炒房太低级,浙江民资现在这么玩房地产。


文/一条君

四线城市的调控“真空”,给了开发商巨大的想象空间。

 

7月28日,一张照片在朋友圈迅速流传。照片显示,地产商中梁在接下的五年中,将实现年销售3000亿元的目标。

 

这个目标得到了中梁内部人士的确认——2017年7月28日,中梁召开半年度经营工作会议,确实在内部提出了2021年实现3000亿的新目标。而在不久之前,中梁的对外宣传还是以“千亿”为口径——2021年实现1000亿销售额。

 

从1000亿到3000亿,中梁的“五年计划”翻了三倍。

 

中梁的目标调整与业绩相关——它是中国上半年成长最快的房企,没有之一。

 

根据中梁官网发布的数据,前六个月,中梁实现销售业绩354.7亿元,超过去年全年,以153%的增幅高速增长。虽然在规模上和碧桂园还不是一个量级,但是153%的涨幅是超过排名第二的碧桂园的130%,位列所有房企第一。在销售排名上,中梁蹿升30多位,从去年的50名直接升到20名左右。

 

鉴于上半年的表现,在半年度会议上,中梁提出2017年冲刺668亿元的全新目标,几乎是去年全年销售业绩336.8亿元的两倍。而根据一条君得到的消息,中梁的今年内部的业绩目标远不止668亿,他们在力争800亿。

 

钱从哪来?

 

繁华背后,中梁要面临的一个问题是,钱从何来?中梁并非上市公司,其第一笔企业债是在2016年6月才发出。几个月之后,发改委对所有商业性的房地产项目的企业债融资一刀切禁止。

 

2015年底,中梁的负债率基本与上市房企的平均数持平,一条君获得的资料显示,当时其资产和负债分别为182亿与137亿,负债率为75%。

 

那一年,其官方公布的2015销售额为168亿元。财务报表显示,中梁的营业收入为91亿元,利润为10亿元左右,净利润为8亿元。从现金流上方面看,其经营活动的流入和流出金额分别为86亿和71亿。

 

2016年,中梁的扩张之路真正开启,它把总部搬到上海,发出了全国化的信号;并且开始在江苏和安徽疯狂买地,全年的买地总金额达到246亿元。

 

虽然中梁号称获得累计800亿元的银行授信,但是一家年销售170亿的企业第二年花了246亿买地,显然是有另外的融资手段。

 

名字听起来像国企,但一条君梳理发现,中梁超强的买地资金基本来自两方面——信托和浙商。

 

中梁在各地的分公司的项目中,出现了安信信托、万向信托、上海爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构的身影。

 

中梁的信托机构伙伴们对于房地产大多有偏好,比如安信信托2015年投资的32家企业中,24家来自房地产,虽然这让安信信托业绩突进,但是一些项目出现问题,也引起了他们的警觉。其董事长王少钦表示,“2016年可能会仅考虑一线城市以及二线城市优质地段的项目。”

 

对于中梁来说,信托融资的成本并不便宜。以中梁在海曙地块为例,得到了安信信托融资7.5亿元支持,预期收益在8.5-9%之间。

 

信托之外,中梁的发展离不开一大批浙江商人,尤其是温州商人乃至政府下属投资机构支持。比如温州本地最大的企业之一奥康集团,就是中梁一个分公司的股东。温州籍侨商、和丰控股集团董事长戴其丰是中梁的长期投资者,参与了其多个项目。中梁苍南项目的股东中,出现了杭州政府旗下的金投集团。

 

中梁也通过自己的全资基金公司——梁商资产管理(上海)有限公司向高净值人群融资。梁商投资被看做是中梁地产 “地产+金融”双轮驱动发展战略中重要的组成部分,它已经参与投资了中梁的部分项目。

 

而一些规模不大的基金管理公司参股中梁项目,更是可以说明温州当地民间资本对中梁的支持。

 

一条君了解到,在大开发商的挤压下,一些温州及周边城市的开发商选择放弃业务,入股中梁等大开发商项目。在中梁项目的股东中,出现了温州时代集团等当地开发商。

 

如何收割?

 

中梁发展的历史,基本分为三个阶段“起家于温州、发家于苏州、爆发于全国化”。

 

2015年之前,中梁固守温州,是温州最大的开发商。之后,它逐渐下沉,先是进入温州周边的县市,然后是江苏、安徽、江西等省份的三四线。目前,中梁进驻的30多个城市中,只有一个一线城市(上海),两个重点二线城市(杭州、苏州)。

 

中梁地产集团董事长杨剑说过:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”据了解,杨剑是温州鹿城人,2001年在苏州开发房地产项目起家,2010年把总部迁回温州。

 

由于一二线城市拿地门槛越来越高,对于中梁这样的中型房企,下沉反而有更大的空间。事实证明了这一点,中梁在外的扩展越来越快,而在大本营温州,它的优势正在变小,房企巨头们纷纷涌入,让中梁拿地没以前那么容易了,市场占有率也在下滑。

 

对于三四线城市的买家,中梁熟谙他们的心理。

 

中梁早期的一位合作伙伴曾告诉一条君,中梁非常擅长广告营销。2012年温州楼市冰冻,中梁在内的开发商都销售困难,其他开发商都在节省开支,降价逃生,中梁却逆势花巨资进行铺天盖地的广告宣传,最终以少量亏损完成销售,逃过了一场危机。

 

自此之后,中梁尤其重视广告投放和品牌活动。每个项目开盘之前,都会举行两到三轮盛大的品牌宣传,通过慷慨的抽奖环节、赞助演唱会等造势,屡试不爽。

 

在城市布局上,中梁与碧桂园高度重叠,双方经常在土拍市场上正面交锋。从2016年开始,中梁开始全面学习碧桂园,一定程度上可以说它正在全面复制碧桂园。

 

比如,中梁就在学习碧桂园的内部激励计划,提出了“成就共享”等机制,对获得超额贡献的项目实行额外强激励措施。由于体量上的区别,中梁的激励方式相比碧桂园更加多样,公司控制人杨剑家族也十分慷慨。2016年年中,有4个项目获得了高达5700多万元的成就共享奖金激励。此外,中梁的跟投也全面开放,根据《经济观察报》的报道,在项目跟投方面,中梁向跟投者提供内部1:4的高杠杆。

 

在7月28日召开的运营工作会议上,中梁除了提出2022年实现3000亿销售额的目标,还提出了几个小目标“帮助高层实现财务自由——收入过亿;帮助中高层实现富裕之家——收入过千万;帮助中层住洋房开豪车——收入过百万;帮助基层实现有房有车”。这与几天前闽系房企旭辉提出的战略目标几乎一模一样。

 

曾有碧桂园内部人士和一条君总结,碧桂园之所以在三四线城市所向披靡,就在于两点,第一,碧桂园的楼盘在品质和规划上遥遥领先当地的开发商;第二,碧桂园周转高速,可以做到6个月资金回正,这样一年之内资金可以循环两次,因此,碧桂园可以和任何对手打价格战。

 

中梁表示很早就开始强调产品的重要性,重视产品线的打造,但案名却有点耳熟。例如“首府系”、“国宾系”、“香缇系”,如今又提出壹号院等产品,希望借此和当地的开发商拉开差距。

 

2016年,中梁全面推行碧桂园的“456”模式——4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

 

中梁在安徽蒙城县的壹号院大致可以描摹出这匹黑马的“速度”。

 

2017年3月底,中梁首次进入安徽北部城市,在亳州蒙城县以6.83亿摘得两幅地块。5月10日,该地块上举行了蒙城中梁·壹号院开工典礼。

 

5月底,中梁和四川信托发行规模为5.65亿元的信托产品,来支付蒙城的土地款,收益为6.8%至7.3%。四川信托表示中梁“实力雄厚,信用评级高”,认为“蒙城市场人口基础大市场火热”,并表示项目高周转有利于信托退出。几乎同时,中梁在蒙城的品牌展厅开门迎客,销售人员已经开始对着来访者介绍沙盘上的19幢高层洋房和12幢别墅。

 

一个月后的6月28日,蒙城住建委发布了中梁壹号院的规划建筑设计方案公示。

 

根据中梁的表述,三四线城市的销售会在2018年见顶,因此他们正在用尽全力收割。2017年上半年,中梁已经买下了价值200亿元的土地,下半年的业绩爆发也是大概率事件。即便如此,它能否在未来五年实现9倍的业绩增长,达成3000亿的目标,仍然有待观察。

 

不过,有一点肯定,这个有些低调的民营房企,一定会成为未来几年中国房地产命运的风向标。


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作者:佚名
来源:地产一条