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1405 开发产品 

A.本科目核算房地产开发企业已完工达到预定可使用或可销售状态的开发产品。

B.本科目可按开发项目、开发项目中具有独立经济用途并可单独转让的配套设施进行明细核算。

C.本科目期末借方余额,反映企未实现销售的开发产品的实际成本。


1.开发产品成本的核算

       (1)开发间接费用的归集

         借:开发间接费用

             贷:应付工资、应付福利费、累计折旧、库存现金、银行存款、周转房—周转房摊销等科目

       (2)开发间接费用的分配

        借:开发成本——房屋开发成本(按核算类别)

                    ——配套设施开发成本(能够有偿转让的配套设施)

                    ——土地开发成本

                    ——代建工程开发成本

             贷:开发间接费用

     (3)开发成本的分类核算

①开发成本的分类归集

借:开发成本——房屋开发成本

                     ——土地开发成本

                     ——配套设施开发成本

                     ——代建工程开发成本

    贷:银行存款、应付账款、开发间接费用等科目

②土地开发成本在不同成本核算对象间的分配

借:开发成本——房屋开发成本

                           ——配套设施开发成本

    贷:开发成本——土地开发成本

③配套设施开发成本在不同成本核算对象间的分配

借:开发成本——房屋开发成本

                           ——配套设施开发成本

    贷:开发成本——配套设施开发成本

       (4)开发成本的结转

        房地产开发企业一般应按实际成本核算开发产品,房地产开发企业已完工的开发产品,按其实际成本进行结转。

2.开发产品成本的结转

       (1)销售已完工的开发产品

月末,房地产开发企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本,包括采用分期收款方式销售开发产品,结转销售成本时:

        借:主营业务成本

            贷:开发产品

      (2)将开发产品转作经营性资产

房地产开发企业将开发的住宅、商用项目、营业性配套设施等开发产品用于本房地产开发企业的生产经营,转作经营性资产,应按开发产品的账面价值结转固定资产或投资性房地产。

       借:固定资产或投资性房地产

           贷:开发产品

     (3)用开发产品进行非货币性交换

①以开发产品换入土地使用权

借:开发成本或无形资产——土地使用权

    贷:主营业务收入

同时,结转开发产品销售成本

借:主营业务成本

    贷:开发产品

②以开发产品换入固定资产

借:固定资产

    贷:主营业务收入

同时,结转开发产品销售成本

借:主营业务成本

    贷:开发产品


1406 委托代销商品

①与受托单位签订委托代销协议,应按开发产品的实际成本

借:委托代销商品

    贷:开发产品

②收到受托单位的代销清单,确认销售收入的同时结转代销商品成本

借:主营业务成本

    贷:委托代销商品

③委托代销开发产品如发生退回,应按退回开发产品的实际成本

借:开发产品

    贷:委托代销商品 


与房地产开发企业甲供材料相关的核算


2202 应付账款

        1.房地产开发企业购入材料等验收入库,但货款尚未支付,根据有关凭证(发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值)

        借:在途物资等科目

            贷:应付账款

          接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项,根据供应单位的发票账单

          借:开发成本、管理费用等科目

              贷:应付账款

        2.支付时

       借:应付账款

           贷:银行存款等科目。

        3.房地产开发企业与债权人进行债务重组,应当分别债务重组的不同方式进行账务处理:

房地产开发企业以存货清偿债务

        借:应付账款(按应付账款的账面余额)

            贷:主营业务收入或其他业务收入(按用于清偿债务的存货的公允价值)

                 营业外收入——债务重组利得(按其差额)

同时,结转存货成本

        借:主营业务成本

            贷:开发产品

        4.房地产开发企业如有确实无法支付的应付账款,应按其账面余额

       借:应付账款

           贷:营业外收入 


与房地产开发企业销(预)售开发产品相关的核算

        1.“预收账款”科目核算房地产开发企业按照合同规定向购房单位和个人预收的款项。预收账款情况不多的,也可以不设置本科目,将预收的款项直接记入“应收账款”科目。

        2.“预收账款”科目期末贷方余额,反映房地产开发企业向购房单位和个人预收、未结转收入的款项;期末如为借方余额,反映房地产开发企业应由购房单位和个人补付的款项。


用开发产品向投资者进行利润分配的核算

        房地产开发企业经股东大会或类似机构决议,分配给股东或投资者的开发产品

        借:利润分配——应付现金股利或利润

            贷:应付股利

        借:应付股利

            贷:主营业务收入

        借:主营业务成本

            贷:开发产品 


与房地产开发企业相关的计提和缴纳税金的核算

      (一)房地产开发企业按“预收帐款”、“主营业务收入”、“其他业务收入”计算应交的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

       借:税金及附加

           贷:应交税费——应交城市维护建设税

                 应交税费——应交教育费附加

                 应交税费——地方教育附加

      (二)销售开发产品应交土地增值税的核算

1.预缴土地增值税

借:应交税费——应交土地增值税

    贷:银行存款

2.根据土地增值税清算结果,计提的土地增值税

借:税金及附加

    贷:应交税费——应交土地增值税

3.多退少补的土地增值税

借或贷:银行存款

前文回顾:【实操知识】房地产开发业务的会计核算要点(上)


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作者:佚名
来源:房地产财税咨询