继在2016年8月大杀四方,击败保利、万科(02202)等房企,拿下楼面价达10.03万元/平方米的上海静安中兴社区两幅高价地块后,融信中国(03301)淡出财经头条已经有一段日子。


这或和融信中国(03301)创办人欧宗洪的处事风格有关。欧宗洪一向以低调的地产大佬著称,他鲜少出现在媒体或各种活动现场。


然而欧宗洪的成长经历却注定其必是聚光灯追随的人物。欧宗洪出生在“莆田最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里”,欧家共有兄弟姐妹6人,出了3个富豪:大哥欧宗金,创建了福建欧氏投资集团;二哥欧宗荣,执掌另外一家闽系房企正荣集团;欧宗洪则是最小的孩子,创办了融信中国。


欧氏三兄弟白手起家,兄弟三人的发家史被赞誉为是一段传奇。正如个人的经历一样,欧宗洪带领的融信中国注定也是一家不平凡的公司。欧宗洪身上的“凶猛”基因被这家公司继承。


一组数据能彰显公司快速发展的轨迹。根据融信中国年报显示,从2012年到2016年,融信中国的营收从12亿元猛增至114亿元。


在土地市场上,融信中国同样以“激进”著称。自拿下上海静安高价地后,融信中国“买买买”的脚步未停歇。据了解欧宗洪的人士观察,欧宗洪不喜欢喝酒应酬,基本是家里、公司、会所三点一线。在会所,主要是健身、会客。欧宗洪只关心两件事——左手拿地、右手融资。


进入2017年的7月,融信中国的拿地方式发生了转变。近日融信中国近29亿元收购宁波海亮及安徽海亮各自55%的股权的公告面世,这为早在今年4就开始磋商前述收购事项定调的同时,也昭示融信中国开启并购拿地之路。



融信中国的扩张路径


据了解,欧氏三兄弟拉开了在莆田房地产市场凶猛扩张的序幕。


根据媒体报道,欧宗洪的两位哥哥从石件工学徒做起,后投身路桥建设。2000年,同样起家于路桥建设的欧宗洪创立莆田市交通房地产开发有限公司,投资建设了当时莆田市中心第一高楼“观桥御景”。在周边房价不到500元/平方米的时候,“观桥御景”硬是卖到了1400元/平方米。


通过“观桥御景”等项目积累资本后,欧宗洪从莆田来到福州,于2003年创立了融信地产。


根据融信离职员工此前对媒体的介绍显示,融信成立的前几年,一直在福州开发大众型楼盘。直到2007年上半年,全国楼市暴涨,所有地产商都患上了“土地饥渴症”,融信才想着大干一场。


根据业内人士的介绍,只有去新市场抢份额,才能支持企业继续扩张,这是以融信为代表的闽系房企走向全国的逻辑。


根据融信中国官网资料显示,从2009年开始,公司进入漳州、厦门,2013年,业务拓展至上海、杭州等地。2016年初,融信中国终于得以在香港主板上市,并为了全国化战略布局,将总部搬迁至上海。


对于本土房企而言,外来者融信中国被称为是“洪水猛兽”,其闯入当地市场,冲击了固有的秩序与节奏。以融信中国重仓的杭州为例。2013年进入杭州市场的融信中国,4年时间布局了15座项目。数据显示,2016年,融信在杭州区域凭借三盘进入市场销售榜单前七;2017年融信在杭州又将推出10个全新楼盘,无论是项目数量、规模,都呈现出“黑马”的姿态。


业内人士表示,就发展周期来说,龙头企业进入杭州市场尚需4-5年方能达成的格局,融信模式2-3年就已经完成,在这一轮发展中抢得先机。在业界看来,融信正是“高杠杆、高周转、高风险、高溢价”模式的代表。


实际上,融信中国的高杠杆率一直为市场诟病。数据显示,2014年底,融信中国资产负债率高达1541%。不过近两年该比率有较大幅度下降,2015年底和2016年底,分别为247%、98%。



值得一提的是,在从福州向外扩张之时,融信中国并未一直在土地市场疯狂“扫货”。根据年报显示,融信中国在2015年没有收购任何新的土地,截止2015年底时,其土地储备的总建筑面积仅约517万平方米。


2016年,融信中国开启新一轮“买买买”模式。根据年报显示,2016年融信中国在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块,总建筑面积为527.12万平方米。



融信中国在2016年的拿地规模超过了之前公司所有的土储量。其在土地高溢价的年份拿地,代价就是土地成本的大幅增加。数据显示,在2015年之前,融信中国的土储成本仅为4956.71元/平方米,而在2016年,其所收购地块的平均成本已经大幅提高,约为12963元/平方米。


土地成本提高,压缩房企的利润空间。实际上,2016年底,融信中国的毛利率和纯利率分别为20.24%和14.97%,同比下降16%和4%。


2017年拿地策略的转变



进入2017年以来,融信中国并未因高溢价的土地而止步,依然在攻城掠地。


数据显示,截至2016年12月31日,融信中国及其合营联营土地储备总建筑面积约为1058万平方米,其中约746万平方米在建,约312万平方米持作未来开发。


目前公司的土地储备,约81%货值位于一二线城市。


另外,融信中国在2016年拿的21宗地块,总价为484亿元,其中公司拥有人应占总土地成本约246亿元。根据媒体统计,2017年前4个月,融信中国通过“招拍挂”的方式在杭州、天津、成都等地拿地的金额就近百亿元。根据融信中国官网资料显示,从创立之初至迈向全国,公司总投资额超3000亿元。


值得一提的是,早在今年3月融信中国2016年度的业绩会上,欧宗洪在谈及2017年的拿地策略时表示:“今年会加大并购及旧改比例,确保在目前土地市场火热的现状下,能以相对合理的价格获取优质土地。同时对土地上筛选机制也将更严格,原则上二级招拍挂市场净利润率需要到10%左右,不低于8%;并购项目需达到10%以上。”


融信中国在并购上的大动作是与海亮“联姻”。近日,融信中国公告称,公司以总计28.97亿元通过旗下全资控股公司分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司各55%的股权,与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战略合作。


据了解,本次融信中国与海亮合作开发的项目共计35个,分布于合肥、郑州、西安等省会及周边城市,可售面积逾500万平方米。通过此次收购,融信中国初步完成在中西部省会城市及周边城市的布局。


融信中国此番收购,为公司新增土地储备逾500万平方米。随着土储规模的不断扩大,公司销售额也不断创新高。根据克而瑞发布的《2017上半年中国房企销售榜单》显示,2017上半年融信中国以310.3亿的销售额跻身全国第29位。


数据显示,2016年,融信中国的全年销售额为246亿元,同比增长106.8%,其2017年定下的销售目标为325亿元。如此看来,融信中国用了半年的时间就几乎完成了2017年的全年销售目标。


(文中欧宗洪经历综合自南方周末)



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作者:佚名
来源:港股挖掘机