一、国内高速公路发展解读

1、高速公路商业发展历程

1999年我国高速公路总里程突破1万公里，2003年年底超过2.9万公里，位居世界第二，2014年年底超过11万公里，位居世界第一。

2、高速公路服务区

高速公路服务区的称谓又称高速公路服务站高速公路服务驿站，高速公路服务区的设施包括停车、超市、餐饮、休闲娱乐、加油、汽车修理等功能。

高速公路服务区规划原则：

• 每40-50公里规划1个服务区

• 服务区双侧各设置1个

• 根据背靠城市属性不同，服务区体量及停车场比例呈正相关

国内服务区数量：2600对

服务区商业体量 ： 3600万㎡

服务区年营业额：2000亿元

高速公路服务区消费需求显而易见。

3、高速公路商业与城市商业区别

城市商业：外向型

突出人与商场的情感连接

• 强调一站式丰富消费性

• 大体量，全业态

• 商业定位差异化竞争

• 有固定的消费客群定

• 经营的是“商户”

服务区商业：内向型

突出配套功能实现

• 强调配套服务功能体现

• 小体量，业态单一

• 同质化、模块化复制

• 消费层次分散，档次良莠不齐

• 经营的是“服务”

4、服务区商业运营模式分类

官建官有官营

交通厅征地建设，建设费用属于财政拨款。由高速公路管理部门进行经营管理。

优势：有政府统一经营管理，服务质量及管理品质有保障，改造自主权强。

劣势：管理体制比较落后，不愿改变，经营效益差。

官建官有民营

交通厅征地建设，建成后，允许个体进行整体承包经营，经营者获取一定经营年限，交纳经营费用，余下归己。

优势：有效盘活了服务区的经营能力，产生一定经济效益。

劣势：由于经营者的短视行为，容易造成对服务区的破坏性使用，不利于国有资产保值。

官建民有民营

直接对服务区的建设经营进行配套招标，吸引民间投资，进行建设与经营，在一定年限后（一般为20年），官方将服务区收为国有，经营业主退出。

优势：有效节省了建设财政资金，经营期满后收为国有保证了资产的保值。

劣势：对于经营者的经营产品、经营服务以及产品价格等难以控制和监管。

5、服务区商业存在的问题

核心问题剖析

• 运营效益不佳

  超过85%的服务区商业为亏损状态

• 服务功能不足

  配套服务设施供应不足

• 同质化现象严重

  不同服务区内同质化现象严重，缺乏差异性

• 经营业态单一

  超市+小吃+食堂三大业态单一

问题一：服务功能不足

现有服务区标准配套设施：

洗手间+停车场+加油站

城市商业标准配套设施：

母婴室、吸烟室、化妆室、儿童专属洗手间、自动洗车、自动售货机、银行、鞋匠、商务中心、WIFI覆盖、顾问式导购、儿童俱乐部、订票、订房服务

与城市商业相比，服务区配套功能及人性化设施显然不足。

问题二：经营业态单一

超市平均产品溢价率：80%

经营品类：速食品、饮料类、休闲类食品、土特产

超市经营品类少，形式单一，仅能满足最基本需求。

小吃 平均产品溢价率：150%

经营品类：煮物、油炸食品、面食、饮料

以自营、低端、无差异化的产品为主，价格昂贵且口味低劣。

食堂 平均产品溢价率：50%

经营品类：素菜、荤菜、汤类、饮料

食堂模式，环境一般，为满足大部分中低端客群餐饮服务需求。

问题三：运营效益不佳

以沪宁高速服务区为例

经营收入：2809万/服务区（减去）年成本支出：3350万/服务区=负541万

问题四：同质化现象严重

• 类似的外立面

  没有结合当地的特色属地性打造服务区建筑形态。

• 相似的经营业态

  标配的经营业态，各个服务区之间没有本质差异。

• 相同的动线

  将洗手间、超市等人流最大业态放在入口处，导致其他商业经营比较被动。商业动线普遍存在问题。

• 相同的服务模式

  提供服务类似，标准化，流程化，模块化。对于不同城市的特色类服务并未体现。

二、国外高速公路发展案例研究

1、欧美高速公路商业研究

欧洲服务区商业模式

欧洲的高速服务区都是倚着公路边的小镇而建，两者融为一体。西欧和北欧的大多数服务区都是开放型的，小镇居民的休闲、购物、集会、体育运动甚至婚嫁都可在服务区进行。欧盟有严格的法规，高速公路两小時连续开车需停车半小时。

A.标准配置

• 标准配置的服务区间隔30公里左右；

• 占地面积约二、三十亩；

• 功能模块：

  停车休息区（车型区分停车场、残疾人专用停车位、绿化景观公园、多功能卫生间、洗浴间）

• 加油站（超市、快餐厅、咖啡厅、酒店、汽配修理服务、小型游乐场）

B.简易配置

• 简易配置的服务区穿插于标准配置服务区之间，间隔10公里左右；

• 无服务人员

• 功能模块：停车休息区（车型区分停车场、残疾人专用停车位、绿化草坪、多功能卫生间、垃圾桶）

标准配置的服务区，以加油站为主导，功能齐全，环境优美

简易配置的服务区，主要功能性强

地势多半高于高速公路，匝道坡形设计安全性强，便捷度高

美国服务区商业模式

美国是一个轮子上的国家，不同种类的高速公路像大动脉一样，连接起美国大大小小的经济、政治、文化、社区、购物等各种中心。在美国，大部分服务区与快餐店，大卖场联手经营，麦当劳，肯德基，披萨等快餐成为美国高速公路服务区的特色和专利。

服务区规划设置：美国采取根据交通量的变化和驾驶员的需求灵活调节的策略。这种设置方式摊薄了投资成本，并使每座服务区都有可观效益。

• 在处于著名景区的路段，服务区间隔2公里-3公里；

• 而处于偏僻地区的路段，服务区间隔可能要100公里。

服务区收益：美国高速路投入"1美元收获2.6美元"

据统计，在高速公路每投资10亿美元，每年就可创造42000个工作机会；目前在国家高速公路系统内工作的人员共有150万人左右。

典型的美国高速公路服务区都比较简单，美国人每年在高速公路上的行驶里程总计达4万亿公里，其中91%以上是靠私人汽车。

驾车行驶在美国的高速公路上，等你渴了、累了、想加油了，往往会很方便地找到服务区。

2、台湾高速公路商业研究

服务区商业模式：台湾高速公路服务区分为服务区和停车区，服务区建设运营与当地经济紧密结合——均以当地景观或者世界著名景观为服务区主题，集停车服务及特色餐饮、 休闲旅游、地方特产等内涵丰富的旅游综合体于一体。停车区则设有停车、卫生间、自动售卖机等简单的设施。

服务区特点：

1.功能明确、定位准确：

• 两种模式：服务区 +停车区

• 服务区结合景观，主题性强

• 停车区环境优美，干净卫生

2.规模适度、远瞻性强

• 服务区占地宽、建筑面积大

• 服务区一般占地约20万㎡

• 停车位数量多，按车型划分区域

3.设施齐备、服务周全

服务区综合性强：除了提供停车、加油、餐饮、休息、娱乐服务外，还提供近20项免费服务，包括无线上网，传真影印，旅游资讯，代订旅馆等。

4.单侧布局、便于管理

• 单侧集中布局利于进行分区规划

• 集中管理服务设施资源

• 精炼管理人手

• 节约成本，长期效益明显

5.区内交通 布局合理

• 以交通组织为基础设计，各服务区无交织路段

• 各停车场区间设置绿化隔离带

• 进出各区设置明确指标标志

6.亮点鲜明、颇具人性

以注重细节配套设计，突出人性化亮点

3、日本高速公路商业研究

服务区商业模式：日本高速公路分为停车区与服务区，即 PA（Parking Area）和SA（Service Area）。停车区主要为高速车辆服务，服务区则是先了城市功能的延伸，成为在特定区域满足特定功能的城市综合体，成为商家必争之地。

• 高速公路上每隔15公里有一处PA，每隔50公里有一处SA；

• PA只提供洗手间和停车服务；

• SA功能更为齐全，设有宽敞的冷暖空调休息厅、加油站、停车场、洗手间、餐厅、零售店及自动售货机这些基础设施，甚至有个别的服务区还设有温泉和足疗按摩店；

• 经营模式：民营化

日本高速服务区的特色发展：服务区原来只是驾车途中的一个“通过点”，现在则已逐渐变成了很多人驾车出游的“目的地”。很多服务区都纷纷提供独具特色的服务。特别是2005年日本道路公团民营化后，公路收益越来越受到重视，因此服务区开始了多样化的服务以满足不同顾客的需求。

• 在日本，人们将车停放在服务区后换乘环行大巴下高速公路，然后到周边的观光地参加诸如采摘水果一日游等旅游活。

• 对驾车旅游者实施的一项调查结果显示，49.7%人会专门或者在驾车旅行途中造访那些人气高速公路服务区。

• 据调查，51.8%的人愿意参加以服务区为据点的周边观光旅游项目。

日本高速服务区的功能模块：

4、国外高速公路服务区发展研究小结

欧美高速服务区

1.服务区间隔规划合理、人性化

2.快餐为服务区的特色，并设置咖啡馆、超市等便利服务

3.人性化功能设施齐全：多功能卫生间、洗浴间

4.服务型设施非常贴心：酒店、汽配修理站、气象站……

台湾高速服务区

1.功能明确 定位具有主题性

2.规模一般占地约20万㎡

3.服务区综合服务性强，提供基本服务还有更多免费服务

4.单侧布局规划，节约成本，长期效益显著

5.区内交通组织有序，布局合理

6.注重细节配套设计，突出人性化亮点

日本高速服务区

1.服务区间隔规划合理，停车区及服务区均具有主题特色

2.特色经营区结合路段特点打造亮点服务

3.功能设施齐全、卫生环境优雅

4.购物环境高雅、商品种类丰富、有别于城市商业经营业态

5.用餐区餐饮业态丰富、并不定时推出限定美食

6.服务区的特色经营，已成为旅游观光项目

三、国外高速公路发展案例研究

1、国内高速公路运营模式建议

相对于国外的高速公路商业模式，不同投资主体分段开发的机制以及商业理念的滞后是制约国内高速公路商业发展的主要因素。

主要存在问题：运营效益不佳、服务功能不足、同质化现象严重、经营业态单一

国内服务区商业运营模式：官建官有官营、官建官有民营、官建民有民营

制约因素一：国内高速公路分段投资商不同，很难统一规划和运营。

建议解决方案：高速公路与服务区的不同投资策略——高速路段的建设仍然以分段投资为主，服务区可形成联合投资公司进行统一的开发运营。

制约因素二：过往的高速公路的垄断开发性质让投资主体忽视了服务区的商业运营，商业理念较为滞后。

建议解决方案：随着出行方式的多样化以及高速公路运营压力的加大，服务区商业作为新的利润增长点，必须转换思维，以消费升级为契机，打造适合城市及旅游客群的新高速公路商业模式。

2、国内高速公路商业发展趋势

出行方式的多样化选择导致需求分层，未来的高速公路商业发展将从“效率至上”到“体验至上”，商业运营目标将从“过境消费”到“停驻消费”。

随着飞机出行的价格下降以及高铁建设的不断投入，对于长距离出行而言，高速公路已经不是效率最高的首选方式，激发客群的多样性需求成为突围之道；

过往的高速服务区商业以“功能+便利”为主的“过境”模式将转换为以“主题+体验”为主的“停驻”或“目的地”模式。

3、国内高速公路发展方向

从现实情况来看，相较于国外，中国地域宽阔，高速公路各区域的流量及出行需求差别较大，同时高速公路的建设和运营存在多头参与的复杂情况，因此根据不同的地域特征和运营属性，结合国外相关案例和经验，大致的发展建议分为以下四类：

A.以客群需求为主导的分区解决方案

B.以成本为导向的服务体验方案

C.以文化旅游为标签的主题IP打造方案

D.以城市商业为蓝本的现代商业模式

4、以客群需求为主导的分区解决方案

核心理念：根据不同需求的出行客群在不同里程范围内设置专门化的服务区域

参考模式：日本“PA+SA”模式

方案优势 : 根据不同客群需求精确设置业态，同时以客群分流为基础提供针对性的服务体验

适宜路段：国内主要交通干线

1

基础服务：加油站+便利店+快餐厅

服务客群：过境客群

服务核心：提升效率，快捷便利

业态举例：麦当劳汽车穿梭餐厅

2

基础服务：加油站+24小时便利店+ 24小时餐厅+休闲+仓储

服务客群：货运客群

服务核心：针对货运客群的特殊行驶时间段、停驻需求及消费层级设置针对性业态

业态举例：全时餐厅、浴足按摩

3

基础服务：加油站+超市+特色餐厅+儿童+休闲

服务客群：停驻客群

服务核心：以服务区为旅途短期休憩点，注重休闲、儿童及餐饮的体验感

业态举例：儿童乐园、旅途咖啡厅、本地特色餐饮

4

基础服务：加油站+特色超市+旅游特产+文创零售

服务客群：旅游客群

服务核心：作为区域旅游文化的前锋站，提供本地特色文化体验和特产零售

业态举例：本地特产、主题邮局、文创手信

5、以成本为导向的服务分层方案

核心理念：根据高速路段的不同客流量设置分层服务体验

方案优势 : 以车流量为计算基础精确控制运营成本，并提供相应的服务体验

适宜路段：相对偏远或城际距离较远的高速公路

A级服务区

路段特征：城市近郊路段或特色旅游区路段，可吸附城市客群或旅游客群的目的性停留

服务方案：以目的性和体验性为商业打造目标，注重商业服务的细节及品质

服务业态：奥特莱斯、特色餐饮、本地文化、休闲娱乐

B级服务区

路段特征：通常城际路段，车流量一般，具有一定的短暂停驻需求

服务方案：按客群需求定向服务为主，设置必要的基础服务人员

服务业态：基本业态+部分休闲体验业态

C级服务区

路段特征：远离城市，车流量低，停驻需求较弱

服务方案：以自助设备为主，尽量减少人力成本

服务业态：仅保留基本过境需求，如自助加油站+自助售货机

6、以文化旅游为标签的主题IP打造方案

核心理念：根据当地的文化旅游资源打造主题商业标签，每个服务区都是不同的主题体验

方案优势 : 成为本地文化旅游的第一张商业名片，全面吸附目的地旅游或过境旅游客群

参考模式：台湾模式

适宜路段：文旅资源突出的城市或区域

路段主题设计举例：成都—西昌高速路段

成都：三国主题

眉山：苏东坡主题

雅安：熊猫主题

西昌：火把节主题

7、以目的性商业为蓝本的现代商业模式

核心理念：突破固有定义，本质上等同于城市目的性商业的打造路径

方案优势 : 扩大客群范围，弥补高速公路出行的潮汐性流量短板

参考模式：欧美模式

适宜路段：城市无缝接壤或近郊服务区

城市目的性商业发展方向建议：奥特莱斯、主题乐园、文创小镇、专业市场

8、高速公路商业研究总结

国内高速公路商业现状

开发背景：投资、建设、运营三权不统一，形成发展桎梏。

经营现状：运营不佳、功能不足、业态同质、服务单一。

国外高速公路商业模式及案例

欧美模式：与城市无缝连接的开放型模式，可承接部分城市商业主题。

台湾模式：与当地的文化旅游资源嫁接，成为旅游桥头堡。

日本模式：按不同路程设置便利或丰富的主题服务区，让服务区成为旅途商业目的地。

国内高速公路发展建议

开发模式建议：将投资和运营分离，在分段投资的情况成立统一的运营公司，尽可能实现统一规划、统一建设和统一经营。

发展方向建议：从“效率至上”到“体验至上”，商业运营目标将从“过境消费”到“停驻消费”。

发展模式建议：根据我国地域广阔，高速路段差别较大的现状，分别借鉴国外的不同商业模式，形成适合不同路段的发展模式。

• 以客群需求为主导的分区解决方案，借鉴日本模式，适合国内主要交通干线；

• 以成本为导向的服务体验方案，适合相对偏远或城际距离较远的高速公路；

• 以文化旅游为标签的主题IP打造方案，借鉴台湾模式，文旅资源突出的城市或区域；

• 以城市商业为蓝本的现代商业模式，借鉴欧美模式，适合城市无缝接壤或近郊服务区。