7月19日,万达商业和融创中国、富力地产的“世纪大交易”在万达索菲特酒店签署并购协议,万达出售77个酒店给富力,转让13个文旅项目的股权给融创。原定于下午4点的发布会一直推迟到下午5点半才举行。推迟后,合作方由原来的万达商业和融创中国双方变成了三方,多了一个“富力地产”。

更令人好奇的是,根据19日签订的协议,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。

与7月10日万达商业和融创集团发布的联合公告相比,此次交易增加了富力地产作为交易方,但交易标的和交易总金额有一定差别。10日的联合公告显示,融创房地产集团以335.95亿元收购万达项目76个酒店,万达以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创。

万达商业董事长王健林(中)、融创中国董事长孙宏斌(左)与富力地产董事长李思廉(右)

酒店由336亿元76个降到199亿元77个转让,文旅项目由296亿元涨到438亿元转让。外界好奇心满满,三个商业大佬的这笔世纪大交易是怎么做的?金融业外人士可能会这么算:199.06+438.44(=637.5)>335.95+295.75(=631.7),得出的结论是万达赚了,富力赚了,融创亏了。那么实际上如何呢?

首先,我们得从源头上认识万达为何抛售股权。披露的数据显示,万达2014至2016年间经营活动现金流净额稳定增长,但是投资性现金流净额却一直维持高位,基本都是在靠融资输血。2016年上半年资产总值约为6947亿元,负债总额约5047亿元,负债率达72.6%。这已经是一个相当危险的负债率。万达商业董事长王健林表示,此次出售资产所获资金,将全部用于偿还债务。万达商业计划在年内清偿绝大部分银行贷款,万达的负债率将随之大幅下降。

万达抢先卖出部分资产降低杠杆,筹集资金,确实是一招“有舍有得”的好棋,只有降低了负债率,万达商业才能重新获取监管层的谅解,获得金融机构的信任,这比什么都重要!

原本融创收购万达资产包中的资金来源,有295.75亿元来自万达给它的委托贷款,调整后融创无需再通过向万达借款就可完成交易。融创董事长孙宏斌表示,这个方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平,对于和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价。

孙宏斌还再次强调了融创的充裕资金和风险控制能力。融创是链家的股东,拥有14万的经纪人,网点遍布30多个城市,加上链家网的平台,强大的资金回笼速度或可助力融创在两年内进入房地产企业收入前两名。再看万达与融创同意交割后文旅项目维持的“四个不变”,孙老板的意思其实很清楚,他买下的不是项目,而是相中了万达的土地。此次转让,融创得到13个万达城,4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业,不到2000块钱买一平米的地,而且还都是好地段,这样的买卖怎能错过?

同时,对比7月10日的交易协议,此次正式签约引进第三方富力地产后,富力却以原来的6折价格拿下了77个酒店项目,平均每个酒店大概2.5亿!如果按每家酒店平均2万平方米算,每平方米的收购价格仅1万出头,要知道五星级酒店装修成本每平方就5000元以上,还有基建,土地,财务等,而且万达广场的酒店基本都在一二线城市核心地段,所以富力无疑捡了个大大的便宜。

“百年一遇的机会,如果错失了,可能再也碰不到。”富力地产董事长李思廉说。199亿元买下77家总价值三四百亿元的酒店,而且没有负债,只有现金流,绝对是富力扩大酒店版块,成为全球最大的酒店资产业主的绝佳机会。

最后,擅长酒店运营的富力接手了酒店资产包,而擅长中高端物业开发销售的融创则接手了文旅项目。这场地产史上最大规模并购案终于落幕,地产龙头老大们都是精明的,不管是从企业战略、还是商业逻辑看,这笔惊天交易的背后万达商业、融创中国和富力地产三方都是赢家。

(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)