文 | 时代财经APP 屈慧

岑钊雄介绍,时代地产目前共有48个城市更新项目,以广州市为主,其中,预计有17个项目可能较先完成改造,总用地面积约为123万平方米,可以实现土地储备建筑面积366万平方米,“预计在下半年会陆续成为我们新的土地储备。”

8月3日,粤派房企时代地产(HK01233)发布了2017年中期业绩报告。上半年,该公司实现营业额87.25亿,同比增加53.1%;实现利润约8.0亿,较上一年增长51.3%;核心净利润则增长81.4%至9.4亿。期内,时代地产的毛利率及核心净利润率分别达到了26.4%及10.7%。

次日,时代地产在香港召开中期业绩会,董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄携首席财务官兼联席公司秘书雷伟彬到场。在这场会议上,岑钊雄首次透露了时代地产的“千亿计划”。

“千亿不需要太激进”

“今年是325亿的目标,大概率可以完成。希望在2019年或者是2020年让公司的规模可以达到千亿。”

在喊出这个口号的前一年,时代地产刚刚完成业绩上的最大一次突破,销售规模从195亿增长至293亿,增幅达到50%。按照岑钊雄的计划,要实现千亿销售,时代地产接下来将保持每年平均50%的复合增长率。

对于这场规模追逐,岑钊雄并不急于求成。与多数开发商大谈布局扩张的策略不同,岑钊雄冲刺的底气来自于现有的土地储备。“目前来讲,我们的存量货值足以支持目标的实现,不需要激进的安排。”

岑钊雄口中的存量货值主要指的是其目前在8个城市所拥有的1450万平方米土地储备,如若依照当前时代地产1.46万/平方米的销售均价测算,这些土储的货值达到2100亿元。

在上述土储中,位于珠三角的占到了85%,以清远、佛山、广州储量最大。当然,这批土地中不乏“地王”,今年3月份以5.5万元/平方米拿下的广州单价地王项目赫然在列。此外,还包括去年拿下的佛山金沙洲地王、佛山南海地王、东莞横沥地王、东莞石排镇水贝村地王、东莞茶山镇横江村地王。

过去两年间,几乎时代地产一出手,就刷新着当地的地王纪录。对于高价拿地,岑钊雄并没有迟疑之意,用他的话来说,回过头来看这些决定“值得恭喜”。岑钊雄向时代财经表示,“我认为这样的地价不算贵,地块很小,总的价格不高,项目会给我们带来不错的回报。”

“公开市场拿地,大家每次都觉得贵。但现在来看,事实上并不是这样的。我们在2015年、2016年购买的土地,看起来不便宜。现在来说,可能就是个零头,之前买的土地,都已经升值了。这反映出我们对价格的准确判断。”

在公开市场之外,时代地产的收购兼并也在同时进行。以上半年为例,其斥资95亿拿下的9宗土地中,大部分都是依靠收购完成,“我们的土地安排还是多元化的,包括并购、合作、公开市场拿地以及三旧改造转化等等。”

并购带来的是时代地产土地成本的降低,以上半年为例,九幅地的平均成本约5000元/平方米,平衡了广州单价地王带来的高成本问题。尽管时代地产这些年拿下的地王不在少数,但其1450万方的土储平均成本只有3242元/平方米。

成本的优势将对其利润率形成支撑,据时代财经了解,今年中期,时代地产的毛利率为26.4%,期间核心利润率为10.7%,相较上年同期分别增长0.1个及1.6个百分点。这一水平优于万科、恒大等多数龙头企业。

据岑钊雄介绍,时代地产目前共有48个城市更新项目,以广州市为主,其中,预计有17个项目可能较先完成改造,总用地面积约为123万平方米,可以实现土地储备建筑面积366万平方米,“预计在下半年会陆续成为我们新的土地储备。”

而对于去年提出的“9000亿30个未来小镇”计划,岑钊雄也透露,目前在珠三角区域已签订了十几个项目的合作开发框架性协议,正在有步骤地推进。

股价低迷之痛

在规模提速的同时,时代地产仍免不了要被问到关于公司市值的问题。从上市到现在,这也一直是岑钊雄的苦恼。

在中期业绩会上,岑钊雄再吐苦水,“我们肯定是低估了”。过去很多场合,岑钊雄都曾反复提及这一观点,“我们有这么多的土地储备和项目,但是市值只有110亿港元,就算全部折现,也买不了几块地。”

时代财经了解到,2013年底上市之初,时代地产股价一直维持在3至3.5港元/股的水平,即便到了2016年内房股回暖之时,时代地产的股价也只爬升至5-6港元/股。截至8月4日收市,时代地产报5.99港元/股,总市值104.32亿港元,市盈率(PE)约为4.8倍。

这样的PE估值水平远逊于A股平均15倍的水平,同样落后于同期的内房股。目前内房股中,恒大、融创、碧桂园等第一梯队房企PE已经达到44倍、28倍、17倍,位于第二梯队的龙湖、世茂、富力分别为11倍、8倍、6倍,而与时代地产同一量级的龙光、禹洲则达到7.5倍、9倍。

“目前我们是4倍左右的市盈率,意味着公司四年赚的钱,就可以把公司买下了。全世界没有比我们估值更低的行业。"岑钊雄称:“我个人认为公司的估值是低估的。”

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