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第590篇原创文章

本文作者:咚咚找房APP--田田圈

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比起门槛高、数量少的土地出让,和耗费绵长时间成本、要与大量业主周旋的老破旧旧改,城市更新工改项目既是块大蛋糕,又看起来“容易吃到”。

实情却令人略显失望,来抢食的房企很多,但工改项目涉及的体系繁杂,政策变化大,能“咽的下”的目前还是很少。

7月30日,咚咖房学院邀请广和律师事务所城市更新业务总监李芳群律师、牛浩思旧改先锋,在福田区上梅林多丽电子商务产业园举办了首场公开专业课——《城市更新最新政策趋势解读和工业用地开发路径探讨》。让房地产业内人士在深圳城市更新政策、工改实操上有更清晰的了解。

活动有多火爆?圈圈了解到,本来打算报名一周的专业课,在第三天就超过了预期人数,达到500余人,同事不得不“忍痛”截止了报名,因为现场加座也坐不下了。

四百余人三百多家企业参与了本次活动,包括罗湖城市更新局、中海地产、星河集团、京基集团、世联地产、合一机构、福州规划院/国房集团等地产媒体机构。

圈圈点评:

圈圈在公开课现场,看到全场都是认真听讲做笔记的工改专业人士。采访了李芳群律师后,圈圈的感受是,工改工项目是城市更新4.0时代释放土地的一个重要方向,同时也会是未来房企的主要赢利点之一,是房企转型的机遇与挑战。

深圳房地产信息网做为一家国有房地产专业网站,坚定不移地以服务置业者为企业发展方向,同时,也以紧跟行业发展方向,推动行业健康发展为己任,谋求在房地产专业领域占有一席之地

城市更新,开发商边痛边爱着

今天,李芳群律师和旧改先锋都直言没想到会来这么多业内人士。圈圈也在第一时间采访了现场业内人士和李芳群律师,感受到开发商对于城市更新,又痛又爱的矛盾心理

01

每一项政策大家的理解都不太一样

来自英联估价顾问的一位副总告诉圈圈,她主要是来听工改如何实操,现在政府倡导大家做产业地产,在政策方面比较支持,但很多企业觉得自己有运营压力,想改功能,或者想做保障房,每一项政策大家的理解都不太一样,强区放权以后,各个区政策上还是有一些不太明朗的地方。

在碰到征地返还地,地价跟“1+6”文件怎么衔接,理解的跟政府说的有偏差。除此之外,棚改政策也不是很清晰,是按照城市更新的路径去走,很严格,政策很全,配套很完善,90%实施主体确认实际上是办不到的,但又没有政策。

02

工改工自持运营 开发商有点头痛

另一位来自龙光的业内人士表示,龙光在去年拿了很多工改项目,今年因为新的政策《建筑规范》出来之后,也比较谨慎,想知道有没有其他方式拓展。

开发商最感兴趣的依然是工改居,利益回报程度最大,然后是工改商,最后才是工改工,但工改居的前提条件要求很多,很难找到符合要求的地块,政府推的力度也没有工改工大。而工改工现在也需要自持,以前可以打擦边球快速回现,《建筑规范》出来之后,很大一部分需要自持运营,有招商引资、产业监管的需要,这也是现在很多开发商头痛的问题

03

类住宅行不通了 要转变思路懂产业

李芳群律师表示,未来房地产企业肯定是要高度契合政府的态度,不能对工业用地一卖了之,肯定要长期持有、运营,这才是机会,房地产企业要转变思路,才有机会在产业地产上做文章,做类住宅肯定是不行的。

开发商要想做好工改项目,李芳群律师认为,重要的是有产业、有经验,要对产业定位有比较清晰的认识,能整合上下游产业,与企业大小没有关系。不可能像以前那样开发就卖了,现在要长久考虑运营。你要懂产业,不懂不行。政府来说,最愿意做的还是工改工。

工改实操解答

1、如果拿到一个地块,这个地块不在“十三五”城市更新优先拆除范围之内,不在13个重点片区范围之内,又想做城市更新的话,有其他办法或途径吗

李芳群:你可以找一个产业的点,研究所在区域的产业规划,不只城市更新的产业规划,你要去产业规划门类,如果你可以跟世界500强企业签约,就有城市更新的可能,因为这些不是死的,比如总部基地。

广和律师事务所城市更新业务总监 李芳群

2、城市更新的政策比较多,也比较繁杂,甚至各个政策有相互抵触的情况,在政策有相互抵触的情况下怎么适用?新法与旧法、上位法与下位法、一般法与特别法冲突时,您认为接下来实施操作过程中政府会有怎样的倾斜?

李芳群:法律冲突的问题,上位法优于下位法、特别法优于普通法。

3、我们在高新区内有个产业类升级项目,我们的想法是争取补交地价,还能不能适用于《实施办法》?

李芳群:高新区不仅仅是这样,哪怕你交足地价也不一定可以转让,对受让对象肯定有要求,一是有准入门槛,二是享受优惠,你不可能把它当做商品项目简单开发掉,政府肯定不会接受。

4、罗湖区政府当年强区放权之后,对笋岗-清水河片区2012年组织了规划大纲的编制,2017年4月5日规划国土委又发了一个《解释办法一》,请问《规划大纲》还有没有用?现在宝能、华润、深业泰富等规划,已经突破了原来的法定图则,她还有没有指导作用?

李芳群:深圳的城市规划分为五个层级,最上面的是总体规划,后面是次区域规划、分区规划、详细蓝图,笋岗-清水河片区没有办法在城市规划条例中找到对标,不能说它不合法,但它的地位很尴尬,所以不用它。做审批指导的话会以法定图则,因为法定图则才是真正具有法律地位的,但如果法定图则年限比较久,政府会在突破方面有一些考虑,但必然要走法定图则调整程序。

5、我们的旧改项目还涉及到一块空地,纳入统筹考虑规划的范围,对于空地的比例政府有没有限制?

李芳群:已批未建地,《暂行措施》没有做已批未建地的规模限制,但是有一个要求,你必须是2007年6月30日之前,如果不是在这之前的肯定不能做。

6、关于工改保,《暂行措施》是轨道站点500米以内,住建局6月份征集保障房的稿,是不是可以理解为有些工业用地不在轨道站点500米以内也可以工改保?

李芳群:有城市更新的工改保,也有空地工改保,城市更新工改保《指引》要求在500米以内,住建局现在不会严格要求,但具体审批时是要考虑这个问题的。

7、李律师,我们有一个项目在宝安区,项目被划定为产业红线范围之内,导致我们不能做工改保,这样合法吗?没有任何条例不允许它做工改保。

李芳群:支持你们做工改保,每个区都有自己的保障性住房任务,可以去找住建局,如果住建局有需要,他肯定支持你,跟更新口协调可能会更有机会,单靠自己我不认为会有多少机会。

最后,来点干货:

城市更新专业课干货

一、城市更新最新政策解读:

1、城市更新最新政策解读:涉及到五大关键词:强区放权、规划先行、产业驱动、片区统筹、公益优先。

2、城市更新事权下放是全流程的,不仅仅是关于城市更新的规划、计划的下放,还涉及到建筑开发、建筑设计、施工等等,所有事务都由市职能部门下放到区政府相应部门,这在审批链条上减少了审批的时间。

3、城市更新 “十三五”规划亮点:对每一类更新项目,比如工业区的、城中村的或者是旧城区的,都进行了分类指导,对特区内外、不同行政区进行分区指导。

4、“十三五”更新计划规模预分配,最关键的是对各个区新增计划规模给了上限,对更新用地供应任务分配。

二、工业区用地开发

1、结合“十三五”规划,总结了几个关于工改工的关键词:有机更新;产城融合;结构规模预控。

三、工业用地开发之政策体系

1、对于工业用地来说,最重要的是2013年正式出台的1+6文件,在政策趋势之下来梳理工业用地开发的路径几个,一是农地入市,二是城市更新,三是空地工改保、空地调容,第四个马上要废止的,我们可以不提。

2、农地入市依据是1+6文件其中之一,《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》:

<1>、对于尚未完善征(转)地补偿手续且符合规划的工业用地,原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系,完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后,可进入公开市场挂牌交易。

<2>、农地入市不光可以做工业用地开发,后面的政策农地入市还可以做养老地产。

2、工改商住不太好的一点是地价有点高,酒店是3倍,商业是5倍,住宅、办公和商务公寓是4倍。工改商住在一个区域《暂行措施》大幅提高了改造成本。

3、工改工两条路:一条是改成M1,一条是改成M0。

<1>、M0因为有建筑设计规则的限制,过往的套路不太行了,得探索一个新的套路。

<2>、工改M1的容积率申报起来没有那么困难,因为工改M1是我们鼓励的方向。最重要的一点是工改M1的地价有很多档可以选择,可以持有自用,也可以整体转让、分割转让,持有才有10%地价。但工改工有一个容积率指引。

4、工改保障房

保障房售价:最高不超过其市场评估价70%,可考虑楼层和朝向确定不同售价。定价部门是发改委、住建和规划,考虑的因素有成本、税金、合理利润等等。

牛浩思旧改先锋,城市更新路上的探索者

未来,咚咚找房城市更新和产业园区拓展团队——牛浩思旧改先锋将会持续提供更新大讲堂或园区学院、产业联盟之类的公益讲座。

牛浩思旧改先锋,通过双脚一步一步丈量深圳所有旧改项目、城中村,进行信息采集。结合易图地图编制,来实现城市更新版图、产业园区版图,为政府、街道办也在做产业升级数据梳理。

面向C端旧改先锋接触的购房群体比较多,咨询旧住宅改造的特别多,包括附近的中康生活小区等。网友对旧住宅改造,包括咨询能否走棚改等特别关注,引起行业很大的关注度。

易图城市更新和产业园区拓展运营总监 刘振辉

准备做什么?

1、品牌宣传推广:针对行业活动,针对单一项目进行正面梳理,在现有框架体系之下,对策划、招商推介、媒体会展、峰会论坛等会有很好的担当。2、专业服务对接。3、资产管理交易,依托投控现有的园区平台做资本、资源、资产“三资”整合,包括整体园区物业空间的需求定制。4、智库研究学习,通过交流相互学习共同合作。

将来做什么?

将来牛浩思旧改先锋将对产业基金、投控基金群平台、金融服务平台进行搭建,对园区进入的项目进行孵化投资。智慧园区服务平台,提供产业园区一站式外围服务。企业投资创新业务,跟孵化创新基本一致,对入驻企业在资金、服务方面进行支持,搭建产业生态链平台。

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