“暴涨、地王、宇宙中心”近年来随着这些热词的流行,红山片区似乎已经被地球人熟知了,为何这个小地方能引来如此众多的关注和争议?


要说红山,自然得先说说龙华民治了。


主要分成这样2个部分:


红山片区介绍

各盘解析点评



2016年9月14日,国务院批复同意设立深圳市龙华区,2017年1月7日,龙华区正式挂牌成立,下辖观湖、民治、龙华、大浪、福城、观澜6个街道,共计50个社区工作站和108个社区居民委员会;其中红山片区就属于民治街道;辖区常住人口151.15万人,其中户籍人口25.5万人;实际管理人口289.2万人。


经济产业方面,龙华区是深圳的产业大区,产业链条完整、门类齐全,已形成工业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局,拥有大批以富士康、富士施乐、长安标致雪铁龙、华润三九药业、英飞拓等为代表的大型高科技品牌企业。


区位交通方面,龙华区位于深圳地理中心和城市发展中轴,毗邻六区一市,北邻东莞、光明,东连龙岗,南接福田、罗湖、南山,西靠宝安,深圳北站是华南地区面积最大的特大型综合交通枢纽,也是我国“八纵八横”高铁网的重要节点。


2条高铁(厦深线、广深港线)、2条轨道(4号线、5号线)和6条高快速路穿越辖区,与香港、广州形成“半小时生活圈”,与武汉、厦门形成“4小时生活圈”;全市首条有轨电车试验线工程完成铺轨,即将正式运营。


未来龙华将有5条地铁,分别是4号线、6号线、10号线、22号线和27号线;还将形成由5条高铁、深惠城际轨道、现代有轨电车线网和“九横七纵”主干路网组成的现代化城市交通体系。



规划定位方面,龙华区位于中部发展轴和北部发展带交汇的中部组团分区,作为组团核心,紧邻福田罗湖核心,定位已经从“特区后花园”提升为“国际化的中轴新城”,而且将按照国际先进城市的标准进行建设,使其具备辐射到深圳北部及周边城市的能力。



这其中从深圳北站到红山站之间的片区比较独特,依托深圳北站交通枢纽,整个片区成为中部组团结构的重要核心。


龙华区的规划建设就依托这一交通枢纽片区打造“现代化国际化中轴新城”,促进资本、技术、人力等生产要素和消费群体、消费资料等消费要素,在北站周边实现优化配置和集聚发展,在布局企业总部、产业金融、中介服务等高端现代服务功能的同时,将与中部组团结构的周边地区形成产业互补。


为光明新区、龙华区、坂田、布吉、东莞南部等周边地区大量工业企业提供生产性服务,带动龙华乃至周边区域的产业优化升级。


而距离深圳北站仅1.4公里的红山站周边就承担了为周边大量高素质居住人群提供生活性配套服务的重任。



正是在这样的总体规划思路指导下,近年来北站红山区域基础建设资金年度投入规模近千亿,规模档次都远超区内水准与市级中心层次看齐;


除了云集众多开发商的高档住宅项目,这里已有及在建中的高档次商业配套就在30万平以上,规划待建的更多,而文教卫生方面都是市级规划,如深圳市群艺馆新馆、市美术馆新馆、市图书馆分馆、市交响乐团演艺中心,新华医院,深圳高级中学龙华分校等,可以说随着各项规划逐步推进落实,红山片区即将成为整个龙华区乃至全市的顶尖商住片区;


红山的规划配套可以说是高大上了,区域内的楼盘虽然大多是次新的高档花园社区,但因地段、品质、配套等方面存在差异,其价位品性也是大相径庭,单以价位而论的话,大致可分为三个梯队:

 

第一梯队——均价8万左右


红山被调侃宇宙中心,大致都是来自于此了,因为近地铁、户型紧凑及深高学位加持等原因,水榭春天的五期六期、金亨利、汇龙湾这几个盘的房价近年来屡创新高,一路领涨红山。 


第二梯队——均价7万左右


就是水榭春天前三期、中航天逸、华业玫瑰四季、绿景公馆1866这几个盘了,其实就区位配套来说他们其实与第一梯队几无差别,大部分社区品质方面甚至还有反超,但与深高学位的失之交臂就造就了这样的价位差距。


第三梯队——均价5.5万左右


所属楼盘有七里香榭、日出印象、金地梅陇镇、世纪春城、幸福枫景花园等盘,和前两个梯队相比,虽然走到地铁站不过多了几分钟,居住品质和生活便利性也其实并没多少差别但价位已然是两个世界。


需要注意的是,本文中的“红山片区”的地理覆盖范围不局限于规划图中常见的“龙华新城核心”,具体覆盖范围如下图所示



空谈无益,下面就介绍下片区内各盘情况吧!


01

城投七里香榭


项目位于龙华新区民治街道人民路,现在的民治中学旁,是中型的多层及小高层混合社区(批地时间:2005-03-18,2007年入伙),共9栋,建筑质量和园林品质较好,容积率仅1.83,花园内有会所、游泳池、网球场等配套,以两房、三房为主,另有少量的四房和复式,户型比较方正实用,很多有较大的赠送面积,小区位于龙华新城核心居住区,公办中小学都距离很近,周边有华润万家、沃尔玛等超市,和大型购物中心九方,居住环境档次不错。


主力面积:68-330平方米    

参考价位:6万元/平

学区:民顺小学 民治中学


在七里香榭人民路这边的门口看,左边是日出印象,右边隔条马路是水榭春天,旁边路口的楼盘则是中央原著,虽然是几大热门楼盘积聚的地段,但是在非高峰时段车流量倒是不大,靠路边的单位的噪音影响还可以接受。



门口有个很小的万家社区店,不过由于水榭下面的沃尔玛就在侧门对面,这没什么人气。


进门就是小桥流水的布置,当然是没有水的园景,园林风格是东南亚style,虽然图片质量稍差,但会觉得旧吗?


走在小区里感觉很安静,以城投的实力和经验,虽然要尽力提高绿化率,但是并没有一味的栽树,而且像绿化树木与楼栋间距这种细节问题,在园林设计阶段都有照顾到,不会给低层单位的采光造成多大影响。


阳台挺大,有些人家已经按照物管要求的统一样式把阳台封起来了。


部分低层单位还有自己的小花园,大点的可以种些菜,小的用篱笆圈起来放张茶桌,饭后坐下来香茶一杯还是挺惬意的。


靠近路口能看见另一边中央原著的这两栋算是整个小区里受车流噪声影响最大的了。往游泳池方向走,曲折的小路边是安静的园景。架空层休闲的老人,还有儿童游乐设施。



七里香榭对面,日出印象A区的旁边就是民顺小学了,德逸公园就在学校的背后,散步遛弯挺方便。


在门口的小路往学校方向看,左边是日出印象A区(学校被挡住了),正前方路口初是幸福枫景花园,更远就是金地梅陇镇了。



城投七里香榭虽然直线距离红山站不到1公里,地处红山片区的核心,但是除了靠近人民路的单位有些车流噪声,其他区域都感觉很安静,小区花园绿化率较高,从幼儿园到中学都在家旁边,孩子安全会让家长省点心,在享受高品质居住环境的同时还能拥有一份静谧,实在是难得。


如果想要在红山享受闹中取静的宜居环境又能接受和地铁相对略远的距离的话,那么城投七里香榭就是个很好的选择。


02

日出印象


中型多层、小高层混合社区(2003年批地2005年入伙),位于龙华新区民治街道布龙路与人民路交汇处,民顺小学隔壁,紧邻德逸公园,自带社区商业,社区总体容积率极低(约2.0),物管较好,宜居性好,缺点是靠布龙路的单位较吵。


日出印象分两期开发,一二期隔着人民路,不能互通,一期共15栋,一期(A区)花园较大,有游泳池、儿童游乐设施等配套,小高层一梯四户,多层一梯两户,南北通透采光好,实用率较高。


二期(B区)共10栋,花园相对A区较小,有儿童游乐设施、健身设施等配套,户型多为一梯四户,方正实用。


日出印象A区


主力面积:多层75-127平方米   小高层75-116平方米   


日出印象B区


主力面积:多层75-127平方米   小高层75-114平方米        

参考价位:A区 5万元/平 ,B区同档次的稍低

学区:民顺小学   民治中学


在布龙路高架上向南看,日出印象被人民路分为A、B两区(左A右B)



人民路西北边的是日出印象的B区,A区相对来说更大而且设施更齐全,建筑及园林风格都是一致的。


有一点B区是比A区有点微弱的优势的:高架上的隔音墙在B区这边还有一段,A区面对的那段就完全没有了。



A区外围沿布龙路的这块三角地原本只是块草坪,现在早已改造为德逸公园了。


和七里香榭类似,日出印象小区里边缘的部分也可以停车,不过停车场要么和花园平台错开平面,用阶梯连接,要么用隔离桩分开了,这样倒是兼顾安全和方便了。


入口空地旁边就是泳池,比住户活动的花园平面要低,这样设计很好,高低错落之间,林木环绕四周,无论什么时候,让人入目都是舒心的绿色。


小区花园绿化率高些,相信没有人会不喜欢,在郁郁葱葱之间,空气清新了,心情也会放松下来。日出印象的花园没什么高人一等的特殊设计,就是简洁实用的风格。


靠近现在学校一角的这栋是教师楼,都是大户型。


和城投七里香榭很像,日出印象也是个低密度、低容积率的社区,虽然年纪不大但白漆外墙现在看来就有些沧桑了,园林内部受益于极低的容积率和低矮的楼层,视觉无高层社区常见的压迫感,其中A区面积稍大,设施也更完善,而B区受车流噪声影响更大些,总体说来园林还是挺温馨,特别是物管安全值得点赞,门禁严格巡检强度高,这里比较适合喜静注重社区内涵,不在意地铁站远近的人群,当然它相对较低的价格更是重点。


03

幸福枫景花园


位于龙华新区民治街道布龙路与梅龙路交汇西南侧,紧邻民治中学和民顺小学,是个精致的合围式小高层社区,由3栋9-11层(1栋11层,2栋A座9层,2栋B座11层)的小高层组成(1991年批地,2008年入伙),一梯四户,以两房、三房为主另有少量四房和复式,有小花园,游泳池、儿童游乐设施等供休闲,小区有太阳能集中供热水,车位充足,靠梅龙路的单位有车流噪音影响。


主力面积:80-142平方米    

参考价位:5.3万元左右/平

学区:民顺小学 民治中学


和梅龙路对面的金地梅陇镇一比幸福枫景花园就是个小兄弟。



梅龙路路边绿化带的树木挺茂盛,不过并不能帮助幸福枫景花园朝路边的单位挡住多少噪音。


幸福枫景的西北角有自己的幼儿园而且紧挨民顺小学,南边则挨着民治中学,近在咫尺的从幼儿园到初中的一条龙教育配套堪称红山最便利安全的组合。


相比小区的规模这个配套的幼儿园可不小,毕竟周围几个盘的幼儿都会在这就近上学。



幸福枫景的楼下商铺不多,这对小区居民反而可能是件好事-----商铺少特别是没有什么餐饮大排档楼上的住户可以享受安静的夜晚了,反正购物逛街去附近的万家、沃尔玛或九方都很方便。


小区花园就是几栋楼圈起来的一个空间,地方很小,不过设计者尽可能的利用了每一寸空间布局绿化,最终效果还不错。


幸福枫景的社区不大,租户比例也小,整个小区的居家氛围很好,难得的是人车分流,车位也比较充足。



幸福枫景花园小但车位多,单价不低但在红山500万能买到方正电梯三房还是挺不错的,当然整体品质档次相比香榭,梅龙镇等盘就略微逊色了,但总体居住品质良好,生活较为方便,这里适合不迷信品牌大社区,寻找高性价比醇熟宜居社区的人群。


04

金地梅陇镇


金地梅陇镇(批地时间 2005-05-20,自2006年起分期建设)位于龙华新城核心居住区红山片区,北临布龙路与锦绣江南相望,西靠梅龙路,容积率3.08,分四期开发,由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成,共5000多个单位。


一、二、三期户型相似,以两房、三房为主,三期有少量一房,多为一梯四户,方正实用,部分单位为房间出阳台。


四期主力户型为一房和两房,三房四房较少。四期与一二三期隔民安路相望,一、二、三期共用一个大花园,有游泳池、网球场、篮球场等休闲设施,物业管理较好,周边有人人乐,华润万家,绿景香颂购物中心等成熟配套,生活交通较为方便,缺点是距离地铁站略远,靠梅龙路和布龙路的单位有噪声影响;


学区:民顺小学   民治中学

一期   主力面积:76-122平方米

二期   主力面积:76-144平方米

三期   主力面积:37-146平方米

四期   主力面积:42-127平方米

参考价格 5.5万/平


金地梅陇镇北邻布龙路,西邻梅龙路,这两条路车流量都不小,受到的噪音影响是不能忽视的。


从幸福枫景花园穿过梅龙路上的人行天桥就到外观特立独行的金地梅陇镇了。


在民安路向东看,金地梅陇镇分列两侧,像个纸盒一样孤零零立在右边的是四期,旁边是世纪春城,前方不远处是绿景香颂。



四期和前三期的外观风格不太一样,近乎板楼的身材,虽然花园小但通风采光就极好了。


金地梅陇镇的裙楼都没什么大卖场,不过生活相关的还是挺丰富的,民安路两边现在人气已经很旺了。


要逛街购物如果不去九方的话,最近就是旁边绿景香颂楼下的香颂购物中心,该有的都有了,实际距离不过两三百米。



金地的物管不错,门禁很严格,从民安路的大门进来后左右看看。


一般容积率稍高的高层大社区受限于成本和空间不得不挤压有限的园林空间,拼命的堆砌高大的绿化乔木来遮挡视线,好像这样满眼皆绿的视觉效果很好,实际上适当的空间距离对于人精神的放松和舒缓也很重要,这个时候容积率的高低就是关键了。


金地梅陇镇花园中点缀的小块绿地,疏密有致的林间走廊都体现了这个思想,虽然是多达数千户的高层大型社区,但是依靠较高的绿化率和简单得当的园林布局还是有效的化解了高层建筑带来的压迫感。


小区内的配套设施具备了这个档次的社区的应有水准,儿童设施,泳池,球场都有。


梅陇镇的户型设计实用大方,社区品质档次和物管水平都很好,宜居性极佳,虽然没有大规模的自有商业,但是自带的街区商业街配合旁边的绿景香颂购物中心就非常方便了,而且地处红山片区,高大上的各项配套是样样齐全,当然由于位置的原因,走到地铁站要20分钟,朝向梅龙路布龙路的单位有些灰尘噪音的困扰也是正常的,由此价格也相应的有些优势,总的来说,这里很适合喜欢名牌物业大社区的人群考虑。


因篇幅有限,本文为上篇,近期将会发布下篇,欢迎关注。


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作者:佚名
来源:咚咚找房