币化比例有望进一步从去年的48%提升至今年的60%左右。其次,商业银行在三四线加按揭力度未见变弱势头。近期,央行和商业银行持续表态继续用按揭支持三四线去库存。央行在《关于做好2017年信贷政策工作的意见》(“48号文”)中提出要做好房贷资源投放的区域分布,支持三四线城市去库存。

数据显示,今年上半年调控的核心城市按揭贷款同比金额大幅度下降。北京和上海今年上半年新增按揭贷款金额同比分别为-24%-39%,三四线杠杆比例仍然在持续上升。当然,支持归支持,政府有底线,提出:“地产销售和投资中期有支撑,但不可过度繁荣”。

当然,我们感觉到地方开发商更为机敏,据笔者了解,某市一区域的多个大品牌房企私下早已心照不暄,市场好也不能楞涨,要慢慢来。风头太劲,引来政府出台限购,更无异于挥刀自宫。

来源:兴业证券

原因其三,政府去库存不可能半途而废,必将这份满满的爱“进行到底”。

 兴业证券报告指出,去库存初始源于改善房地产投资数据下滑和商业银行按揭不良比例的初衷,由于过程中加入巨大杠杆,如果戛然而止,不仅意味着政府之前的巨大投入前功尽弃,后面金融系统面临的风险比2014年还要令政府棘手。

而从我们企业命根土地看,土地供给过去几年持续下降,三四线土地成交面积2014、2015、2016年同比增速分别为-35.5%、-22.9%、-9.6%,全部为负增长。如今,在今年上半年此增速变为正值16.9%,背后也大有深义。同时相关研究跟踪到,一小部分三四线城市去化周期在持续降低,可见一旦供求逆转,房价必会有一波回升。

按世联行2016年年度分析测算,2016年底全国很多三四线库存仍比较高。到目前为止,虽然又去化半年,但目前大概率是,当前战果还没有达到政府小心坎里,因此政府一定会“不忘初心”。可见,“三四线杠杆会持续,中期繁荣会到来”!

事实上,以正统的国家统计局成交为准,当前中国房价上涨城市基本集中在三线城市。今年上半年,全国200多个三、四线城市的合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%,土地市场平均溢价率为40%,也在刷新历史纪录。

当前三四线城市火热,不仅需要我们有市场周期性的平衡观,也要意识到去库存、大城市限购外溢、区域刚需改善等几股势力的合聚能量。

由于三四线生活成本合理,城市消费的边际效应递增。细看,三四线城市只要具备购买能力,一部分人群还是很愿意居住改善。譬如原来窗户铝合金,暖气是外挂暖,房子是大板楼,如今有了断桥铝,有了地暖,有了新中式,生产决定消费,既然有了好房子买一套改善也无防!在山东省一些三四线城市,很多家庭至少也有两三套房子,旧的不去新的不来,旧房空着出租也赚不了几两碎银,最后不如索性借给农村来城里做煎饼果子生意的亲戚住......

一线城市历来是大型房企的粮仓,但如今这里却是限人、限地、限钱、限投资投机,市场蛋糕在缩小。最近见到一位在规模不到300亿房企任职的总经理,正在为公司布局过冬战略,过去长久深耕一二线重点核心城市,现在调整战略也非双全之策,不如先备好粮草,韬光养晦,静待时机。

今年,一路“高歌猛进”的碧桂园、万科、恒大三强,业绩均超过3000亿元。且以上三强均在全国三四线城市有着长期良好的根基与布局——显然,这并不是一个巧合。

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作者:佚名
来源:地产杂志