[ 导读 ]


优秀历史建筑(区)的改造与更新



最近,上海一家即将开业的酒店引起了行业内外的广泛关注。这家酒店是——嘉佩乐酒店。对于大多数人来说,这个名字还比较陌生,但其奢华却不逊于洲际、半岛、丽思卡尔顿。可谓一家「小众顶奢酒店品牌」。孙燕姿、姚晨等都曾在其旗下酒店举办婚礼。

嘉佩乐是新加坡国宝级酒店品牌,成立于 2002 年,其创始人为丽思卡尔顿集团前总裁霍斯特·舒尔茨。旗下共有四个品牌:嘉佩乐酒店及度假村、 SOLÍS 酒店、独立酒店以及 Auriga 水疗。目前,嘉佩乐酒店在全球的数量并不多,但其布局却横跨亚洲、欧洲、美洲。

我们来看看嘉佩乐在世界其他地方的酒店。

新加坡:酒店建筑前身是英国政府高官位于圣淘沙岛屿的会议场地,始建于 1880 年代。

德国:酒店建筑已超过 200 多年,从 19 世纪开始就是王权贵族下榻之地。

墨西哥:直面大海,西班牙式的设计充满了殖民主义时代的风格。

从这些酒店可以看出,嘉佩乐选址有一个很大特点:钟爱老建筑。相信这也是其选择建业里开设酒店的重要原因。

建业里改造的前世今生

| 建业里背景

建业里由法国建业地产公司建于 20 世纪 30 年代,是徐汇区衡复历史文化风貌保护区的一部分,也是上海市第二批优秀历史建筑。该石库门群分为西弄,以及东弄、中弄两个部分,总占地面积约 1.8 万平方米,前后共有 22 排连体石库门住宅建筑 260 套,规模比新天地、思南公馆、田子坊、步高里都要大得多,是上海最大的里弄式石库门住宅建筑群

格局与建筑特色

建业里由东、中、西三段里弄组成,基本都是东西向展开,四条南北向主弄串联起东西向支弄。建筑为砖木结构,立面锯齿状造型,设转角窗,每户均有朝南窗户,每单元均有较大花园。但由于建造年代久,违章搭建多,东弄、中弄不少石库门破损严重,结构老化,且濒临失效。

建业里最为特色的地标建筑物为「水塔」,曾是当地居民取水的地方。

外观改造

在外观上,建业里恢复了「外铺内里」的历史格局,保留了「马头山墙」、「清水红砖」、「半圆拱券门洞」等经典石库门元素。水塔现已是酒店的最高建筑物,被用作照明与信号服务设施。

建业里改造前后对比

内部改造及业态布局

建业里西弄和中弄将改造为由 95 套酒店式公寓组成的酒店,东、中弄区域增加二层地下室,满足停车需求,最南侧靠建国西路将改造为 4000 平方米的沿街商铺。内部起居室、卫生间、卧室等功能区划以及排水设施、用电负荷、中央空调等已大多就位。

建业里改造一览

嘉佩乐酒店在建业里建有 55 栋石库门别墅以及 40 栋豪华公寓,其中石库门别墅分为一房、两房、三房三种户型,面积在 111 至 251 平方米之间。作为上海唯一一处全别墅城市度假地以及全新的酒店地标,嘉佩乐还对建业里展开了顶奢式的装修,并引入了一些独有的业态

建业里嘉佩乐酒店logo

嘉佩乐酒店的入口与大堂嵌于一个石库门内,给人一种别有洞天之感。

别墅底楼已改造为客厅也就是上海老底子的客堂间设计中融入了很多中式元素,尤其是海派文化中流行的淡孔雀蓝。

别墅二楼已改造为酒店卧室,配色较为淡雅,装帧也都是嘉佩乐酒店的代表风格。

酒店内引入了全新概念餐厅 Comptoir Pierre Gagnaire ,风格为 30 年代的复古风,并将与明星主厨 Pierre Gagnaire 展开合作。

酒店内还设有 Auriga Spa (御夫座水疗中心),该品牌曾连续三年蝉联福布斯榜单。

嘉佩乐酒店标志性的 Capella Library 也在其中,并藏有不少上海艺术家的画作。

酒店内还开设有酒吧,现场会有乐队演奏音乐。

建业里改造:一种有争议的更新模式

从 2008 年改造伊始,建业里这座上海市中心最大的石库门建筑群就一直备受关注,其改造过程也是争议颇多。

这些争议大都围绕一个焦点:是否需要推倒复建

建业里动迁前后

产生这种争论的原因,一方面是对历史风貌文化区以及优秀历史建筑的保护,以及民众对这一片区的深厚感情。但另一方面,则是建业里不太乐观的建筑状况:建业里在搬迁过程中建筑曾受到严重损坏,部分建筑只剩下外墙。并且,改造前的建业里一幢多户情况十分普遍, 260 栋房屋内居住了 3000 多人,长期超负荷使用。加上不同程度的修修补补,一些内部木结构出现了开裂与霉烂,这在东弄与中弄尤为严重。

鉴于建业里的这种建筑状况,在改造时整体保留了三分之一的历史建筑,也就是西弄;东弄和中弄因为损坏严重,无法直接修复,只能进行复建,在复建中尽量使用原始建材,对无法使用原始建材的,也尽量使用类似的替代材料,以此保持整个片区建筑格局与风格的统一与延续。

另外,建业里改造的一个最大变动是对地下的开掘。每栋石库门都开展了地下开挖工作,共分为两层,一层用作客厅,一层用作车库。由此,我们可以看出,虽然建业里的格局以及外立面、门窗、石库门、天井等保留了原貌,但其内部实际上已经完全改头换面。也正是这一点,引起了一些专家的反对。

同济大学建筑系主任常青教授曾在《旧改中的上海建筑及其都市历史语境》一文中,曾将里弄石库门的改造归纳为四种模式:新天地模式、田子坊模式、建业里模式、文保模式(如步高里)。但后来他又表示,建业里的改造只能算是一个特例,算不上一种模式著名建筑保护专家、同济大学阮仪三教授也曾表示,建业里的开发模式是不可取的。

上海里弄石库门改造模式

《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》对优秀历史建筑的最高要求是:建筑的立面、结构体系、平面布局和内部装饰不得改变。从这一点来看,将东弄、中弄推倒重建的建业里显然不符合规定。

另一个让外界比较关注的问题是,改造为酒店的建业里是否还会对公众开放

建业里预留的公共区域效果图

对此,徐房集团表示,建业里作为 100% 国有资产,未来不会作为私人用地使用。改造过程中会辟出专门的公众区域,公众可以自由进出建业里露天区域,欣赏石库门建筑。但考虑到酒店管理和顾客隐私,酒店客房及长租公寓的露天区域将不对外开放

如何寻求历史建筑更新中的平衡点?

城市更新重在「新」,也就是「再生」。不仅仅要关注对原有建筑物的拆除与改造,更重要的是拆除后的可持续性,这在优秀历史文化风貌区以及优秀历史建筑的更新中,显得尤为重要。如何在保护与开发,风貌与功能之间寻求最佳平衡点,是各开发商与更新参与方面临的重要课题。

优秀历史文化风貌区或建筑物改造中主要的参与方有政府、开发者与运营者、原住业主等。其中,政府主要负责制定改造的重大政策,并具有决策权。但另一方面,政府也要为开发方、运营方提供一些政策利好及补偿措施,比如提供地价的减免等等,通过城市更新政府可以实现改善民生的目的,并通过出让土地来获得一定收益,同时也可以起到繁荣房地产及相关市场的作用。

而改造的具体实施者,则是与政府合作的开发商或运营商,他们需要承担城市更新带来的拆迁、开发、运营等投入,在更新过程中也会面临各种预知的或突发的风险,这就要求开发商或运营商具备一定的资金实力与抗风险能力。

而在改造中处于较被动地位的则是原住业主,他们需要为此付出原有住所的使用权,以此获得拆迁所带来的补偿或其他收益,并可以通过改造提升原有居住品质。

优秀历史文化风貌区或建筑物的改造过程是各参与方通过更新资源的分配来实现各自目标的过程,涉及了资金、决策、运营、责权、利益分配等诸多因素,参与方应协调其中的最重要因素,构建利益平衡模式与机制,以此保障更新项目的推进与成功。

历史建筑更新中主要参与方的利益平衡

以建业里为代表的里弄建筑是上海独特的城市特征,寄予着公众的深厚感情。里弄在整体格局、外观以及室内空间记录着上海的城市印记,从此方面来说,这是这些里弄建筑最具价值之处。里弄改造涉及功能性与技术性,功能性改造是对原有建筑安全性与舒适度的提升,技术性则是对建筑保护措施的不断探索与完善。

小结

对优秀历史文化风貌区中的里弄建筑需要功能性与技术性并重,有效协调保护与开发利益的立场性矛盾。可喜的是,随着上海列入保护的风貌区与建筑的不断增加,相关法规也在不断完善,城市更新浪潮中对优秀历史建筑物的保护也会受到越来越多的重视。







微信公众号 克而瑞咨询 | 微信号 criczixun

合作及业务联系:huangtian@cric.com

欢迎转发




(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:克而瑞咨询