来源:地产情报站(ID:dichanqbz)

对不起,

我真不是算命的,

不过还是要拿出预测报告来,

跟大家分享一下。

具体的时间节点你们不用在意,

但是要知道大体趋势。

至于抄底时间的预测,

谁也不能确保买在最低点,

不过我知道你们爱看……


注:无特殊情况外,本文图表,以及资料都来源于同策咨询研究部。


房地产面临史上最难环境



经常有粉丝说,你一会说房价涨,一会说房价跌的,前后矛盾啊。也有粉丝疑问:那些财经媒体,一会说货币宽松,一会说货币紧张的,到底谁说的是对的啊?

其实,都是对的。因为我们面临着一个比较复杂的环境,而看到的任何结论,一定是有特定的前提的。(比如,未来一二线城市的房价,还会有进一步下跌的趋势,而三四线棚改任务预测要在两年内完成,所以三四线房价短期内还是会上涨)


房子问题,说到底还是金融问题。我们要放在一个更大的背景下讨论。


金融危机以来,受四万亿投资及大量外资流入的影响,央行资产负债表急剧上升,货币政策宽松是主基调。因此,企业依靠不断提升负债的模式来发展,这样情况下,微小的经济波动都会使企业的风险倍增,而美联储的“加息”、“缩表”带来的经济冲击巨大而不可估量,这样的后果是我们承受不起的。因此,我们不惜代价捍卫我国的外汇储备,在一定程度上保障了央行的资产规模,从而使货币宽松政策不会断崖式改变。 



房地产成为应对外部环境改变的唯一策略工具,除了可作为投资标的原因外,更重要的是房地产是唯一能与外汇规模抗衡的行业。 2014年7月份对我们国家来讲是个重要的时间点,我国外汇储备进入逐月减少的趋势,2014年8月份是房地产行业重要的时间点,持续5年左右的限购政策放松了,去库存成为我们的口号,房地产给了市场一个资金通道。 


房地产也确实起到了应有的作用,在去库存战略实施下,大量资金流入楼市,外汇储备流出的速度明显放缓,再加上严格的外汇管控, 2016年初央行的资产负债表止跌回升,2017年我们国家的外汇储备开始止跌回升。


本轮调控中房地产是带有特殊任务的角色,不仅要把资金引导到房地产这一资金池里面来,还要防止资金短期内流出。因此,与以往调控相比有诸多的不同,比如土地竞拍出现了竞自持和保障房的行为,居民购房除了限购升级外,还出现了限售的行为等以往调控中没有出现过的情形。甚至很多人不理解为什么本轮市场是在涨价的情况下实现的去库存,结合我们的战略目的来看,就顺理成章了。


大量资金流入推高了楼市风险,热点城市收紧成为必然。但是资金外流形势依然严峻,房地产仍然要发挥对抗缩表的工具作用,因此对房地产市场不热的三四线城市定向打开资金通道,这也是为什么会出现市场和政策 的巨大分化。当我们理解了这些,一切看起来就都理所当然了。


再看货币政策,对于中国来讲,美国加息的传导影响立竿见影。缩表也对中国造成冲击,但是央行通过三个举措(1.汇率贬值 2.严格外汇管控 3.降准、降息提高货币乘数)来稳定央行资产规模,以保证适当的货币流动性,但是这只是短期政策,从中美货币政策趋同性来看,中国未来也将面临流动性紧张的局面。 



楼市四重危机


第一重:全球经济周期研判


经济的发展过程中,经济危机是周期性的,差不多每隔十年左右就要发生一次这样的经济危机,2017-2018年作为下一个危机临界点值得关注。


1973年,第一次石油危机, 油价暴涨造成美国滞胀,标普下跌百分之四十,日经百分之 二十九,蔓延全球,主要国家 生产停滞或者缓慢,日本紧缩 金融政策,经济滞胀;


1979-1982,第二次石油危机,国际油价 飙涨,高物价,高通胀引发英国危机,随 后波及至欧美及日本,同期南美债务危机;


1990-1992,第三次石油危机,美国开始,随后发展到 加拿大、日本、欧 洲与澳大利亚,同期,日本经济崩溃;


1997-1998,亚洲金融危机, 始于泰铢贬值,美国支持索罗斯及其财团发动针对中国的金融战争,终结于中国香港 ;


2008年至今,始于美国次贷危机,伴随出现的欧洲债务危 机,造成全球性经济危机爆发 ;


2017-2018经济危机?


第二重:货币政策与楼市小周期研判 


当M1-M2剪刀差处于高点时,由于货币政策宽松,使得房地产市场热度提高,商品住宅市场出现量价齐升的火热态势,此时就有相应的楼市收紧政策出台。反之,当M1-M2剪刀差处于低位时就会有相应的救市政策出 台。2016年下半年以来M1-M2剪刀差持续位于历史高位,2017年仍处于政策收紧期(按照该规律地产触底期最早会在2017年7-8月到来,按平均周期来看,应在2017年11月-2018年1月) 



第三重:房企融资偿付期研判 


目前多数房企的融资额度、融资渠道都受到限制,并且由于2016年的短期借债到期,同时叠加上2015年中 期贷款的集中兑付(经验判断中期借贷周期为2年左右) 2017年下半年-2018年开发商将出现借贷兑付困。



第四重:政策时效性周期研判 


从全国历年政策来看,时效期主要集中在5-7个月, 调控政策的时效性逐步降低,需要加强版的楼市调控措施为 楼市降温,巩固楼市调控的阶段性成果,另外,“十九大”刚好要在这个时间段召开,所以后续限制性政策集中出台的窗口期极有可能在2017年8月-10月。



结论:短期调控会转变为长效机制


根据市场周期规律及房地产面临四重危机,房地产调控有可能在2018年下半年以后逐步松动,实现行政调控向市场手段调控方式的转换。


不动产登记系统目前已经在推广,2018年全面实施有可能实现。房产税也是长效调控机制的一个重要组成部分。十八届三中全会首次正式提出加快“房产税立法”,并推进改革。官方媒体也多次提房产税,后期征收名正言顺。最可能是渐进式的推进,时间点应该在2019年8月份,选择在市场高位提出。房产税试点扩围的城市行政调控会放松从官方口径公布不动产登记制度和房产税立法在2020年左右完成。 




根据我们对于世界经济周期规律、货币政策下的房地产市场周期、开发企业债务偿付周期以及政策时效性的研判,四重危机有可能集中在2017年下半年到2018年集中爆发。如果四重危机集中爆发,对于我国房地产市场将是重大灾难。届时中国经济和房地产市场类似2008年的情景,为了保证GDP6.5%的增速,经济刺激和房地产救市政策出台是大概率事件。



热点城市房地产市场周期 



分析方法主要采用3个步骤:第一步趋势及周期分解;第二步波动周期的谱分析;第三步固定带宽B-P滤波过 程,最终得到特定长度的样本城市商品住宅成交均价同比增速和成交面积同比增速周期对应的周期曲线并进行预测。并且,周期的结果已经包含了房地产政策对市场的影响。


站长内心OS:以上的解释对小白没啥用。我们只要观察下预测的均价顶点和最低点就可以了;但是在具体操作上,为了稳妥,还是可以参考开发商拿地/推盘的动向。


以下这张图片非常重要,是预测热点城市下一轮房价最高点和最低点的窗口期。但只限于表格中提到的城市。三四线城市的置业者,不要作为参考!




看完销售均价的波谷预测,再说说开发商拿地销售的套路。


商品住宅价格处于波谷时,市场冷淡,房价出现下跌,企业要变危为机,积极拿地布局,拿地后严控开工和销售的节奏,待市场回到波峰时,企业也将通过房价上涨获得收益,从具体城市周期来看,主要的拿地时间窗口集中在2017年中旬到2018年中旬 。



成交量处于波峰时,市场成交火热,应利用这一时间窗口集中跑量去化。进入波谷期,成交遇冷,成交量出现明显下滑,从具体城市周期来看,主要的去化收紧期集中在2016年四季度和2017年全年,去化窗口期主要在 2018年下半年以后。(投资者,换房者可以参考这个窗口期,在此时间前完成置换,或者买入)


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作者:佚名
来源:房天下特价房