本次踩盘项目,是南城中海的一大力作,永定门外(隶属于新东城区)的中海紫御公馆(听名字就很霸气有木有)。

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位置

由图可见,小区位于南二环边上,陶然亭桥东南侧。按照百度的说法,坐落在百年“文脉”的环抱之中与皇城中轴线起点永定门相重叠。(一条中轴线从永定门、正阳门、天安门、太和殿、景山到钟鼓楼,将外城、皇城和内城连接起来,见证了北京城的沧桑变迁,并被世人所尊封为“皇城文脉”。

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项目介绍

2008年中海南城力作,项目占地17万平米,建筑面积约40万平米;整个小区为深色干挂石材设计,绿化率35%,容积率3.3,住户为2185户,地下车位数1104,车位配比不足1:0.5,目前车位购买价格50-70万,租赁费用1000元/月;物业费3.28元/平/月,为5星管家式物业,24小时热水30元/吨,取暖费24元/平。

小区为3D园林设计,设有坡地,假山,瀑布,凉亭,4.2万平米园林,2000余棵成树移植,使得整个社区环境如同公园一般。(花园型小区,小区环境棒极了)

小区共划分为东西两个区域,其中东区有1、2、3号楼三栋楼,西区则为5、6、8、9三栋楼。其中西区西侧为地铁14号线陶然桥站,由于马家堡东路9号院拆迁问题,预计2018年底建成,同时将在此建设商业综合体一座,与西区仅一路之隔。

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配套建设

中海地产广场

产业:项目8号楼北侧紧邻中海地产广场,被华为,瑞华等500强企业租赁。

教育:北京第五幼儿园附属实验园,西格里小学(已定格为11学校分校)等。

天坛医院

医疗:友谊医院,天坛医院等

陶然亭公园

公园:小区到天坛公园,陶然亭公园较近(陶然亭公园的名票已经由2块钱涨到了10块钱)。

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价格

小区目前价格形势,最新挂牌为117940元/平,7月挂牌均价为12648元/平,成交价里不乏每平13w的。

数据来源:兔博士app

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户型分析

下面小编重点为大家介绍以及分析该小区的户型

整个小区主力户型为92平两居,分为纯南向和南北向,共有1200余套,一居室基本为北向62平一居,共650余套,136-143平三居室共100余套,199-219四居室约250套,288平7m挑高大复式共56套(仅1号楼3和6单元拥有,为两梯一户);下图为两区各楼楼座及户型分布:

楼座排布

西区基本以一居和两居为主,东区仅3号楼为小户型,1和2号以全南向三居和通透四居为主,不同楼公摊面积不同,但是同样户型的房子使用面积完全相同。

北向62平户型

上图为62平一居室,一居室一般东北向和西北向一般和92平纯南向,92平南北向为一个单元,搭配成2梯6户,当然这个户型也是都是槽点,客厅完全是个黑厅,厨房是两个单元拼接处夹缝开一个窗户,又黑又不利于排风,而最大的吐槽点主卧的窗户是西北向,在下午西晒时日照对于木地板的破坏性很强,虽然是增加了采光面,但是晒的程度依然要考虑。

南北向92平户型

全南向92平户型

这两个户型是小区里的主力户型,南北通透户型可圈可点,户型方正,一卧南向一卧北向,餐客厅南北通透,边户的卫生间和次卧窗户侧面开窗,客厅做到了4m的净宽。而全南向户型需要唠叨一下,首先赞赏它3.8m的客厅面宽,当然槽点也满满,首先是次卧的窗户在旁边通透户型和本户型的接缝里,使得窗户面积极小,且在洼洼里面,采光极差,其次卫生间的窗户开在厨房外的阳台上,使得厨房的味道和厕所的味道混杂,在风水上不可为好,主卧的窗户主要考飘窗的采光,但是窗户并不大,说实话花1000万买此户型不如去开车到此10分钟的马家堡买套三居,当然整体小区品质肯定不如这个小区。当然大家最关心的是紫御的价格,据链家小哥给的数据是92平南北通透户型1层带花园的价格最高是1300万成交(一层带花园价格会贵些),目前1150-1200能成交楼上的户型,全南向2居成交居最近是1055万。

小区的三居室全部是南向,通常为2梯三户的中间户,两侧为200平左右的四居南北通透产品,与2居的全南向有共同的问题就是客卧的窗户也是在夹缝里,这个窗户更小,只有1m不到的宽度,采光非常非常差,而主卧和次卧采光户型还算方正,厨房和全南两居也同样的问题,目前三居最新成交价是1850万,不过说实话1850万的价格完全可以考虑户型好一些稍微远一点更好的项目,建议斟酌。

四居产品分为两种,一种是和136拼接的2梯3户产品,一种是和288平复式拼接的199平产品,两者户型大致相同,均为双卧南双卧北,大面宽客厅,210的劣势在于进门的走廊过于狭长足有三米,同时四个卧室的门都在开在过道上使得卧室的私密性大打折扣,但是210的北向拥有北向阳台,同时窗户尺度较大,算是对劣势有所弥补,199户型与288户型是同一个单元,使得单元的容积率降低,当然户型也有所吐槽,比如北向卧室的门竟然和厨房门相对,使得油烟易进入卧室内。当然最大的吐槽点是如此大尺度的四居竟然没有设计玄关,当然可能是因为房子比较早所以户型设计并没有目前市面上楼盘这么合理,而目前四居室的挂牌价格是2400万左右。

最后是大BOSS 是288平五居室点评,一层客厅为7m挑空,同时一层北向是厨房,一层东南和东北各一卧室,且自带卫生间,楼上则为北向1个卧室,南向一个主卧套房+书房,户型图如下:

户型缺失非常霸道,尤其客厅4扇窗户,采光非常好,当然价格也非常劲爆,基本上都3300万左右,给土豪准备的都是,但是这户型没得说。

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总结

总体评价一下中海紫御公馆:

先说槽点:

  1. 小区最早开盘的6号楼当时是毛坯交房,剩下的都是精装交房,不知道是由于本身层高问题还是吊顶问题,房子基本层高都不足2.6m,通常是2.58m左右,比较压抑。

  2. 全南向的户型都是有一卧室是黑的,且厨房通风比较差。

  3. 整体看目前小区缺乏商业配套,地铁(建成时间待定),其次是由于地处二环边,使得交通非常不方便需要绕道,最后是小区到火车道的距离不远,9号楼的噪音会大一些,其他楼噪音大小有待考证,至少我在看房期间没有过车通过,1和5好楼虽然临2环,但是有几十米的绿化带,所以本身噪音非常小。

  4. 对比东西两区,东区的环境较西区好,可能是因为住户过多的缘故,或由于西区管理不善,西区物业有待提高,另外西区由于紧邻中海地产广场,所以对于8号楼视野并不好。其次是西区地块并不规则,使得在小区里散步并不方便。

  5. 周围老旧社区很多,道路较为狭窄,停车不太方便。

优点:

小区全欧式设计,优化的园林设计及管理严格的物业,在永定门一带是首屈一指的,其次地理位置十分优越,再加上未来即将开通的地铁和商业,整个社区价值有着不可估量的前,外紧邻南站,交通情况也是一目了然的。

综上所述,该楼盘可以作为推荐楼盘,有兴趣的朋友可以去看看,感受一下小区环境。

备注:部分参数图片来自网络。

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