文 | 时代财经APP 张常旺

这副被称为“最牛宅地”的地块，却意外“爆冷”，最终以38.4亿元的最高网上报价被华润+招商+碧桂园联合体“抄底”拿下，溢价率仅为0.52%，综合楼面价52175元/平方米。

八月的北京闷热依旧，近来疯狂揽金的土地市场更是频频为北京“加温”。8月1日下午，东城区1宗宅地及夏各庄2宗地块成功出让，北京土地市场以58.3亿元的收入迎来了8月首拍的“大结局”。

3宗地块的出让方式均为“限房价，竞地价”，即限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。

东城区的宅地被认为是这场土拍的“主角”，要知道东城区已经暌违土地市场五年之久，此次再次供地，自然备受关注。也因如此，正式拍地之前，业内预测该地块的出让必将掀起一场腥风血雨的“厮杀”。

但令人没有想到的是，这副被称为“最牛宅地”的地块，却意外“爆冷”，最终以38.4亿元的最高网上报价被华润+招商+碧桂园联合体“抄底”拿下，溢价率仅为0.52%，综合楼面价52175元/平方米。

克而瑞北京机构高级分析师王玉勤用“虽天生丽质，但生不逢时”来形容东城区宅地的遭遇，“宗地中3个小地块位置比较分散，且紧邻铁路。不仅如此，7.4万平米的建面中，公建占了3.6万平米，其中需要配建不小于7000平的燕墩博物馆无偿移交东城区文化委员会，除此之外，还有约束条件，不能配建地下经营性面积。”。

不仅如此，该地块居住建筑规模需执行“90/70”政策，且商品住房销售均价不得超过89068元/平方米，最高销售单价不得超过93521元/平方米，这已是现有限价地块中的最高限价。

事实上，该地块还有一定的隐形成本，北京市规土委有关人士表示，永外地块为危改项目中的资金平衡地块，该危改项目内共涉及1394户住宅及28家企业拆迁，如果加上33.9亿元的补偿费，地块的实际成交价要远远高于此。

在缺乏理性的土地市场，优质地块出让中“捆绑”的一系列“限制条件”成为热门地块遭受“冷落”的主要原因之一，东城区宅地便是如此。虽然拥有“最高限价”，但撇去各项配建和自持物业面积，52175元/平方米的楼面价依然令开发山感到“压力山大”。

因此，这宗本该让房企“抢破头”的地块，最终只受到保利+首开、平安、华润＋招商+碧桂园3家房企、联合体的亲睐，网络报价亦只有两次。更不寻常的是，这三家房企、联合体均不约而同的缺席了当天的现场竞拍。

相比条件严苛的“优质地块”，同一日竞拍的另外两宗平谷区夏各庄镇地块虽然位置偏远，竞争却明显激烈许多。两宗地块均吸引了十余家房企参与竞拍，且截止开拍前，每一块都收到了10余次报价。

时代财经了解到，在北京市平谷区夏各庄镇03-04地块R2二类居住用地的竞拍中，石榴集团仅在第10轮就用8.23亿的价格将地块推至竞拍上限，进入竞自持面积阶段。在这一阶段，仅仅举牌至第4轮就已经达到了20%，最终金科以总价8.23亿、自持面积24%的代价拿下地块。

而另一宗平谷区夏各庄镇夏各庄村03-11、03-13、03-14地块的争抢同样胶着，金科以11.67亿的总价触及价格上限，进入竞自持阶段。最后，金科以11.67亿总价，28%自持面积成为“最后的赢家”。

对于这两宗地块，金科势在必得，面对21家房近40轮的“围剿”，金科以19.9亿元的价格杀出“一条血路”。竞拍结束后，金科竞拍代表向媒体坦言，“目前公司在北京项目不多，所以比较迫切”。

金科在北京的布局由来已久，早在2010年前后，金科在北京接连打造了数个产品，其产品知名度一度与远洋、保利所齐名。然而，好景不长，此后金科鲜有土地入账，加上其内部人事变动等原因，金科在北京市场渐渐沉寂。

今年，金科开始发力规模，按照其发展目标，2017年至2020年，金科的销售规模要实现500亿、800亿、1100亿、1500亿，并在2020年力争冲击2000亿。这意味着，2016年销售规模还是300多亿的金科要用四年时间达到近5倍的增速。

两千亿的目标让金科不得不加快拿地节奏。与此同时，主抓“二线城市”的金科频频释放出“抢占一线”的信号，而曾经征战过的北京市场自然成为其“回归”的路径之一。经时代财经查询，目前金科在北京的可售项目仅金科王府及金科天籁城两个。

可以说，拿下平谷两宗住宅用地为金科吹响了回归北京的“号角”。克尔瑞北京机构数据显示，近两年来，通州限购，购房需求外溢，价格洼地逐渐被填平，平谷区几乎成为了北京市最后的价值洼地。2016年，平谷区凭借3275套的成交量成为距离市中心70公里外的“黑马”。

“平谷两宗住宅用地仅有少量教育用地，其余均为商品住宅用地，地块干净，且容积率分别为1.0与1.2，明显是低密度别墅地块，并且有出产目前市场极为稀缺的类独栋产品的可能。”亚豪机构市场总监郭毅接受媒体采访时亦对平谷两宗地表示出认可。

【欲知更多相关资讯，请移步至各应用市场下载"时代财经APP"】