今日(7.27)早盘,继昨日大涨18.8%并历史首次冲破20港元大关后,在香港上市的中国恒大又涨13.88%至23.8港元,几乎达到年初的4倍。今年之前,这支股票的价格还从未站上过10元。


融创中国股价也大涨7.33%,破天荒冲上20元,前天折让8.81%配股的不利消息烟消云散。


同在香港上市的碧桂园,其股价已经在10元附近徘徊了两个月,今天大涨6.69%后,终于站稳在10.52元。


内地房地产股在港上市以来还从未如此风光过。不仅”恒碧融”三家龙头企业连涨2-4倍,龙光等中型房企也喜迎股价翻番,中海、华润蓝筹股近期同样大幅上涨。


来自内地的资本,普遍看好“恒碧融”等龙头房企目前的收益与未来预期,大胆南下港股炒高内房股价,既要顶着下半年政策与市场的风险,也引来一些香港投资者的质疑。


1


内资推动内房股暴涨 港人高呼看不懂


去年年底至今,在香港上市的内地房地产企业股价节节高升。与此同时,国内房地产政策却日趋收紧,房价也出现下跌的现象。


以深圳为例,其新房房价已经连续9个月环比下跌。而在过去的9个月中,刚刚将总部迁至深圳,正在重仓深圳项目,且试图借壳深圳国资企业重归A股的中国恒大,却在港股中从5-6港元一路涨至20元左右。


恒生中国内地地产业指数,则从去年底的3000点左右,一路飙涨至5000点以上,创出历史新高。


仲量联行曾数据指出,今年5月31日止,中资发展商占港交所上市的地产发展公司总市值的62%,远远高过本地发展商的比重。


市场对龙头内房股信心也足够强劲。今年4-5月,标普、惠誉等大型评级机构相继上调对恒大评级,并认为恒大杠杆比率开始稳定。


而上周融创融资能力遭受质疑,并致使股价下跌后,孙宏斌在微博上说了一句”不用过度担心融创”,股价跌势立即停止,继而连涨四天。


内房股的如此走势,令一些外资及香港本地投资者十分困惑。


内房股的上涨,来自深港通、沪港通的内地资金功不可没。香港媒体将这批内地资金的行为称为”北水南下”。而在黄金热潮中留下来的”大妈”印象,则让港媒发出了”大妈扫内房股”的感叹。


依据香港地产股版块的长期玩法,香港投资人不理解或不相信市净率较低、负债率却极高的内地房企。


有香港股评人认为,现在内房股已经不谈市净率折让和市盈率,只要土地储备足够多就是大赢家,投资者根本不在意风险、执行能力等问题。


香港本地蓝筹地产股,如长实地产、新世界发展、新鸿基地产等,其市净率仅在0.5-0.9之间,华润置地、中海等广为香港投资者熟知的内资地产股,其市净率也分别仅有1.45、1.28。


反观”恒碧融”三家龙头内房股,融创市净率最低,也达到1.97,碧桂园则是2.65,恒大则高达5.37。


此外,香港本地上市房企的负债率普遍低于20%,业绩波动也较小,且租售并举,销售与租金收入各半是常见现象。香港楼市和土地政策也相对稳定,对房价及房企经营的影响较小。


在数据之外,香港投资者也对曾经有过“黑历史”的内房股心怀芥蒂。恒大原计划2008年在港上市,却因遭遇金融海啸而遭遇失败,致使其为上市而绷紧的资金链变得更加紧张,最终依靠郑裕彤牵头注资才转危为安。2012年,香橼发报告做空恒大,虽最终因散布虚假信息被判禁入香港市场5年,但仍在投资者心中留下了阴影。



2


看好未来预期,内资押注“恒碧融”


内房股半年来的表现,屡次“打脸”唱空的港资与外资投资机构。5月底和6月初,瑞信连续给出与市场表现相悖的级,唱空恒大与融创,却丝毫未影响二者股价,反而在一轮又一轮暴涨中沦为笑谈。


与注重安全的香港市场相比,内地投资者更看中预期。巨量土地储备带来的美好预期,以及收购、广告甚至名人效应等话题所带来的炒作空间,都是内资看中“恒碧融”三只内房股的原因。


当然,香港投资者的担心也不无道理。预期中的一切利好,都需要建立在实现的基础上。“恒碧融”均以物业销售为核心业务,现金流高度依赖销售收入,若新项目去化不畅,其依然紧绷的资金将面临更大压力。同时,在金融去杠杆政策之下,是否仍能找到足够的外来资金为其“输血”,也需要等待时间的检验。


2016年,恒大土地储备为2.29亿平方米,年增1亿平方米,碧桂园土储则为1.66亿平方米,两者分列房企土地储备与年度新增土地两项排行榜的前两位。而融创土地储量虽仅排第六,但年度新增土地多达5394万平方米,仅次于“恒碧”。


近期融创收购的万达文旅城项目,则为融创带来了4973万平米土地储备,使融创跃居房企土地储量第三位,再次仅此于“恒碧” 。


土地储备的增加,自然也将带来业绩与利润的增长。


根据恒大增资公告中公布的业绩与利润目标,其2017-2019年销售目标分别为4500、5000和5500亿元,净利润目标则分别是243亿、308亿、337亿。


本月25日,中国恒大发布公告,预计其半年录得之未经审计净利润为去年同期的3倍左右。而在2016年恒大上半年净利润为71.27亿港元。依此推算,恒大今年上半年净利润应在213亿港元上下。也就是说,仅仅今年上半年,恒大就完成了全年净利润目标的近90%。与之相比,万科上半年净利润为53.5亿元。


此外,按照上半年净利润计算,恒大目前的市盈率在6.4左右,与在A股上市的多数地产企业相比,其财务数据显然更加好看。


在《财富》世界500强中排338位的恒大,其营收为318亿美元。碧桂园则排在467位,营收为230亿美元。由于地产企业结算的滞后性,世界500强榜单反映的基本是其2015年的销售收入。


2017年上半年,恒大销售额2440.9亿,全年营收有大概率将达到5000亿元,提前实现2018年的目标。若按此数字计算,2019年此时的世界500强榜单中,恒大可能排在90名左右,超过空中客车、宝洁等世界级企业,逼近汇丰银行和IBM。而上半年销售额2889亿元的碧桂园,若保持现在的发展速度,其在500强中的排名,则有可能在2019年直升近400个名次。




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作者:佚名
来源:Q房地产频道