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011年的成都市锦江区水碾河南三街37号,还是一小片夹在居民区中的仓库,建筑老旧,环境不佳;半年后这里孕育出名为“U37创意仓库”的文创园,原本老旧破败的仓库摇身变成复古文艺新地标,并吸引到一批时尚弄潮儿成为死忠粉。


作为U37的招商经理,刘女士近大半年反而少有机会回到“U37创意仓库”,一是因为这里已处于接近满租的状态,运营情况理想;二是“U37”的品牌输出项目将于今年落地荷花池,同期还在进行其他项目的洽谈。


从仓库中来  到仓库style中去


“U37”的英文字母“U”代表单词“union”,有“联盟”之意;数字“37”代表着品牌的起点,即成都市锦江区水碾河南三街37号。


U37创意仓库区位示意图


从U37创意仓库招商中心工作人员王女士处了解到:“U37创意仓库的前身是药品仓库,九几年的时候医药公司改制,将部分闲置下来的仓库租给印刷厂,那时的环境、形象可以说是糟糕的;后来公司老板在考察时发现这里和北京798艺术村的情况有些类似,又在一环路这样好的地段,在连续考察了几个同类项目后,于2011年底租出仓库到期时收回,并成立了一家文化传播公司来打造运营。


仍在使用的药品仓库


至今医药公司的仓库仍在园区内正常使用。


U37的打造理念是,不在基础建设上投入过多,主要对原有建筑、设施、场地等的维护和修整,偏装饰性质的工程均在业态引入后,再根据每家的特色打造。


U37招商经理刘女士解释道:“把仓库完全改造焕新的费用极高,甚至超过重新修建,更重要的是U37想要的正是原有仓库建筑的那个味道


相较于开发一个新的文创园或商业街区的投入,改造项目的成本低很多;而老仓库、厂房本身的建筑布局、空间形态、外观等,正契合当下审美倾向的工业风、复古风、性冷淡风等。


U37创意仓库实景


招商的唯一要求是商家喜欢U37风格


当初,U37创意仓库的招商和改造施工是同期进行的,先改造好的招商中心旁边就是打围的工地。


刘经理回忆当时的招商形势:“一没有政府背景、完全由私企操作;二距离城市主干道水碾河路有一条深200米的巷子,没有人知道这个地方、这样打造文创园是否可行,商家同样无法判断。那时即使希望商家入驻,首先需要商家真喜欢、想进来。”


U37创意仓库招商中心


据了解,U37创意仓库吸引到的第一批入驻商家大概有10家,都是因为认同并且喜欢园区氛围而来,在园区还有部分未完工的时候,这些商家就已经完成装修开始了经营,因此这批商家是唯一获得过部分优惠政策的商家,在园区整体形象打造出来至今,则全部按照市场价执行。


招商中心工作人员王女士也认为,最初定位的时候也没想到U37创意仓库能形成现在的文化、创意、艺术氛围,招商是摸索着进行的,第一批商家主要是咖啡、摄影、餐饮,通过这批商家的共性,决定了园区的定位。而这批商家带来的业态,也就奠定了U37创意仓库业态组合的基调,主要是中小型企业办公体验式消费两大方向。


U37创意仓库入驻商家


U37创意仓库提供了一组数据:自2013年开始满租,运营过程中仅有极少部分商家更换交替,年出租率在98%以上;其中各式办公及工作室占70%左右,余下为体验式消费和配套,业态组合相对平衡。


如今,创业团队对办公空间的需求形成新的市场,联合办公产品涌现;而消费市场中,已经有大量商家或品牌在向体验式消费转型;可见U37创意仓库在2012年的业态组合不仅新颖,还找准了市场的需求。



商家“老带新” 

5年经营积累起商业资源


房观察随机走访了U37创意仓库的5家店铺,其中1家经营已有5年,其余4家均有3-4年。经营最久的美发店店主表示:“这里老店多新店少,房租和物业费都不贵,没想过换地方。”经营近4年的花店店主表示:“这里价格合理,来拍照的人也多,工作人员好沟通。”


而刘经理形容园区商家用的词汇是“匠心”,她以这两年很火的摄影工作室为例:“这个行业成本高还辛苦,但这里的几家摄影,都对行业有真爱,他们拍摄的可以称为作品。其他商家也是一样,这就是他们能够长久经营下去的原因,是对行业的匠心在支撑他们。”


摄影工作室在U37创意仓库取景


另外,商家对U37创意仓库的支持和包容,也让刘经理十分感激。


伴随着U37创意仓库良好的运营状态而来的,是位于老城区的场地局限问题。园区内仅有40个停车位,根本无法满足需求,只得向旁边的茶厂租赁,但有步行5分钟的距离。经过沟通,所有的办公商家都同意将园区内停车位留给来消费的客人;而经营商家,也自发出品了一些停车指南给客人,不但维护了客户关系,也缓解了园区停车压力。


今年,U37创意仓库内的药品仓库已确定于年内迁出,并入园区使用。刘经理透露,目前已有多个商家进行入驻洽谈。


现在U37创意仓库高效的招商,一是源于园区业态成熟且置换率低,加上空间面积有限,自身外溢的;二是靠成熟商家在行业内的口碑吸引,或朋友关系推荐带来的。


经过5年经营积累,U37创意仓库的商家资源,已足以支撑它输出品牌。



品牌输出落地荷花池瞄准重庆

单点项目推动区域城市形象改善


在U37创意仓库的运营公司有了输出U37品牌、扩展新项目的打算后,在成都二环边发现了一个老服装厂,有厂房也有仓库,通过10年的租赁打造了U37品牌的第2个文创园,并将项目所在区域地标“荷花池”的拼音缩写纳入项目名称,定名“U37文创园.成都HHC”,按计划会在今年年底对外开放示范区并招商。


U37文创园.HHC区位示意图


正忙于该项目筹备的刘经理告诉房观察,老服装厂相较于U37创意仓库,规模相似、但保存状态差很多,用于维护和修整的基础建设费用约几千万元,是后者的3倍。但这并没有成为U37发展的阻碍,而且在招商还没开始的情况下,已经有商家咨询预约。


U37文创园.HHC施工现场


但和老服装厂问题一样,这一片区的形象面貌不佳,对此刘经理并不担心,她透露:“项目在走建设程序时,得到了金牛区管理部门的认可,在多次考察过U37创意仓库后,决定对项目旁的小沙河东路按U37的风格做市政改造,小沙河东路片区会彻底改变。”


在咨询了管辖小沙河东路的驷马桥街道办后了解到:“小沙河东路的改造正在走相关程序,如通过评审就会实施。政府也希望通过改造,带动周边产业转型和升级,化腐朽为神奇。”


U37文创园.HHC周边现状


虽然现在仍有不少成都人对城北留有环境不佳的印象,但刘经理认为要辩证来看:“城市老旧环境变糟很正常,说明该跟着时代更新了。荷花池曾是除春熙路外成都最有名的商业地标,如今春熙路依靠IFS和太古里焕发出新的活力,如果了解金牛区的规划,就会对城北、对荷花池有信心。


她还补充道:“U37要做的不是撼动或替代荷花池,而是不要砸了荷花池的牌子。” 


与此同时,U37在其他区域还有文化项目在洽谈,如果敲定,将继续以“U37文创园”作为命名的前缀,据刘经理透露,是当地政府在了解参观过U37创意仓库后的主动邀约。这意味着,经过单个项目5年的运营后,U37的文创园品牌效应已经形成,并迈入品牌输出扩张的阶段。


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作者:佚名
来源:房观察